«Студия 9% годовых» и «однушка 12 млн руб. чистыми» в одном чате соседствуют с «полгода в простое» и «управляющая съела четверть». Оба отзыва часто правдивы: разница не в «обмане Пхукета», а в том, считали ли аренду до трат и новый ли это дом от застройщика, а не случайная вторичка с Booking.
Мы в MORE Group с 2018 года на рынке недвижимости Пхукета: подбираем новые проекты на стройке и только что сданные от застройщика, считаем «что остаётся вам» по отчётам управляющей, не по слайду застройщика. Ниже: две таблицы на картинках (студия 28-35 m2 и однушка 45-55 m2), откуда берётся разрыв 7-9% в рекламе и 4-6% в кармане, и когда однушка выгоднее студии, хотя процент на бумаге ниже. Цифры из гайдов MORE Group и сделок 2024-2026, курс 1 бат ≈ 2,7 руб., июнь 2026. Продолжение серии про аренду без сказок (после материала про гарантию 7-9%).
1. Короткий ответ: студия vs однушка в новом доме
Студия в новом проекте у пляжной локации: вход от 3,2-4,0 млн бат в каталоге застройщика (~8,6-10,8 млн руб.), до всех трат часто 7-9% годовых, остаётся вам 4-6% при нормальной управляющей и сезоне без катастроф.
Однушка (1 спальня, 45-55 m2): вход от 4,8-6,5 млн бат (~13-17,5 млн руб.), брутто 7-8%, остаётся вам 5-7% в сильных проектах Bang Tao / Cherng Talay (гайд MORE Group «Net yield: сколько остаётся после налогов»).
Полная формула и список вычетов: гайд MORE Group про net yield на Пхукете.
Главное: студия не всегда «выгоднее в процентах». Она дешевле войти, но конкурирует с сотней таких же метров в том же доме. Однушка дороже, зато шире аудитория арендаторов и проще перепродать инвестору или паре «зимовка + сдача».
Ошибка №1: делить годовую аренду на цену в SPA и называть это «доходностью».
Ошибка №2: сравнивать студию в новом доме с минимальной вторичкой с Avito: это разный товар.
Ошибка №3: не закладывать содержание дома (45-65 бат/m2/мес), комиссию управляющей 25-30% на посуточной аренде и простой май-октябрь.
2. Вход в новый проект: не «от 2 млн», а каталог застройщика
Цены ниже от застройщика в новом доме (стройка / сдача 2025-2027), не вторичка. MORE Group в подборе не ориентирует на «дешёвую б/у студию»: наш фокус сделки с застройщиком, где документы, рассрочка и гарантия прозрачны.
Студия 28-35 m2: Bang Tao, Cherng Talay, Kata 3,2-4,0 млн бат; Patong 3,0-3,8 млн (шумнее, выше износ мебели); премиум Laguna 3,8-4,5 млн.
Однушка 45-55 m2: те же районы 4,8-6,5 млн бат; разница со студией +1,4-2,2 млн бат типична (+35-55% к цене).
Полная смета покупки (часто +12-18% к цене в договоре): мебельный пакет 250 000-450 000 бат, регистрация, юрист, страховка на первый год. В расчёт «остаётся вам» лучше класть полную сумму, не только SPA.
Рассрочка застройщика (этапные 30-40-30% или поквартально) не меняет процент «остаётся вам», но меняет движение денег: первые 2-3 года вы платите транши, а аренда после ключей. Закладывайте жизнь без дохода, пока дом не сдан.
Мебель под аренду: застройщик часто продаёт пакет «под ключ» 250 000-450 000 бат. На студии эконом пакет режет рейтинг листинга; на однушке важнее рабочее место и стиральная машина. Экономия 100 000 бат на мебели может стоить 50 000 бат потерянной аренды в год.
Почему новый дом: свежая квота 49% полной собственности (freehold), гарантия на отделку, разрешение комплекса на посуточную аренду у современных домов, нет сюрпризов с чужим ремонтом. Вторичку можно упомянуть только как контраст: «дешёвая цена с рук часто = скрытый ремонт + нет отчётности управляющей».
3. Брутто vs «остаётся вам»: что съедает процент
Застройщик и брокер обычно показывают брутто: «350 000 бат аренды / 4,5 млн цена = 7,8%». Реальный расчёт MORE Group:
Шаг 1. Аренда до всех трат за год (после простоя 25-35% дней в среднем по острову).
