🥬 Обзор арендатора «ВкусВилл» глазами инвестора

🥬 Обзор арендатора «ВкусВилл» глазами инвестора

«ВкусВилл» — один из самых сильных арендаторов на рынке коммерческой недвижимости. Именно поэтому объекты с этой сетью зачастую продаются с минимальной доходностью.

Но действительно ли это лучший арендатор для инвестора? Разберёмся.

📊 Коротко о сети

• Основана в 2009 году.

• Более 2 300 магазинов по России.

• Собственная доставка, дарксторы и онлайн-платформа.

• Один из крупнейших продуктовых ритейлеров в сегменте «магазин у дома».

🏢 Какие помещения арендует

Типовая площадь:

📍 80–180 м²

Реже — от 60 до 250 м².

Основные требования:

✔ первая линия;

✔ отдельный вход;

✔ витринное остекление;

✔ потолки от 3 метров;

✔ электрическая мощность 25–40 кВт;

✔ удобная разгрузка;

✔ высокая плотность населения.

📈 Какие обороты считаются хорошими

Это самый важный показатель для инвестора.

По моему опыту, для магазина площадью 120–180 м²:

🟢 до 8 млн ₽/мес — слабая точка;

🟡 8–12 млн ₽/мес — средний уровень;

🟢 12–18 млн ₽/мес — хороший магазин;

🔥 18 млн ₽+ — очень сильная локация.

Именно поэтому я всегда стараюсь узнать РТО до покупки объекта.

💰 Какая аренда считается комфортной

Большинство сильных объектов работают при арендной нагрузке:

6–8% от товарооборота.

Если аренда начинает приближаться к 9–10%, риск для инвестора заметно возрастает.

Именно поэтому важно анализировать не только МАП, но и оборот магазина.

✅ Что нравится инвестору

1. Один из самых надёжных арендаторов

«ВкусВилл» редко открывает случайные магазины.

Перед подписанием договора анализируются:

• численность населения;

• доход жителей;

• конкуренты;

• пешеходный трафик;

• покупательские маршруты.

Фактически сеть уже проводит часть инвестиционного анализа за собственника помещения.

2. Генератор трафика

«ВкусВилл» — это не просто арендатор.

Это полноценный магнит для покупателей.

Рядом с ним охотно открываются:

• аптеки;

• кофейни;

• цветочные магазины;

• табак;

• сервисные услуги.

Поэтому помещения после «ВкусВилла» обычно остаются ликвидными.

3. Высокая платёжная дисциплина

Сеть работает по прозрачной модели и считается одним из наиболее надёжных продуктовых арендаторов.

Для инвестора это означает прогнозируемый денежный поток.

⚠️ Что не нравится

1. Очень внимательно считают экономику

Если магазин перестаёт выполнять внутренние KPI, сеть может принять решение о закрытии или переезде.

2. Высокие требования к помещению

Не каждое помещение подойдёт «ВкусВиллу».

Если объект имеет:

• узкий фасад;

• неудобную разгрузку;

• недостаток мощности;

• плохую видимость,

вероятность открытия резко снижается.

3. Не готовы переплачивать

«ВкусВилл» редко соглашается на аренду выше рынка.

Если экономика перестаёт сходиться, компания скорее найдёт новую локацию.

📌 Что я проверяю перед покупкой

✔ реальный товарооборот;

✔ фактическую долю аренды в обороте;

✔ срок договора;

✔ условия досрочного выхода;

✔ торговое окружение;

✔ возможность быстро заменить арендатора в случае освобождения помещения.

🎯 Итог

Для меня «ВкусВилл» входит в ТОП-3 арендаторов российского стрит-ритейла.

Но покупать объект только из-за вывески — ошибка.

Сильная инвестиция — это сочетание трёх факторов:

✔ качественная локация;

✔ ликвидное помещение;

✔ сильный арендатор.

Если хотя бы один из этих элементов слабый, стоимость объекта становится гораздо менее устойчивой.

Моя оценка арендатора: ⭐️ 9,5/10

📍 У меня сейчас в продаже есть несколько объектов с арендатором «ВкусВилл».

Если рассматриваете покупку ГАБа, напишите мне — расскажу не только о плюсах, но и о рисках каждого объекта, покажу реальные цифры и помогу выбрать наиболее сильный вариант.

#пост #обзорарендатора