Разбираемся, как менялась идея проектирования города: от разметки границ мукой до масштабных КРТ.
Большинство городов мира вырастало стихийно: из одной только переправы или крепости. Вокруг них лепились дома, потом — улицы. Здания вырастали без мастер-планов и разрешений на земельный участок — и только спустя века все это старались упорядочить.
Однако существуют города, которые чертили на пергаменте, размечали на пустом участке и заселяли по плану, хотя и без выдачи ключей, как сейчас. За каждым таким городом стоял конкретный человек с замыслом: правитель, архитектор, инженер. И эпохи, мотивы и инструменты с течением времени изменились.
Сегодня эта линия дошла до девелоперов, которые строят сразу район с улицами, школами и парками, но чтобы понять, откуда взялась сама идея «города по проекту», стоит вернуться на 2 400 лет назад.
Александрия: город имени основателя
Человек замысла: Александр Македонский, полководец.
В 331 году до н. э. Александр Македонский остановился на узкой полосе земли между Средиземным морем и озером Мареотис и решил, что здесь будет город. По легенде, которую передает Плутарх, строители не нашли под рукой мела, чтобы разметить будущие стены, и очертили план ячменной мукой. Так на карте появилась Александрия Египетская. Многие считают, что отсутствие мела обернулось предзнаменованием, ведь мука символизировала будущее процветание.
Воплотить замысел полководца доверили архитектору Дейнократу Родосскому. Александрию строили по единой схеме: прямые улицы пересекались под прямым углом, разбивая пространство на равные прямоугольные кварталы. Такую регулярную сетку называют гипподамовой — по имени еще одного человека, античного архитектора Гипподама Милетского, который еще в V веке до н. э. первым предложил проектировать города по строгому геометрическому плану.
Тогда родилось то, что сегодня застройщики называют квартальной застройкой. Улицы Александрии ориентировали с учетом ветров с моря, чтобы город продувался и не задыхался от жары. Уже тогда задумывались, как удобно расселить людей, как провести воду и организовать потоки пешеходного движения.
Александрия пережила своего основателя на тысячелетия и стала одним из крупнейших городов античного мира.
Идеальные города Ренессанса: чертеж важнее случая
Человек замысла: архитектор Филарете, автор трактата об идеальном городе.
Античная идея перешла в Европу эпохи Возрождения. Архитекторы и мыслители Ренессанса увлеклись понятием «идеального города» — поселения, вычерченного по законам геометрии, симметрии и разума.
Сначала такие города жили только на бумаге. Архитектор Филарете в середине XV века описал вымышленный город Сфорцинду — восьмиконечную звезду с улицами, расходящимися от центра лучами. Проект остался трактатом, но задал общую моду: город стали воспринимать как единый объект, который можно нарисовать «сверху», словно чертеж механизма.
Позже идея сошла с бумаги на землю. В 1593 году Венецианская республика заложила крепость Пальманова — город в форме девятиконечной звезды с радиально-кольцевой планировкой. Здесь все подчинялось одному замыслу: оборонительные бастионы, площадь в центре, лучи улиц — у каждого элемента было свое место.
В эту эпоху окончательно закрепилась фигура архитектора-автора. Город перестал быть безымянным итогом столетий и стал произведением, у которого есть замысел и создатель.
Индустриальная эпоха: от парадной столицы к городу для жителя
Человек замысла: Петр I
Со временем город по проекту стал инструментом государственной воли. Показательный для нашей страны пример — Санкт-Петербург, заложенный Петром I в 1703 году на болотистых берегах Невы. Его возводили по регулярному плану: прямые перспективы, набережные, ограничения по высоте зданий и единые линии фасадов. Целый город строили как парадный портрет империи.
Человек замысла: Эбенизер Говард
К концу XIX века у идеи города по проекту сменился мотив. Промышленные центры Европы задыхались от тесноты, копоти и антисанитарии, и в ответ на это британец Эбенизер Говард предложил концепцию городов-садов. Он рассуждал уже не о величии власти и не о красоте геометрии, а о качестве жизни обычного человека: ограниченное число жителей, обязательные зеленые пояса, разумная плотность, баланс жилья, работы и природы.
Так проектирование прошло путь от символа к человеку. Если Александрию и Пальманову задумывали ради обороны и величия, то города-сады — ради комфорта тех, кто в них живет. Именно эта логика легла в основу современного подхода к застройке.
