Представьте ситуацию: человек годами добивается возмещения ущерба по уголовному делу, наконец получает земельный участок, оформляет право собственности и обнаруживает, что нормально пользоваться землей не может. Территория огорожена, на участке стоят чужие помещения, а в одном из них ведется коммерческая деятельность.
Собственник земли платит налог, несет бремя содержания имущества, но фактически его участком пользуется другой человек. Договора аренды нет. Денег тоже нет.
Можно ли в такой ситуации взыскать плату за пользование землей? Верховный суд ответил: да, сам по себе факт отсутствия договора не означает, что пользоваться чужим участком можно бесплатно.
Разберем дело простым языком, потому что оно важно не только для владельцев земли, но и для тех, у кого на чужом участке стоит здание, павильон, гараж, баня, склад или иной объект.
Что произошло
Жительница Краснодарского края была признана потерпевшей по уголовному делу. В рамках компенсации причиненного ущерба она получила земельный участок, ранее принадлежавший осужденному. Право собственности на участок было зарегистрировано за ней 1 ноября 2021 года на основании постановления судебного пристава-исполнителя, вынесенного в рамках исполнительного производства по приговору суда.
Однако пользоваться участком в полном объеме она не смогла. На земле находились чужие нежилые помещения, территория была огорожена, а одно из помещений фактически использовалось для предпринимательской деятельности. По материалам дела, там работала общественная баня, деятельность по патенту осуществляла Барельская О.В.
Собственница участка обратилась в суд и потребовала взыскать неосновательное обогащение - фактически плату за пользование землей без договора.
Почему это не обычный спор
На первый взгляд может показаться: если на участке стоит чужое помещение, значит, собственник помещения вправе пользоваться землей под ним. В российском праве действительно есть правило: собственник здания или сооружения, находящегося на чужом земельном участке, имеет право пользоваться соответствующей частью земли, необходимой для эксплуатации объекта. Это следует из статьи 271 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ.
Но здесь есть важный нюанс, который часто упускают.
Право пользоваться землей не равно праву пользоваться ею бесплатно, особенно если земельные отношения не оформлены, участок принадлежит другому человеку, а фактический пользователь извлекает коммерческую выгоду.
Земельный кодекс прямо закрепляет принцип платности использования земли: формами платы являются земельный налог, арендная плата и иные предусмотренные законом платежи.
Что решили суды
Суд первой инстанции встал на сторону собственницы участка и частично удовлетворил иск. С ответчика взыскали 371 031,84 рубля неосновательного обогащения за период с 1 ноября 2021 года по 31 августа 2024 года, а также 61 228,63 рубля процентов за пользование чужими денежными средствами.
Первая инстанция исходила из простого вывода: участок с даты регистрации права собственности фактически находился в пользовании ответчика, на нем велась предпринимательская деятельность, но плата собственнику земли не вносилась.
Апелляция отменила это решение и отказала в иске. По мнению апелляционного суда, факт использования участка не был доказан, а сама регистрация права собственности истца была связана с судебными актами, которые в разное время отменялись и пересматривались. Кассация поддержала апелляцию.
После этого дело дошло до Верховного суда.
Что сказал Верховный суд
Верховный суд не согласился с апелляцией и кассацией. Он указал на несколько принципиальных ошибок.
Во-первых, суды не учли, что право собственности было зарегистрировано не просто на основании отмененного судебного акта, а на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 20 октября 2021 года, вынесенного в рамках исполнительного производства по приговору суда о возмещении ущерба.
Во-вторых, апелляция смешала разные споры. Судебные акты, на которые она ссылалась, касались применения последствий недействительности сделок, а не спора о праве собственности на участок и помещения.
В-третьих, апелляция проигнорировала важное обстоятельство: факт использования земли в связи с эксплуатацией бани признавался самой ответчицей при даче объяснений в рамках проверки ОМВД. Верховный суд отдельно отметил, что размер неосновательного обогащения подлежал исследованию при рассмотрении дела, а не мог быть основанием для полного отказа без нормальной оценки доказательств.
