«Купите в Патонге, там всегда туристы» и «Берите Kata, там семьи и не так шумно» говорят в одном и том же чате про инвестиции на Пхукете. Оба совета могут быть правдой и оба могут стоить вам лишних процентов дохода или нервов, если цель не совпала с районом.
Мы в MORE Group с 2018 года подбираем кондо под аренду и сопровождаем сделки. Ниже сравнение Patong и Kata по цифрам из наших гайдов: цена входа, заполняемость, ночной чек, что остаётся после управляющей и налогов, и можно ли там жить, а не только сдавать. Без «один район лучше»: в конце матрица под ваш сценарий.
1. Короткий ответ: доход или баланс
Patong берут, когда нужен максимум туристов и готовность к шуму, трафику и конкуренции арендодателей. Студия от 2 млн бат (5,4 млн руб.), до всех трат аренда 10-12% в год по гайду района, заполняемость 80-90%, в пик до 95-100%. После управляющей и налогов на практике закладывайте 4-6%, на хорошем объекте иногда 5-7%.
Kata берут, когда нужен семейный пляж, сёрф-сезон и спокойнее атмосфера без Bangla Road. Студия от 2,5 млн бат (6,75 млн руб.), до всех трат 7-9%, высокий сезон 80-90%, май-октябрь 55-70% (сёрф держит поток). После всех трат планируйте 4-6%, как везде на острове.
Правило: Patong выигрывает по календарю занятости и низкому входу. Kata выигрывает, если вы сами будете жить или зимовать и сдавать «между поездками». Ошибка: купить Patong «для семьи с детьми» или Kata «как замену Patong по доходу без управляющей».
2. Patong: туристический центр острова
Patong на западном побережье: 3 км пляжа, Jungceylon, сотни ресторанов, Bangla Road. По гайду MORE Group сюда приезжает около 60-70% гостей Пхукета хотя бы раз за поездку. Это не «тихий район у моря», это машина краткосрочной аренды.
Цены (moregroupestate.ru/rajony/patong/, курс 1 бат ≈ 2,7 руб.):
- студия 24-32 м2: от 2 млн бат (5,4 млн руб.);
- однушка: от 3 млн бат (8,1 млн руб.);
- двушка: от 5 млн бат (13,5 млн руб.).
100-300 м до пляжа часто добавляют 30-50% к цене. Вид на залив Patong, отдельный премиум. Старый фонд 10-15 лет иногда даёт вход 2-2,5 млн бат, но нужен ремонт и сильная управляющая.
Аренда: студия 50-75 USD/ночь (ориентир гайда), однушка 80-120 USD. Низкий сезон всё равно 60-70% занятости, выше, чем в Rawai или многих южных локациях. Долгосрочная слабее: 6-8%, студия 12 000-18 000 бат/мес.
Минусы для жизни: шум, пробки, туристы круглосуточно. Для семьи с детьми гайд прямо советует смотреть Kata, Karon, Nai Harn или Rawai.
Плюсы для инвестора: при перепродаже объект в Patong часто уходит за 3-6 месяцев (гайд Patong), десятки управляющих с отчётами по району, гарантии застройщика 8-10% на 3-5 лет у части проектов (читать условия).
Кого селят в Patong: пары 25-45, компании друзей, «первая Азия». Средний чек на 3-5 ночей. Семья с двумя детьми на неделю чаще выбирает Kata или Karon: в Patong им тесно и шумно у пляжа вечером.
3. Kata: пляж, сёрф и семейный формат
Kata на юге, между Rawai и Karon: Kata Yai и Kata Noi, Club Med, сёрф с мая по октябрь. Тише Patong, активнее Rawai для туриста. Два пляжа дают разный поток: семьи летом, серферы в межсезонье.
Цены: студия от 2,5 млн бат (6,75 млн руб.), однушка от 3,5 млн бат (9,45 млн руб.), двушка от 5,5 млн бат. На 500 000-750 000 бат дороже Patong на старте, но объект часто приятнее для личных заездов.
Краткосрочная аренда:
- студия 800-1500 бат/ночь (высокий сезон), 500-900 (низкий);
- однушка 1500-3000 бат/ночь;
- до всех трат 7-9%, сильные объекты 8-11% (таблица в гайде Kata).
Долгосрочная: студия 15 000-25 000 бат/мес, однушка 22 000-40 000 бат/мес. Аудитория: кочевники, пары, семьи на 3-12 месяцев.
Что бьёт доход: нет бассейна (-25-40% к чеку), больше 10 минут пешком до пляжа, дом без лицензии на краткосрочную сдачу. Плюс: можно совмещать «сдаю, когда уехал» без ощущения, что квартира в ночном клубе.
До аэропорта: 40-45 минут (Patong 25-30 мин). Для чистой аренды это вторично; для частых перелётов владельца может быть важно.
