«Хотим двушку у моря и BISP» слышим каждую неделю. Потом открывается калькулятор: новая двушка у застройщика, полный год школы, рассрочка, мебель, содержание дома. И оказывается, что семье с ребёнком 7 лет чаще подходит новый проект у Boat Avenue, а не «готовая у пляжа с рук».
Мы в MORE Group с 2018 года на рынке недвижимости Пхукета: подбираем новые проекты на стройке и только что сданные от застройщика, проверяем документы и ведём сделку. Ниже: как сначала выбрать школу, потом район нового дома, сколько закладывать на покупку + учёбу, и чек-лист до задатка. Цифры из гайдов MORE Group, курс 1 бат ≈ 2,7 руб., апрель 2026. Про ежемесячную жизнь без покупки мы уже писали в статье про таблицу расходов семьи на канале. Здесь другой вопрос: какой новый проект купить, если ребёнок идёт или пойдёт в международную школу.
1. Короткий ответ: школа раньше, чем «вид из окна»
Правило MORE Group для семьи с ребёнком: сначала школа и бюджет на учёбу, потом новый проект от застройщика в 15-20 минутах от школы (с машиной), не наоборот.
Три профиля, как мы их считаем в подборе:
Премиум, IB или British. Школы: BISP, UWC. Новый дом смотрим в Cherng Talay или Bang Tao 500-800 м от пляжа (не первая линия, зато логистика). Двушка от застройщика: от 7-8 млн бат (18,9-21,6 млн руб.).
Средний+, английская программа. Школы: HeadStart, BCIS. Районы новых проектов: Rawai, Chalong, Nai Harn. Двушка: от 5,5-7 млн бат (14,85-18,9 млн руб.).
Бюджетнее, но международная школа. Школы: KIS, Lighthouse. Chalong, Phuket Town. Двушка: от 5-5,5 млн бат (13,5-14,85 млн руб.).
Подробная схема профилей на картинке выше.
Ошибка №1: купить новую однушку «у моря», а школа и автобус съедают +60 000 бат/мес и 90 минут в пробках.
Ошибка №2: ориентироваться на минимум вторички в объявлениях. Для семьи мы считаем каталог застройщика: свежая квота 49%, рассрочка, бассейн, документы через договор купли-продажи с застройщиком.
Ошибка №3: выбрать школу и дом в разных концах острова. Пробка 7:30 съедает и нервы, и автобусный бюджет. Новый проект 15-20 минут от школы на машине в будний день важнее красивого рендера.
2. Сколько стоит связка «новый дом + школа» в год
Школа в объявлении и школа в реальном бюджете отличаются на 30-50%. По гайду MORE Group «Сколько стоит школа на Пхукете 2026» полный год (не только тариф на сайте):
- KIS / Lighthouse: 450 000-500 000 бат/год (1,2-1,35 млн руб.)
- HeadStart: 650 000-750 000 бат (1,75-2 млн руб.)
- BCIS: 750 000-850 000 бат (2-2,3 млн руб.)
- BISP (дневная): 900 000-1 000 000+ бат (2,4-2,7 млн руб.)
- UWC: 950 000-1 050 000 бат (2,55-2,85 млн руб.)
Плюс разово в первый год: регистрационный взнос, форма, автобус 35 000-90 000 бат/год, питание 40 000-60 000 бат/год. У BISP разовые сборы первого года до +290 000 бат, у HeadStart мягче, около +67 000 бат.
Три сценария покупки нового проекта (двушка, от застройщика):
- Бюджет покупки 14-16 млн руб. (~5,5-6 млн бат): HeadStart / KIS, новый проект Chalong / Rawai, рассрочка 20/30/30/20. Школа ~2 млн руб./год, закладывайте 170 000 руб./мес только на учёбу.
- Бюджет 18-22 млн руб. (~7-8 млн бат): Cherng Talay у Boat Avenue, BISP в 10-15 минут, двушка 70-90 м2, бассейн. Покупка + школа = нужен запас 6-9 мес расходов после ключей.
- Бюджет 25+ млн руб. (~9+ млн бат): Bang Tao / Laguna новый проект, BISP или UWC, иногда гарантия дохода застройщика на 3-5 лет (читать договор, не буклет).
Содержание дома после ключей: 50-80 бат/м2 (3 500-7 200 бат/мес на 70-90 м2). Мебельный пакет застройщика 300 000-800 000 бат, если не включён.
Как собрать таблицу за 20 минут: три колонки платёж застройщику, школа, жизнь (еда, машина, страховка из нашей статьи про расходы семьи). После ключей запас не меньше 150 000 руб./мес на семью из трёх человек. Если цифра «в ноль», режьте метраж, а не школу «на потом».
Типичные ошибки в бюджете: считают только тариф школы на сайте; забывают автобус из вашей зоны; не закладывают первый год вступительных сборов; путают цену в договоре с полной сметой покупки (+12-18%).