Шаг 2. Минус комиссия управляющей 25-30% на Airbnb/Booking (на long-term 8-12%, но чек ниже).
Шаг 3. Минус содержание дома: 45-65 бат/m2/мес × метры × 12.
Шаг 4. Минус уборка между гостями, маркетинг листинга, мелкий ремонт (80 000-150 000 бат/год на студию, 120 000-200 000 на однушку).
Шаг 5. Налог на доход: 5-15% от прибыли в типичных схемах, не от всей аренды (уточняйте с бухгалтером; MORE Group не даёт налоговых консультаций).
Итог по выборке MORE Group 2024-2026: остаётся вам 4,5-6,0% в среднем по кондо, не 8-10% с обложки. Подробный разбор маркетинга: реальная доходность: маркетинг vs факты.
Схема на картинке 04-dohod.png.
4. Студия: когда цифра красивая, а деньги средние
Плюсы студии в новом проекте: низкий порог входа; выше брутто-% на бумаге; проще заполнить на 3-7 ночей в высокий сезон, если цена за ночь конкурентна.
Минусы: в одном доме десятки таких же планировок; Booking давит ценой; один плохой отзыв бьёт сильнее; семья и зимовщик не ваш клиент; при продаже покупатель сравнивает с соседней студией на этаж ниже.
Когда студия в новом доме оправдана: бюджет до 10-11 млн руб.; район Patong / Kata / пляжный Bang Tao; проект с сильной управляющей и мало студий в доме; вы не живёте 3+ месяца сами.
Когда лучше доплатить до однушки: разница меньше 25% к цене; вы хотите смешанный сценарий «2 месяца сами + сдача»; в проекте больше 40% площадей студии (давление на тариф). См. студия, 1BR или 2BR: unit mix.
Практика MORE Group: перед задатком просим планировку и соседние листинги в этом же корпусе. Если 10+ студий ±5 m2 с той же ценой за ночь, маржа тает. Однушка с углом или видом часто держит +300-500 бат/ночь без +40% к цене покупки.
5. Однушка: ниже % на слайде, часто больше бат в кармане
Плюсы: арендатор пара, зимовщик, удалёнщик; средний чек за ночь +40-60% к студии в том же доме; ликвиднее при продаже; дни для себя комфортнее, если сами приезжаете.
Минусы: вход +1,5-2 млн бат; содержание дома выше по сумме платежей; в низкий сезон простой дороже в батах на квартиру.
Ориентир MORE Group: однушка 48 m2, новый Cherng Talay, 5,4 млн бат полная смета, аренда до всех трат 420 000 бат/год (7,8% брутто), после управляющей и содержания дома ~290 000-320 000 бат (5,4-5,9% «остаётся вам»). Студия 32 m2, 3,6 млн, до всех трат 288 000, «остаётся вам» ~200 000-220 000 (5,5-6,1%). Процент у студии и однушки близок, но сумма в батах у однушки +90 000-120 000 бат/год при тех же условиях управления.
6. Пример на двух квартирах (новый проект, одна управляющая)
Общее: Bang Tao, новый дом, сдача 2026, посуточная аренда, одна управляющая 28%, заполняемость 68% год (типично 2025 по нашим отчётам).
Студия 31 m2: SPA 3,35 млн + мебель 320 000 = 3,67 млн вход. Средняя ночь 2 100 бат × 248 ночей = 520 800 до всех трат. Минус 28% управляющая = 374 976. Минус содержание дома 52×31×12 = 19 344. Минус прочее 95 000. ~260 000 бат «остаётся вам» (7,1% от 3,67 млн).
Однушка 47 m2: SPA 5,1 млн + мебель 420 000 = 5,52 млн. Ночь 3 400, 248 ночей = 843 200 до всех трат. Минус 28% = 607 104. Содержание дома 55×47×12 = 31 020. Прочее 130 000. ~446 000 бат «остаётся вам» (8,1% от 5,52 млн в хорошем году; в слабом ~380 000, 6,9%).
Вывод: в сильном сезоне однушка и % и сумма выше. В слабом студия может держать %, но сумма в батах всё равно часто ниже. Сравнение на PNG 06-primer.png.
7. Три района: где какой формат тянет
Bang Tao / Laguna: однушка 5-7% «остаётся вам», студия 4,5-6%; высокий средний чек, конкуренция премиум.