Kata Noi vs Kata Yai: Noi каменистее, меньше инфраструктуры, выше чек на виллы. Yai длиннее пляж, больше кафе и школ рядом. Для студии под аренду чаще смотрят Yai и первую линию к Karon.
4. Студия или однушка: что лучше под ваш сценарий
В Patong студия даёт максимум оборачиваемости: низкий вход, много одного-двух гостей, выше износ. Однушка дороже на 1 млн бат, но чек 80-120 USD/ночь и семьи на 5-7 ночей сглаживают простой. Если бюджет до 8 млн руб., студия в Patong у моря реалистичнее. Если 9-10 млн руб. и вы хотите меньше «тусовок», однушка с кухней отбивается в высокий сезон.
В Kata однушка часто выгоднее студии: семья платит 1500-3000 бат/ночь, а содержание дома почти то же. Студия имеет смысл, если вы сами зимуете одни или сдаёте на 3-6 месяцев одному кочевнику. Двушку в Kata берут реже под чистую аренду: выше цена входа, длиннее цикл сделки при продаже.
Скрытые траты: в Patong чаще меняют текстиль и мелкую технику (15 000-40 000 бат/год на студию). В Kata реже меняют гостей, но бассейн и сад добавляют 2000-4000 бат/мес к взносу за дом, если не включено.
5. Цены входа: что реально сравнивать
Сравнивать «студию Patong за 2 млн» и «студию Kata за 2,5 млн» честно только если площадь и расстояние до пляжа сопоставимы.
Минимальный порог:
- Patong студия 2 млн бат (5,4 млн руб.);
- Kata студия 2,5 млн бат (6,75 млн руб.);
- разница 500 000 бат (~1,35 млн руб.).
Однушка:
- Patong от 3 млн бат (8,1 млн руб.);
- Kata от 3,5 млн бат (9,45 млн руб.).
Patong дешевле входит, но конкуренция выше: на сайтах бронирования десятки похожих студий в радиусе 500 м. В Kata меньше объектов, проще выделиться видом, бассейном и свежим ремонтом.
К полной смете добавьте +12-18% (юрист, налог, мебель, содержание дома). Студия Patong «за 2 млн» на ключах часто 2,4-2,6 млн бат.
Перепродажа: в Patong спрос на ликвидные студии у моря выше, сделка 3-6 месяцев по гайду. Kata длиннее, если объект без бассейна или далеко от Yai. Зато в Kata меньше «гонки на дно» по цене за ночь: соседи реже демпингуют до 400 бат, как это бывает в Patong в сентябре.
Курс бата: мы считаем 1 бат ≈ 2,7 руб. для удобства; при слабом рубле полная смета в рублях растёт сильнее, чем «голая» цена в батах. Заложите запас 15% на валюту и мебель, особенно если покупаете в Patong под максимальную загрузку.
6. Доход: три слоя, не цифра с фасада дома
В Patong в рекламе часто 10-12%, в Kata 7-9%. Это до всех трат. Гайд по доходности MORE Group по острову: после управляющей (20-30%), налогов и простоя остаётся 6-10% в сильных локациях. Мы для планирования советуем 4-6% (консервативно).
Три слоя (оба района):
- Цифра в буклете / у менеджера (Patong 10-12%, Kata 7-9%): идеальный сезон, без простоя.
- После управляющей (5-8%): минус комиссия, уборка, сайты бронирования.
- Остаётся вам (4-6%, Patong иногда 5-7% на хорошем объекте): минус налог ~10,5%, содержание дома, мелкий ремонт.
Пример Patong: студия 2,5 млн бат, занятость 85%, сильная управляющая. До вычета расходов поток может быть высоким, но 28% комиссии и 10,5% налог съедают разрыв с буклетом. Пример Kata: однушка 4 млн бат, бассейн, 5 минут до пляжа, занятость 75% в среднем. Часто стабильнее, но потолок ниже Patong в декабре.
Гарантии застройщика (8-10% Patong, 6-7% Bang Tao/Kata): смотрите, кто платит простой и что будет после 3-5 лет.
7. Заполняемость: где календарь сильнее
Доход = ночная ставка × занятые дни − расходы. Patong выигрывает днями, Kata иногда качеством гостя (семья на неделю, меньше «вечеринок»).
По гайдам MORE Group (апрель 2026), цифры на инфографике ниже:
Patong в среднем за год ~78% занятости, в высокий сезон ~95%, в низкий 60-70%. Kata за год ~70%, в пик 80-90%, май-октябрь 55-70% за счёт сёрфа и долгих заездов. Разница 8 процентных пунктов в год на студии 2,5 млн бат это десятки тысяч бат выручки, даже если ночной чек в Kata чуть выше.
Patong держит 60-70% даже в «тихие» месяцы. Kata без сёрф-аудитории может просесть ближе к 55%. Если ваша управляющая не ведёт календарь на 12 месяцев, Patong прощает ошибки реже.