В итоге Верховный суд отменил решения апелляции и кассации и направил дело на новое апелляционное рассмотрение.
Почему здесь возникает неосновательное обогащение
Неосновательное обогащение - это не обязательно ситуация, когда человек что-то прямо получил в руки: деньги, товар или имущество. Обогащение может выражаться и в том, что человек сэкономил расходы за чужой счет.
Например, предприниматель пользуется земельным участком, но не платит аренду. Формально деньги от собственника земли он не получил. Но он сберег сумму, которую должен был бы платить за использование участка.
Статья 1102 ГК РФ устанавливает общее правило: лицо, которое без законного, договорного или иного правового основания приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано вернуть неосновательное обогащение.
А статья 1105 ГК РФ прямо говорит о временном пользовании чужим имуществом: если лицо без основания пользовалось чужим имуществом, оно должно возместить потерпевшему то, что сберегло вследствие такого пользования.
В земельных спорах это часто переводится на понятный язык так: если человек фактически пользовался чужой землей и не платил за это, собственник может требовать сумму, сопоставимую с арендной платой за соответствующий период.
Важный вывод: отсутствие договора не всегда спасает от долга
Многие считают, что если договор аренды не подписан, то и взыскивать нечего. Это опасное заблуждение.
Для взыскания неосновательного обогащения собственнику не нужно доказывать, что между сторонами был договор. Наоборот, сама суть такого иска часто состоит в том, что договора как раз не было, но имущество использовалось.
Обычно в подобных делах нужно доказать три ключевых обстоятельства:
- ответчик фактически пользовался участком или его частью;
- у него не было надлежащего основания пользоваться землей бесплатно;
- собственник участка потерял возможность получать плату, а пользователь сберег соответствующие расходы.
Именно эти обстоятельства Верховный суд назвал предметом доказывания по делу о взыскании неосновательного обогащения.
Какие доказательства могут помочь собственнику земли
Если на вашем участке кто-то ведет деятельность, размещает объект, хранит имущество, ограничивает доступ или фактически занимает территорию, важно не просто возмущаться, а собирать доказательства.
В подобных спорах могут иметь значение:
— выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на участок;
— кадастровые документы и схема расположения объектов;
— фотографии и видео забора, ворот, вывесок, помещений, проходов;
— акты осмотра, обращения в полицию, администрацию, Росреестр;
— ответы госорганов и материалы проверок;
— сведения из налоговой о предпринимательской деятельности по конкретному адресу;
— показания свидетелей;
— расчет рыночной арендной платы или иной экономически обоснованный расчет.
Особенно ценны документы, где сам пользователь признает, что находится на спорной территории или ведет там деятельность. В данном деле Верховный суд обратил внимание именно на объяснения ответчицы, данные в рамках проверки полиции.
Почему это решение важно для нас
Это дело полезно тем, что Верховный суд не стал смотреть на ситуацию формально. Он напомнил: если человек зарегистрировал право собственности, платит земельный налог, но фактически не может пользоваться участком из-за чужой деятельности, суды обязаны внимательно проверить, кто и на каком основании получает выгоду от этой земли.
Иначе получается несправедливая картина: один человек несет бремя собственника, а другой использует участок в своих интересах и ничего не платит.
Для владельцев земли это сигнал: даже если договор аренды не заключался, можно требовать компенсацию за фактическое пользование участком.
Для владельцев зданий на чужой земле это тоже предупреждение: объект недвижимости сам по себе не дает права бесконтрольно использовать весь участок, огораживать территорию и вести бизнес без урегулирования земельных отношений.
Итог
Если участок принадлежит одному лицу, а выгоду от него получает другое, у собственника есть право требовать деньги.
Отсутствие договора аренды не делает пользование бесплатным. Напротив, именно в таких случаях и возникает вопрос о неосновательном обогащении.
Поэтому главный вывод простой: землей можно пользоваться только на понятном правовом основании. Если такого основания нет, но участок фактически занят и приносит выгоду, платить все равно придется.