После неудавшейся сделки, мы продолжили подыскивать клиенту квартиру. Уже третий месяц искал квартиру клиенту. Не просто жильё, а то самое — чтобы и район достойный, и дом не из новых безликих высоток, и чтобы, как он говорил, «душа чувствовала: вот оно». Бюджет был серьёзный — 70 миллионов. Поэтому к каждой детали клиент относился с почти болезненной внимательностью.
Риелтор с цепкими глазами, умела не обещать лишнего. Она показывала варианты, сразу отмечая слабые места: «Тут перепланировка без согласования», «Здесь соседи шумные, дом панельный, слышно всё», «А тут собственник — наследник, и есть риск появления других претендентов». Клиент ценил эту честность.
И вот — вариант. Отличный дом, высокие потолки, окна выходят на тихий двор, а не на шоссе. Квартира светлая, просторная, с историей — не «коробкой» под ремонт, а уже обжитым пространством, где прежние хозяева вложили и деньги, и вкус. Цена — ровно в бюджет. Клиент ходил по комнатам и ловил себя на том, что уже мысленно расставляет мебель.
Продавец производил впечатление человека собранного и уверенного. Он сразу обозначил, что квартира его, покупалась по ДДУ ещё до брака, так что согласие супруги не нужно.
Проверка началась стандартно: выписки из ЕГРН, проверка обременений, арестов, залогов. Всё чисто. Нами были запрошена у продавца дополнительные документы по оплате ДДУ: платёжные поручения, справки, историю платежей, справки с ЗАГС.
Именно в этих бумагах и пряталась бомба.
ДДУ действительно был заключён до настоящего брака. Но он был заключен и оплата по нему, как и оформление в собственность, в период первого брака продавца — того самого, о котором он не упомянул ни слова.
Мы сообщили клиенту, что квартира не совсем «добрачная». Заключение ДДУ, оплата по нему и оформление пришлись на первый брак, о котором продавец не упомянул ни слова.
Нынешняя жена, как оказалось, вообще не знала, что у него был первый брак. А бывшая супруга — потенциальный кредитор по этой квартире. Если она докажет, что платежи шли из семейного бюджета, она может требовать компенсацию.
На переговорах продавец держался твёрдо.
— Это мои деньги, — повторял он. — Я всё сам платил.
— Но часть платежей и оформление в собственность произошли в браке, — возражали мы.
— Ну и что? Это были мои личные средства, - не успокаивался продавец.
— Тогда нужны доказательства: откуда они взялись. Дарение, продажа добрачного имущества, наследство — что угодно.
Продавец не смог предоставить таких документов, и заявил, что не обязан их предоставлять. Кроме того, продавец категорически возражала, что бы бывшая жена вообще была в курсе продажи квартиры, и запретил с ней связываться, естественно предоставить ее согласие на продажу он отказался.
В этом мы согласились с ним, но итак же пояснили, что покупатель имеет право знать риски. И если бывшая жена подаст в суд, она будет доказывать, что это были совместные средства. А срок исковой давности, по таким категориям дел, начинается с того момента, когда она узнала или должна была узнать о нарушении своих прав. То есть, если она сегодня не в курсе, а завтра увидит выписку — у неё будет год на подачу искового заявления в суд.
Естественно при такой истории мы не можем рекомендовать квартиру к покупке. Либо покупатель должен осознанно принять риск, понимая, что может столкнуться с судебным спором.
Наш клиент чувствовал, как радость от найденной квартиры растворяется в холодной логике. Он представлял, как через полгода, когда ремонт уже будет освежен, придёт повестка в суд. И бывшая жена продавца будет требовать компенсацию — не всю квартиру, но значительную сумму, потому что деньги на её оплату частично были семейными.
Какие риски были в данной квартире:
- Бывшая жена может подать иск о компенсации/оспаривании договора купли-продажи.
- Даже если покупатель добросовестный, спор может затянуться на месяцы.
- Судебные издержки, нервотрёпка, возможная заморозка сделки или расторжение.
- А если суд встанет на сторону бывшей жены, придётся либо платить из своего кармана, либо судиться с продавцом.
В итоге клиент отказался от сделки. Не потому, что квартира была плохая, а потому, что риск оказался слишком большим. Он не хотел начинать новую жизнь в новом доме с чужой семейной историей, которая могла однажды постучаться в его дверь.
Тут Важно прояснить одну деталь. Многие юристы и риэлторы ссылаются на позицию Верховного суда Российской Федерации о том, что после развода семейное законодательство (в частности, требование о нотариальном согласии супруга по ст. 35 СК РФ) уже не работает. К отношениям бывших супругов применяется гражданское право, а именно ст. 253 ГК РФ. По ней каждый из участников совместной собственности вправе распоряжаться общим имуществом, а согласие второго предполагается.
Оспорить такую сделку можно, только если доказать два момента одновременно: что у продавца не было полномочий (он знал о возражении бывшего супруга) и что покупатель на момент сделки знал или заведомо должен был знать об этом возражении.
Дополнительно стоит упомянуть п. 4 Постановления Конституционного Суда РФ от 13.07.2021 № 35-П. КС РФ поддержал логику: бывший супруг, сведений о котором нет в ЕГРН, сам должен проявлять заинтересованность и предпринимать меры для защиты своих прав, а не перекладывать риск на добросовестного покупателя.
Важное обновление. После 1 сентября 2022 года законодатель прямо закрепил в законе (через отсылку к ст. 173.1 ГК РФ) этот подход: оспоримая сделка без необходимого согласия третьего лица может быть признана недействительной, только если доказано, что другая сторона знала или должна была знать об отсутствии согласия. Это ещё сильнее призвано защитить добросовестных приобретателей.
Но тут важно учесть, что если вы покупатель, фокус должен быть на проверке «должной осмотрительности». И в случае судебного спора, всегда может быть поднят вопрос, что покупатель должен был потребовать справки ЗАГС об отсутствие брачно-семейных отношений, из которых он мог бы узнать о наличии супруги и соответственно необходимого ее согласия на продажу квартиры (что собственно мы и сделали).
Мы продолжили искать квартиру. И через некоторое время нашли другой вариант — но это уже совсем другая история. Продолжение следует.