Kata / Karon: студия 5-6,5% «остаётся вам» за счёт плотного потока; однушка 5-6%, важен вид и расстояние до пляжа.
Cherng Talay: семейный формат; однушка стабильнее на посуточной и длинной аренде; студия слабее, если дом далеко от пляжа.
Patong: студия может дать высокий брутто, износ и шум; доход скачет по сезонам. Однушка реже наш выбор для нового инвестора.
Подробнее по районам и тарифам: доходность аренды на Пхукете 2026.
Таблица районов на картинке. Перед бронью просите отчёт управляющей по заполненности 12 мес в соседнем сданном доме этого застройщика.
8. Чек-лист: 10 вопросов до задатка на «доходную» студию или однушку
- Полная цена с мебелью и регистрацией, не только SPA.
- Сколько студий / однушек в проекте (конкуренция внутри дома).
- Разрешение комплекса на посуточную аренду (есть ли у дома).
- Комиссия управляющей: % и что входит (уборка, бельё, маркетинг).
- Содержание дома, бат/m2 и рост после сдачи.
- Реальные тарифы соседних листингов ±15% площади.
- Заполняемость 65%+ год в аналоге у застройщика.
- Дни для себя: сколько дней вы планируете жить (минус из дохода).
- GR или без фикса: две полные колонки (если GR, см. прошлую статью серии).
- Продажа: кому продадите через 5 лет (инвестор или «для отдыха»).
Хотите расчёт «остаётся вам» по 3-5 новым проектам под ваш бюджет (студия или однушка)? Напишите нам (MAX, Telegram, WhatsApp).
9. Кейс: взяли студию «под 9%», через год перешли на однушку
Клиент из Екатеринбурга, 2024, бюджет ~9 млн руб. Купил студию 29 m2 в новом проекте Kata 3,4 млн бат по GR 8% (наценка +18% к аналогу без GR). Год 1: ключи в срок, GR выплатили, но 25 дней для себя + переплата входа съели выгоду vs без GR.
Год 2: GR закончился, сдача сам через управляющую: «остаётся вам» ~185 000 бат (5,4% от переплаченной цены). MORE Group пересчитали: однушка 46 m2 в другом новом корпусе того же застройщика, +1,6 млн бат к рыночной (не GR) цене, прогноз «остаётся вам» ~310 000 бат. Клиент продал студию с комиссией 3% и купил однушку без GR.
Итог 2026: +125 000 бат/год «остаётся вам», % ~5,8% vs 5,4%, проще продать однушку при выходе. Урок: 9% на буклете не заменяет формат под ваш сценарий; однушка часто лучше при горизонте 7+ лет.
10. Пять ошибок при выборе «доходной» планировки
- Гнаться за %, не считая сумму в батах и полную цену входа.
- Игнорировать состав дома: 300 студий в башне = война тарифов.
- Брать «самую дешёвую» планировку без вида и с северным шумом.
- Не читать договор управляющей: запрет выхода, штраф при расторжении, смена оператора.
- Сравнивать новый проект с б/у «от 2 млн» из объявлений (другой риск, другой товар).
Контраст: вторичка с устной «доходностью» без отчётов мы не продаём. MORE Group работает с новыми домами, где цена, GR (если есть) и управляющая в документах.
11. Как проверить за один вечер
- Выписать 2 новых проекта: студия и однушка, полная смета.
- Взять тариф и заполняемость с Airbnb ± 10 листингов в этом доме (не «по острову»).
- Вычесть 28% управляющая + содержание дома + 100 000 прочее.
- Разделить на полную цену = ваш «остаётся вам» ориентир.
- Спросить MORE Group отчёт соседнего сданного объекта застройщика.
Студия и однушка в новом проекте не «золотая жила» и не «лохотрон». Это арифметика: тариф × ночи − траты. Мы с 2018 года сопровождаем сделки, где цифры сходятся до задатка, не после первого пустого сезона. Если бюджет до 11 млн руб., часто начинаем со студии в сильном новом проекте; если есть +3-4 млн и план жить, сразу смотрим однушку без GR и считаем две колонки на 5 лет.
Напишите нам (MAX, Telegram, WhatsApp).
MORE Group: Подбор проекта под ваши пожелания и полное сопровождение сделки.