На прошлой неделе Мособлдума подготовила законопроект, который скоро внесут в Госдуму. Суть: все сделки купли-продажи недвижимости между физлицами хотят сделать обязательно нотариальными. Сейчас это добровольно, нотариус нужен только для сделок с долями, имуществом несовершеннолетних и дарения.
Авторы говорят: «нотариус защитит от мошенников». По данным МВД, 5-7% сделок с недвижимостью проходят с нарушением закона, а ущерб от мошенничества за десять месяцев 2025 года составил 10,7 миллиарда рублей.
Цифры тревожные. Но давайте разберёмся: а что именно проверяет нотариус? И от чего он реально защитит?
Что нотариус проверяет
Нотариус удостоверяет сделку. Это значит: проверяет личность сторон по паспорту, запрашивает выписку из ЕГРН, смотрит, нет ли обременений, проверяет дееспособность «на глаз» (визуально оценивает, понимает ли человек, что подписывает), проверяет сведения о банкротстве, фиксирует добровольность волеизъявления.
За это он несёт полную имущественную ответственность. Если из-за ошибки нотариуса сделку признают недействительной, он возмещает убытки из личной страховки и фонда нотариальной палаты.
Звучит неплохо. Но вот что нотариус не делает.
Чего нотариус не проверяет
Психическое состояние сторон. Нотариус не запрашивает справки из ПНД и НД (психоневрологический и наркологический диспансер). Он оценивает дееспособность визуально. Человек пришёл, говорит связно, паспорт предъявил. Для нотариуса этого достаточно. Но если через год выяснится, что продавец состоял на учёте и не осознавал последствий сделки, суд может её отменить. Нотариальное удостоверение здесь не защитит.
Полную историю квартиры. Нотариус запрашивает актуальную выписку из ЕГРН. Но не поднимает архивные данные: кто владел квартирой до текущего собственника, как переходило право, не было ли в цепочке сомнительных сделок, приватизации с нарушениями, невыделенных долей.
Предбанкротное состояние продавца. Нотариус не проверяет, есть ли у продавца долги, исполнительные производства в ФССП, субсидиарная ответственность по бизнесу. По ст. 61.2 ФЗ-127 конкурсный управляющий может оспорить сделку за три года. Нотариус к этому вопросу не прикасается.
Скрытый маткапитал. Справку из СФР о состоянии средств маткапитала нотариус не запрашивает. Если при покупке квартиры использовался маткапитал и доли детям не выделены (ч. 4 ст. 10 ФЗ-256), сделку могут признать недействительной. Нотариус этого не увидит.
Мошеннические схемы с доверенностями. Так называемая «бабушкиная схема»: пожилому человеку помогают оформить доверенность, по ней продают квартиру, деньги забирают. Нотариус удостоверяет конкретную сделку. Но если доверенность оформлена другим нотариусом ранее и формально действительна, текущий нотариус не будет разбираться, при каких обстоятельствах она появилась.
Реальную рыночную стоимость. Нотариус не оценивает, занижена ли цена в договоре. А занижение - первый признак для оспаривания при банкротстве.
Сколько это стоит
Авторы законопроекта говорят, что федеральный тариф не превышает 20 тысяч рублей. В Москве с учётом регионального тарифа - до 31 тысячи. Но это не вся правда.
Нотариальный тариф за удостоверение договора купли-продажи рассчитывается как процент от суммы сделки. Для сделок между посторонними лицами (а это большинство сделок на вторичке) тариф складывается из фиксированной части и процента. Плюс так называемые «услуги правового и технического характера» (УПТХ), которые в Москве составляют отдельную сумму.
На практике за удостоверение сделки с квартирой стоимостью 15-20 миллионов придётся заплатить от 25 до 45 тысяч рублей. На квартире за 50-80 миллионов сумма может дойти до 70-100 тысяч. Для премиального сегмента это ощутимо, особенно когда за эти деньги вы получаете проверку, которая не закрывает основные риски. В случае принятия этого закона, услуги удостоверения вероятнее всего вырастут.
Справятся ли нотариусы с объёмом
В Москве около 700 нотариусов. По данным Росреестра, только за май 2026 года на вторичном рынке жилья Москвы зарегистрировано более 10 тысяч сделок. Плюс первичный рынок, плюс сделки с коммерческой недвижимостью.
При том что нотариусы уже загружены: наследственные дела, доверенности, удостоверение документов, сделки с долями. Каждая сделка с недвижимостью требует подготовки, проверки, личной встречи со сторонами, подписания.
А теперь представьте декабрь, когда количество сделок взлетает (в декабре 2025 года зарегистрировали почти 17 тысяч только на вторичке). Очереди, задержки, спешка. И качество проверки, которое в условиях конвейера неизбежно падает.
А что реально защищает покупателя
За 25 лет работы на рынке недвижимости Москвы я видел десятки ситуаций, когда нотариально удостоверенную сделку потом оспаривали в суде. Нотариус не виноват - он сделал то, что обязан по закону. Но закон не обязывает его проверять то, что по-настоящему создаёт риски.
Полная проверка квартиры перед покупкой включает десятки параметров, которые нотариус не затрагивает:
Архивная выписка из домовой книги - кто был прописан за всю историю квартиры, не осталось ли людей с правом пожизненного проживания. Справки из ПНД и НД на продавца - подтверждение дееспособности документально, а не «на глаз». Проверка через ФССП, арбитражные суды, бюро кредитных историй - предбанкротное состояние продавца и его супруга. Справка из СФР о маткапитале. Анализ цепочки предыдущих сделок - не было ли продаж по доверенности, дарений за символическую сумму, подозрительных переходов права. Проверка на занижение цены и соответствие рыночной стоимости. Завещательный отказ по ст. 1137 ГК РФ. Налоговое резидентство продавца по ст. 207 НК РФ.
Моё мнение
Идея обязательного нотариата не вредная. Нотариус добавляет один слой защиты: подтверждает личность, фиксирует волеизъявление, несёт ответственность за базовые ошибки. Для простых сделок между родственниками, при дарении, при разделе имущества - это разумно.
Но представлять нотариат как решение проблемы мошенничества на рынке недвижимости - это иллюзия. Нотариус не заменяет комплексную юридическую проверку. Он не копает историю квартиры, не проверяет финансовое состояние продавца, не анализирует риски оспаривания.
А как вы считаете: новый законопроект способен защитить ваши интересы?
Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке и хотите быть уверены в безопасности, одного нотариуса недостаточно. Нужна полная проверка, которая закрывает все слепые зоны.
С вами был Александр Синёв. Хорошая сделка - та, о которой не вспоминаешь.