На конкретном примере посчитали, какая ипотека окажется дешевле в столице Башкирии — льготная или религиозная: делимся выводами во вторник, 30 июня.
Именно жилищное кредитование становится для многих в Уфе тем финансовым инструментом, который помогает обрести собственную квартиру. Льготная ипотека в России продолжает менять правила. Рыночная ипотека на общих основании продолжат «кусаться» перегревом и ключевой ставкой. Как тогда реализовать мечту обрести жилье? В Уфе — одном из пока немногих городов России — есть решение. Можно взять исламскую ипотеку. Что это такое и насколько она выгоднее покупателю — выясним у экспертов.
Рост цен на квартиры ожидают в Уфе
Семейная ипотека в России: новые правила с 1 июля 2026 года
На сегодня четких директив от федеральных властей нет, но муссируется масса предположений по ужесточению правил семейной ипотеки, в том числе — изменению льготной ставки.
- ставка будет дифференцирована в диапазоне от 4% до 12% в зависимости от величины первоначального взноса, количества детей и региона;
- льготная ставка по семейной ипотеке будет сокращена до 15 лет с момента оформления кредита;
- семейную ипотеку можно будет оформить при наличии ребёнка в возрасте до 6 лет, если жилье находится в крупном городе с развитой сферой строительства.
Уфа бросилась за ипотекой: названа причина
Исламская ипотека: суть и правила
Исламская ипотека представляет собой альтернативный финансовый инструмент на российском рынке недвижимости. В отличие от традиционных программ, она не является кредитом под проценты. Механизм сделки строится иначе: банк покупает объект недвижимости, добавляет к его стоимости свою наценку и перепродаёт клиенту в рассрочку с фиксированными платежами.
— Сегодня этот продукт доступен только в нескольких регионах — Татарстане, Башкирии, Дагестане и Чечне. Несмотря на то что программа основана на принципах шариата, подтверждать вероисповедание для участия в ней не требуется: воспользоваться услугой может любой человек, соответствующий стандартным требованиям банка по возрасту и доходу, — уточнила доцент кафедры политологии факультета социальных наук и массовых коммуникаций Финансового университета при Правительстве РФ Наталия Козьякова. — Важно отметить, что исламскую ипотеку нельзя совместить с государственными льготными программами. Банки также предъявляют повышенные требования к первоначальному взносу и тщательно проверяют юридическую чистоту объекта, разделяя риски с заёмщиком.
Виды исламской ипотеки
- Мурабаха — перепродажа с наценкой
- Иджара — аренда жилья с последующим выкупом
Недвижимость в Уфе продолжает падение
Исламская ипотека: плюсы и минусы
Кандидат юридических наук доцент, заместитель председателя Совета молодых ученых Финансового университета при Правительстве РФ Исмаил Исмаилов подробно рассказал о том, как на практике в России работает исламская ипотека и как она появилась.
В 2023 году с принятием Федерального закона был запущен трехлетний эксперимент по внедрению партнерского финансирования (исламского банкинга) в Башкирии, Дагестане, Татарстане и Чечне, который позже был продлен до 2028 года. Многие финансовые организации, которые были включены в реестр участников эксперимента, при этом предлагают исламские финансовые продукты и в других регионах.
— Так, исламская ипотека в «Сбере» теперь доступна всем жителям Северного Кавказа, а «Ак Барс» предоставляет ее в Москве, Санкт-Петербурге и Тюмени (доступно 15 регионов для оформления сделок мурабаха). Пока количество таких ипотечных программ очень ограничено и именно эти два банка являются лидерами рынка. Например, в «Сбербанке» уже существует конкретная практика по таким сделкам: в ряде регионов (Дагестан, Чечня) исламская ипотека предлагается только на новостройки, установлены требования к застройщикам (только аккредитованные компании), первоначальный взнос от 20%, срок до 20 лет. Кроме того, ограничена возможность покупки домов, таунхаусов, долей в доме, комнат и так далее. Требования здесь зависит от конкретной финансовой организации, а общие религиозные ограничения касаются только типа и назначения приобретаемого объекта, — отметил Исмаил Исмаилов.
