Собрать 50 лайков оказалось сложнее, чем купить квартиру в Дубае в 2021-м 😄 Но я обещал разобрать изнанку рынка до конца, а свои обещания я держу.
Продолжаем.
Ловушка рассрочек и три касты инвесторов
Вижу ваш интерес.
В прошлом посте мы остановились на рассрочках. Люди залетают в лоты без полной оплаты с надеждой легко перекинуть уступку до сдачи дома.
Очнитесь. Застройщики почти всегда блокируют уступку неоплаченных лотов. А ваш потенциальный покупатель сразу видит ваш долг. Он понимает что вы зажаты в угол сроками и будет отжимать вас по цене до талого. Именно поэтому под стратегию быстрой спекуляции почти всегда нужна полная оплата.
Вообще на рынке жилья есть три базовые стратегии. И под каждую существует свой тип объектов.
Быстрая переуступка. Цель выкупить самый ликвидный лот на старте и выйти до ключей. Никаких ремонтов. Задача дождаться момента когда застройщик вымоет из пула лучшие квартиры и кинуть на стол свой козырь. Правильный этаж, вид, идеальная планировка. Здесь нужны стальные нервы, тайминг выхода всегда давит на психику.
Парковка денег в долгую. Стратегия для тех кто не любит валидол. Закинули капитал на этапе стройки и ждем. Получили ключи, сделали дорогой кастомный ремонт под продажу или оставили актив как железобетонное сохранение капитала для детей. Иксов тут нет, зато есть спокойный сон.
Классический рантье. Долгосрок или посуточная аренда. Нас не интересует маркетинг застройщика. Нас интересует сухая математика, стабильный денежный поток и сроки окупаемости.
Но буду с вами предельно откровенен. Жилой сегмент сейчас перегрет и перекормлен. Именно поэтому для меня как для практика фокус внимания кардинально сместился. Умные деньги уже давно ушли в другой сектор.
Если тема коммерции вам реально интересна - кидайте 🔥 в комментарии. Увижу отклик - сразу сяду писать финал.
