Облигации VS квартира под аренду
«Куплю квартиру, буду сдавать» - так рассуждает почти каждый, у кого появляется свободный капитал. И в этом нет ничего плохого. Но чтобы понять, выгодно это или нет, любой актив надо считать по двум видам дохода: денежный поток (сколько капает на руки) и прирост стоимости (насколько дорожает сам актив). Покажу на сравнении квартиры и облигаций.
🏠 Квартира под аренду
Возьму свой реальный пример. У меня была квартира в Казани за 5,5 млн ₽, которую я сдавал за 15 000 ₽ в месяц. Это 3,3% годовых денежным потоком. Сразу оговорюсь: сдавал знакомым по дружеской цене, по рынку аренда дала бы 4-6%, то есть в среднем ~5% годовых. Это первая часть дохода.
Вторая - прирост стоимости актива. Недвижимость в Казани в среднем растёт примерно на уровень инфляции, в долгую это около 6-10% в год (бывали и резкие скачки, и затишья, но в среднем так).
Считаем общую доходность квартиры:
• денежный поток от аренды: ~5% годовых
• прирост стоимости: ~8% годовых
• итого: ~13% годовых
При этом поток (аренду) вы можете тратить или реинвестировать, а прирост это «бумажные» деньги, которые вы получите только при продаже актива.
💰 Облигации
Берём те же 5,5 млн ₽ и покупаем ОФЗ или качественные корпоративные облигации. Здесь тоже два вида дохода. Первый - купон, который капает на счёт по расписанию. Сейчас это 14-16% годовых, и он фиксированный.
Второй - рост тела облигации. Когда ЦБ снижает ставку (а тренд сейчас именно такой, девятое снижение подряд), длинные облигации, купленные сейчас, дорожают. По прогнозам, при снижении ставки полная доходность длинных ОФЗ может выйти на 20-25% за год, но эта часть уже с рыночным риском, в отличие от фиксированного купона.
Считаем общую доходность облигаций:
• денежный поток от купона: ~15% годовых
• прирост тела (при снижении ставки): ~5-10% годовых
• итого: ~15% если просто держать, до 20-25% при удачном сценарии
Итоговое сравнение двух инструментов:
• квартира: ~5% поток + ~8% прирост = ~13% годовых
• облигации: ~15% поток + прирост = от 15% годовых
По цифрам облигации сейчас впереди, особенно по денежному потоку: тот же капитал даёт в 2-3 раза больше живых денег каждый месяц.
Но у каждого инструмента свои плюсы:
📍 Недвижимость - это физический актив, который сложно потерять. Он переживёт любой кризис, его можно потрогать, заложить, передать детям. Прирост стоимости защищает от инфляции, а аренда даёт стабильный, хоть и небольшой поток. Минус - низкая ликвидность: быстро продать без скидки не выйдет.
📍 Облигации - это про денежный поток и ликвидность. Купоны выше аренды, продать можно за один день, порог входа от 1000 ₽. Минус - нет «физической» опоры, и рост тела зависит от рынка, а не гарантирован.
Если коротко: недвижимость и облигации решают разные задачи. Квартира - это про надёжный фундамент и защиту, облигации - про денежный поток и ликвидность. Поэтому в нормальном портфеле чаще есть и то, и другое: бетон как опора, облигации как пассивный доход.
Что выбрали бы вы?
🔥 - недвижимость
❤️ - облигации
💼 - портфель из того и другого
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