3. Север: BISP и новые проекты у Boat Avenue
British International School of Phuket (BISP) в 10 минут от Cherng Talay (гайд района). Для семьи, которая целится в British / IB и готова платить 2,4-2,7 млн руб./год за учёбу, логика такая:
Новый проект в Cherng Talay (от застройщика):
- двушка 70-100 м2: от 7 млн бат (18,9 млн руб.);
- на раннем этапе стройки часто 15-25% ниже, чем на ключах (гайд Cherng Talay);
- Boat Avenue 5 минут, Villa Market, клиники Laguna 10 минут;
- до пляжа Bang Tao 10-15 минут на машине (не «у порога», зато тише).
Когда смотреть Bang Tao (тоже только новый дом): нужен бренд Laguna в карточке, пляж пешком, бюджет двушки от 8 млн бат (21,6 млн руб.). Школа BISP всё равно 5-10 минут. Переплата за «первую линию» +30-40% к цене без пропорционального выигрыша для семьи с ребёнком в школе.
Что спросить по каждому новому проекту на севере:
- минуты до BISP на видео в 8:00 (не в воскресенье);
- квота 49% в этом корпусе;
- 2+ сданных дома у застройщика;
- детская площадка, бассейн не глубже 1,2 м в детской зоне (по возрасту);
- можно ли долгий контракт управляющей на лето, если уезжаете.
UWC Thailand (север, 15-20 минут от Cherng Talay / Bang Tao): полный год 950 000-1 050 000 бат. Семьи с двумя детьми часто берут двушку 90 m2+ (от 8-9 млн бат новый проект). Здесь важен не «вид на море», а расписание автобусов и second child discount в школе (5-15% на тариф).
Почему не «готовая у пляжа»: в готовом доме у моря часто исчерпана квота, выше содержание дома, нет рассрочки. Для семьи с BISP новый проект inland у Boat Avenue чаще даёт тишину + логистику + цену входа без переплаты за первую линию.
4. Юг: HeadStart и новые проекты Chalong / Rawai
Headstart International School удобнее с юга: Rawai, Chalong, Nai Harn. По гайду Rawai: новая однушка от 3,5 млн бат, двушка от 5,5 млн бат (14,85 млн руб.). Район семейный, много иностранных семей, долгие контракты аренды (если потом сдадите).
Плюсы нового проекта на юге для семьи:
- вход на 15-25% ниже севера при сопоставимой площади;
- HeadStart 650-750 тыс. бат/год полный цикл дешевле BISP;
- спокойнее, чем Patong, ближе к Nai Harn для выходных.
Минусы честно: меньше премиальных новых корпусов, чем в Cherng Talay (гайд Rawai). Нужно выбирать застройщика, а не «любой новый дом на карте». Пляж Rawai не для купания, купаться едут в Nai Harn 5-7 минут.
Chalong: транспортная развязка, KIS / Lighthouse ближе, цены новых проектов ближе к 5-5,5 млн бат за двушку в сильных домах. Хороший компромисс, если бюджет школы 1,2-1,5 млн руб./год.
Сравнение не районов, а логики: на юге семья чаще живёт круглый год, север чаще 3-4 месяца + сдача летом. Тогда на юге смотрите долгий контракт и школу поближе, на севере можно управляющую на каникулы, но школьный автобус всё равно считайте в полный год.
Новый проект на юге, что проверить: бассейн с детской зоной, охрана, парковка (семье без машины будет тяжело), лифт (не walk-up с коляской), соседние сданные корпуса этого же застройщика (не только рендер).
5. Двушка или «большая однушка» в новом доме
MORE Group для семьи с одним ребёнком: минимум две спальни или однушка от 55 м2 с отдельной детской (не alcove за шторой).
Двушка 65-90 м2 берём, если ребёнку 6+, уже школа, бывают гости или нужен кабинет. Новый проект от 5,5-7 млн бат на юге, 7-8 млн на севере.
Однушка 48-55 м2 иногда ок, если ребёнку 3-5 и через 2-3 года планируете смену на двушку. Вход 4-4,5 млн бат, но заранее пропишите план смены (тот же застройщик или продажа с квотой).
Студия для семьи со школьником не вариант. Только инвест, не «жить втроём». Сравнение трёх форматов на картинке ниже.
Почему не вторичка «дешевле»: «готовая» двушка у пляжа часто без свежей квоты, 85 бат/м2 содержание, серая посуточная сдача. Новый дом: рассрочка, гарантия от застройщика на дефекты, Foreign Quota Certificate до второго транша.
Планировка в новом проекте: ищите раздельные спальни, кухню не studio-open (ребёнок + уроки), кладовую или место под стиральную. В каталоге застройщика просите plan B на этаж выше, если вид не критичен, иногда -5-10% к цене при той же площади.
6. Рассрочка и школа: не упереться в триместр
Типичная схема нового проекта (гайд Cherng Talay): 20% бронь, 30% фундамент, 30% коробка, 20% ключи. Школа платится триместрами (август, декабрь, апрель) или годом вперёд со скидкой 3-5%.
