Жизненный кейс. На одном из проектов я снова упёрлась в классическую девелоперскую боль.
Здание красивое. Архитектура держит сегмент. Фасады продают картинку.
Но если открыть экономику объёмов — маржа начинает тихо утекать в коридоры, лишние метры МОПов, неэффективные ядра и планировки, которые потом продаются только через дисконт.
И самое неприятное: это обычно видно уже на стадии АК / АГР.
Но многие продолжают идти дальше по инерции.
А зря.
Именно на этих стадиях ещё можно сделать нормальную экономическую «сушку» проекта:
увеличить продаваемую площадь без раздувания пятна, этажности и CAPEX.
По практике, грамотная работа с объёмами может дать +5–15% продаваемой площади.
К примеру, простой расчёт для проекта на 30 000 м² продаж:
— +1 500–4 500 м² к реализации;
— при цене 250 000 ₽/м² это +375 млн – 1,1 млрд ₽ выручки;
— при средней марже проектов по России в 5–13% в 2026 году, такие решения становятся критически важными для прибыли проектов.
Это не магия, а новые требования к системному уровню продуктово-экономической работы в рамках того, что диктует нам рынок:
сжать лишние МОПы, оптимизировать ядра, убрать «воздух» в коридорах, пересобрать стояки, проверить глубину корпусов, инсоляцию, паркинг, кладовые, коммерцию и квартирографию.
Отдельная боль — ОПР и планировки.
Плохая планировка — это не вкусовщина.
Это замороженный cash-flow.
Лишние 4–6 м² в квартире, тёмная кухня, неудобная спальня, длинный коридор — и объект начинает продаваться не метрами, а скидками.
Хорошая квартирография работает иначе:
меньше неликвида, выше темп продаж, ниже давление на дисконт, быстрее оборачиваемость денег.
Самая дорогая ошибка — звать экономистов, продуктологов и сильных проектировщиков после ПД и экспертизы исправлять «косяки».
Там любое движение — это уже сроки, пересогласования, переделки и боль.
По моему опыту, проектировщиков, которые реально понимают боли девелоперов и могут не только «заскетчить» wow-здание, а предложить, как заработать девелоперу +10–25% к прибыльности проекта за счёт объёмов и продукта, на рынке почти нет.
Все борются за сохранение красоты здания.
И далеко не все ещё берут проекты под ключ.
Но путём длительных проб и ошибок я нашла несколько проверенных партнёров, кто умеет именно то, что нужно сейчас девелоперам:
не только создавать и не портить архитектурный облик, не убивать класс проекта, но и аккуратно сушить экономику, усиливать продукт и снижать будущий OPEX.
Девелоперов и отельеров у меня в канале много, поэтому подсвечиваю.
Если сейчас вы на стадии мастер-плана / АК / АГР / ПД и чувствуете, что проект «жирноват» по объёмам или планировки не добивают экономику — пишите.
Подскажу по продукту и к кому можно идти без экспериментов за ваш счёт.
#архитектура #проектирование #девелопмент #инвестиции #кейсыЮрьевой
Юрьева•LIVE