Практика: попросите отчёт по дому, не «среднее по Patong». Два кондо на одной улице Kata могут отличаться на 20% занятости.
Хотите расчёт по конкретным домам в Patong или Kata? MORE Group подберёт 3-5 объектов с цифрой «что остаётся вам». Напишите нам (MAX, Telegram, WhatsApp).
8. Жизнь vs аренда: главное различие
Patong, это бизнес на туристе. Kata, это баланс жизни и сдачи. Если вы планируете 2-4 месяца на острове в год, Kata часто приятнее: пляж для детей, кафе без толпы Bangla, Club Med рядом. Patong для жизни семьи гайд не рекомендует.
Если вы не будете жить, а только сдавать, Patong логичнее при условии:
- профессиональная управляющая с 12 месяцами отчётов по Patong;
- объект до 400 м от пляжа или с сильным отличием (вид, новый ремонт);
- запас на износ мебели и техники (гостей много, смена гостей высокая).
Kata логичнее, если:
- хотите сами пользоваться квартирой;
- целитесь в семейного туриста, не в «тусы на выходных»;
- готовы к чуть ниже пику в декабре, но к ровнее году за счёт сёрфа и долгих контрактов.
Соседи: Karon (дешевле вход от 2 млн бат, длинный пляж) vs Kata (выше чек). Bang Tao (север, 7-9%, семьи BISP) vs Patong (максимум туриста). Это другие материалы; здесь только Patong vs Kata.
9. Управляющая: без неё Patong почти не работает
Patong «сам сдам через приложение» звучит дёшево, пока вы не увидите 40 похожих студий в том же доме и календарь с дырками в сентябре. Управляющая 20-30% от выручки, но она закрывает уборку, ключи, отзывы, фото и споры с гостями. В Kata можно гибрид: зимой сами, летом компания. Patong так редко: один «тихий месяц» без профессионала бьёт по рейтингу на год.
Что спросить до сделки:
- отчёты 12 месяцев по вашему дому или соседним в том же здании;
- кто платит простой при ремонте лифта или бассейна;
- включена ли уборка и расходники в комиссию;
- как считают налог с аренды (~10,5% от дохода физлица по правилам Таиланда, уточняйте с бухгалтером).
В Patong нормально 2-3 управляющих на выбор. В Kata рынок меньше: проверьте, что у компании есть лицензия дома и опыт именно посуточной сдачи, а не только «найти жильца на год».
Если покупаете удалённо, попросите видео с балкона в 22:00 (Patong) и в 7:30 (Kata): сразу поймёте, перенесёте ли вы шум Bangla или утренний трафик к школам. Это дешевле, чем один лишний перелёт «посмотреть».
10. Кейс: инвестор хотел «и доход Patong, и тишь Kata»
Клиент из Казани, бюджет 9 млн руб., цель: «максимум аренды, иногда приезжаем с женой». Агент продал студию в Patong у Bangla «под 12%». Супруги провели 2 недели и больше не поехали: шум до 3 ночи, запах улицы, пробки.
Цифры через год:
- буклет 12%, после управляющей ~7%, осталось ~4,8% (типично);
- 2 смены мебели и техники после «громких» гостей: +180 000 бат;
- личное использование 2 недели в высокий сезон = минус ~35 000 бат упущенной аренды.
Что сделали мы: для второй сделки подобрали однушку в Kata (3,9 млн бат), бассейн, 7 минут до Kata Yai. Прогноз ~5,2% после всех трат, семья ездит 3 раза в год. Доход чуть ниже пика Patong, но используют объект и не ненавидят район.
Вывод: Patong не «лучше», если вы смешиваете личное и аренду без готовности к шуму. Kata не «слабее», если вам нужен живой объект, а не только цифры в таблице.
11. Кому что брать и что проверить до задатка
Берите Patong, если:
- бюджет от 5,4 млн руб. (студия) + 15% запас;
- цель: только аренда, управляющая с историей по Patong;
- готовы к конкуренции и износу;
- не планируете жить семьёй в этом же кондо.
Берите Kata, если:
- бюджет от 6,75 млн руб.;
- нужны пляж, сёрф, семьи, личные заезды 2+ раз в год;
- устраивает 7-9% до трат и 4-6% после;
- важнее спокойствие, чем последние 5% занятости в декабре.
До задатка (оба района):
- квота 49% для иностранцев в этом здании;
- лицензия дома на краткосрочную сдачу;
- 12 месяцев отчётов управляющей по этому дому или соседним;
- полная смета +15%, резерв 6 месяцев содержания;
- для Patong: расстояние до Bangla (шум) и до пляжа; для Kata: бассейн и минуты до моря.
Нужна подборка Patong или Kata с расчётом «что остаётся вам»? Напишите нам (MAX, Telegram, WhatsApp).
MORE Group: подбор проектов, проверка документов, сопровождение - бесплатно для ВАС.