Исламская ипотека: плюсы
— Безусловно, у такого финансового продукта есть свои плюсы: фиксированная переплата с максимальной прозрачностью любых платежей, отсутствие пеней за просрочку платежа с социальной функцией штрафных санкций, а также распределение ответственности и рисков между сторонами, — перечислил Исмаил Исмаилов.
Исламская ипотека: минусы
Среди минусов тможно отметить невозможность экономии на досрочном погашении и ограниченную доступность в России (в региональном разрезе и с точки зрения конкретных приобретаемых объектов).
— При этом отсутствие процентов не должно вводить в заблуждение: фиксированная наценка будет сопоставима, а иногда может и превышать возможные начисления процентов по стандартному ипотечному кредиту, особенно в случае его досрочного погашения. Потому как и в классических кредитных обязательствах необходимо трезво оценивать свои финансовые возможности и финансовую нагрузку и осознавать все риски перед заключением сделки, — советует эксперт.
В России рыночная и льготная ипотека сравняются в 2026 году
Семейная ипотека в Уфе: пример расчета
Вместе с Наталией Козьяковой прикинем, что окажется выгоднее в Уфе — исламская ипотека или семейная ипотека. За отправную точку возьмем среднюю стоимость новостройки в столице Башкирии — ₽7 млн.
Параметр Семейная ипотека Исламская ипотека Стоимость квартиры ₽7 млн ₽7 млн Цена для клиента ₽9,2 млн ₽8,5 млн Первоначальный взнос 20%/ ₽1,4 млн 30%/ ₽2,55 млн Сумма долга ₽5,6 млн ₽5,95 млн Срок 20 лет 20 лет Ежемесячный платёж ~ ₽42 500 ~ ₽24 800 Итоговая переплата ~ ₽3,6 млн ~ ₽1,5 млн
Доцент Финансового университета при Правительстве Российской Федерации Марчел Кырлан раскрыл суть исламской ипотеки и рассказал, что важно учесть при оформлении сделки.
Наценка в исламской ипотеке определяется банком заранее с учетом цены объекта, срока рассрочки, первоначального взноса, рисков клиента и планируемой доходности сделки. В отличие от классического кредита, где заемщик платит проценты за пользование деньгами, здесь банк фиксирует итоговую цену продажи квартиры в рассрочку.
— Как правило, после подписания договора эта цена и базовый график платежей не должны произвольно меняться, однако возможны изменения, связанные с просрочкой, страховками, комиссиями, досрочным погашением или иными условиями конкретного договора. Поэтому покупателю важно смотреть не только на отсутствие процентов, но и на полную стоимость сделки и порядок изменения платежей, — акцентирует внимание эксперт.
Бомжевать четверть века: чего стоит квартира в Уфе
Ипотека: преимущества и недостатки
Параметр сравнения Семейная ипотека Исламская ипотека Преимущества Возможность использовать материнский капитал и другие государственные льготы, а также более низкий порог входа по первоначальному взносу Отсутствие процентов (риба), полная прозрачность итоговой суммы долга с самого начала. Религия заёмщика не является ограничением для получения продукта Недостатки Наличие процентной ставки, необходимость подтверждения официального дохода Высокий порог входа из-за большого первоначального взноса, ограниченная доступность в банках и регионах, строгая проверка объекта недвижимости
— В примере итоговая сумма выплат по исламской ипотеке оказалась ниже, а ежемесячный платёж — почти в два раза меньше. Но главным барьером для заёмщика выступает размер первоначального взноса, — отмечает эксперт. — Но важно учитывать текущую рыночную ситуацию. При средневзвешенной ставке по ипотеке на уровне 18-19% ежемесячный платёж по стандартному кредиту был бы значительно выше, что сделало бы исламскую модель с её фиксированной наценкой более конкурентоспособной по ежемесячной нагрузке на бюджет.