Пример семьи, двушка 6,5 млн бат, HeadStart, ключи через 24 месяца:
- бронь 20%: 1,3 млн бат;
- фундамент 30%: 1,95 млн;
- коробка 30%: 1,95 млн;
- ключи 20%: 1,3 млн + мебель 400 000 + налог регистрации;
- школа год 1 (если ребёнок уже учится): 700 000 бат spread по триместрам;
- резерв содержание дома 6 мес: ~300 000 бат.
Ошибки: подписать 70% график без накоплений; не заложить +15% на курс рубля; забыть автобус (3 000-8 000 бат/мес); верить, что «после ключей всё само окупится арендой» без таблицы «что остаётся вам» (4-6% после всех трат в сильных локациях).
30-40% домов на Пхукете сдаются с задержкой 3-12 месяцев (гайд «5 ошибок до задатка»). Семье с ребёнком закладывайте +6 мес аренды рядом со школой, если ключи сдвигаются.
Совет по кассовому разрыву: если август совпадает с 30% траншем застройщика и первым триместром школы, заранее откройте резерв на 4 месяца (школа + платёж + жизнь). Оплата школы годом вперёд со скидкой 3-5% имеет смысл только если не съедает транш по новому дому.
Виза и школа: покупка не даёт визу (см. нашу статью про визы до покупки). Семья планирует O-A, Elite или LTR отдельно от сделки с застройщиком. Страховка 120 000-300 000 бат/год на семью часто обязательна для статуса.
7. Чек-лист до задатка (семья + новый проект)
Школа: место подтверждено или waitlist с датой; полный год посчитан с автобусом.
- Проект: Chanote, EIA, лицензия на строительство, квота 49% в корпусе.
- Застройщик: 2+ сданных дома за 5 лет, штраф за просрочку в договоре.
- Логистика: пробка до школы в 7:30 на видео; парковка у школы.
- Документы: свой юрист, не только юрист застройщика; FET до второго крупного платежа.
- Смета: цена в SPA +12-18% (юрист, мебель, содержание, резерв задержки).
Хотите 3-5 новых проектов под вашу школу и бюджет с расчётом «что остаётся вам»? moregroupestate.ru/kontakt/ (MAX, Telegram, WhatsApp).
8. Кейс: хотели Bang Tao у моря, взяли новый Cherng Talay под BISP
Семья из Казани, ребёнок 8 лет, бюджет покупки 20 млн руб., цель BISP с 2027. Риелтор предлагал готовую двушку Bang Tao 7,8 млн бат «рядом с пляжем». Юрист MORE Group: квота в блоке исчерпана, содержание 95 бат/m2, школьный автобус +75 000 бат/год из-за пробок.
Подобрали: новый проект Cherng Talay, двушка 82 m2, 6,8 млн бат на фундаменте, 8 минут до Boat Avenue, 12 минут до BISP, рассрочка 20/30/30/20. Полная смета 7,9 млн бат с мебелью. Школа ~950 000 бат/год полный цикл заложили отдельно.
Итог через 20 месяцев (типичный сценарий): ключи с задержкой 3 месяца (штраф покрыл часть мебели), ребёнок в BISP, семья не переплатила за «пляж у порога». Летом сдают через управляющую 4-5% «остаётся вам», не 9% из буклета.
9. Как выбрать за 30 минут (без Instagram)
- Запишите школу и полный год в рублях.
- Вычтите из бюджета покупки 2 года школы и +15% на сюрпризы.
- Оставшуюся сумму сравните с двушкой от застройщика в 15 мин от школы.
- Запросите 3-5 новых проектов, не один «горящий» лот.
- Проверьте квоту и график платежей до эмоций от рендера.
Одной «идеальной карты» нет. Есть ваша школа, ваш бюджет и конкретный застройщик. Два новых дома в 500 м друг от друга могут отличаться по семейному комфорту сильнее, чем «север или юг» на карте.
10. Пять ошибок семьи при выборе нового проекта
- Школа «потом»: места в BISP / HeadStart заканчиваются, дом купить успеете, учёбу нет.
- Однушка «на троих»: через год нужна двушка, вторую сделку не планировали.
- Render вместо минут: «5 минут до школы» без видео в 7:30 в будний день.
- Буклет 9%: без таблицы «что остаётся вам» после управляющей и налогов (4-6% реалистично).
- Экономия на юристе: Foreign Quota и FET проверяют до второго транша, не после.
Контраст (не совет купить): «готовая» у моря иногда дешевле на бумаге, но квота, содержание и серая аренда съедают разницу. Мы подбираем новые проекты от застройщика, потому что там прозрачная история дома и рассрочка под семейный график платежей.
Нужна подборка новых проектов под школу ребёнка с проверкой документов и расчётом «что остаётся вам»?
Напишите нам (MAX, Telegram, WhatsApp).
MORE Group: Подбор проекта под ваши пожелания и полное сопровождение сделки.