Что изменилось к XXI веку: девелопер в роли основателя
Фигура девелопера появилась там, где строительство городов перешло из рук государства в руки частного капитала. В Британии XIX века, на фоне бурного роста промышленных городов, землевладельцы и предприниматели начали скупать участки на окраинах, прокладывать улицы и возводить кварталы доходных домов на продажу и в аренду. Похожие процессы шли в США: во второй половине XIX века застройщики осваивали целые районы вокруг растущих мегаполисов, а после Второй мировой войны компании вроде фирмы семьи Левиттов ставили пригороды на поток, возводя тысячи типовых домов по единому проекту. Так родилась профессия, где один игрок отвечает сразу за землю, проект, стройку и продажу.
В России современный девелопмент сложился уже в постсоветские десятилетия, а в 2010-х оформился институт комплексного развития территорий (КРТ). Смысл в том, что застройщик выходит не на один участок под отдельный дом, а на большую территорию, где заранее просчитаны все слои будущей жизни: жилье, школы, детские сады, поликлиники, дороги, общественный транспорт и зеленые зоны.
По сути, это тот же замысел «города по проекту», только вписанный в экономику и закон. Роль правителя с указом или архитектора с циркулем перешла к компании с проектным финансированием и социальными обязательствами. Современный мастер-девелопер моделирует район в «цифре», а собирают его краны и, все чаще, роботы.
«Новый Краснодар» и «Первое место»: город по проекту сегодня
Наглядный пример такого подхода — проект «Новый Краснодар» на северо-востоке столицы Кубани. Замысел местных властей — в создании альтернативы историческому центру города и переносе туда деловой и административной активности.
По планам, здесь появится порядка 5,5 млн квадратных метров жилья и около 1 млн «квадратов» коммерческой недвижимости. Социальная инфраструктура рассчитана на 22 школы, 39 детских садов и 9 поликлиник. Пятую часть территории, порядка 320 гектаров, отдадут под озеленение и два крупных городских парка. Всего здесь, по прогнозам, будет жить от 250 до 300 тысяч человек, а вся реализация рассчитана примерно на 20 лет. Концепцию развития кластера утвердили в марте 2025 года.
В этом проекте ГК ТОЧНО выступает мастер-девелопером, а флагманом застройки стал жилой комплекс «Первое место» — по словам представителей компании, первая квартальная застройка Краснодара. Здесь история замыкается в кольцо: гипподамова сетка из античной Александрии и звездные планы Ренессанса находят продолжение в квартальной застройке XXI века.
Масштаб проекта такой:
- более 71 гектара территории;
- 18 кварталов и дома переменной этажности;
- 6 детских садов, один из которых уже открыт;
- 2 школы, первая на 1100 мест уже работает;
- поликлиника, спортивные площадки, кафе и рестораны;
- пешеходный бульвар протяженностью 1,5 километра.
Особым символом района станет Храм иконы Божией Матери «Знамение» с приходским домом, библиотекой, культурным центром и колокольней. Архитектурный облик храма вдохновлен исторической Успенской церковью на Дубинке.
Отдельная авторская находка проекта — паркхабы. Термин придумали в ГК ТОЧНО, а теперь его используют и другие застройщики. Это многоуровневые паркинги с тройной функцией: местом для машин, коммерческим центром с сервисами для туристов по пути на курорты и щитом, который закрывает жилые кварталы от шума и пыли.
Строят «Первое место» не только люди. ГК ТОЧНО сотрудничает со «Сколково», поэтому на площадку привозили роботов для автоматической кладки, демонтажа и уборки. Чтобы показать будущим жильцам результат заранее, застройщик применяет две технологии: «окно на стройку», где еще на этапе котлована собирают готовый фрагмент фасада со всеми материалами и подсветкой, и «витрину проекта», когда благоустройство и отделку можно оценить уже на уровне третьего-четвертого этажа.
Один принцип на две с половиной тысячи лет
Города по замыслу всегда отражали свое время. Александрия несла имя завоевателя, Пальманова воплощала геометрию и оборону, Петербург утверждал мощь империи, а города-сады впервые поставили в центр самого жителя. Менялись мотивы, но неизменным оставалось одно: сначала кто-то придумывал город целиком, а уже потом в нем начиналась жизнь.
Меняются лишь инструменты. Там, где Александр вел линию будущих стен горстью муки, сегодня чертеж рождается в цифровой модели, а стены поднимают краны и роботы. Но за всеми технологиями остается то же древнее желание — прийти на пустое место и оставить после себя город, который переживет своего основателя.
Ранее мы делали подробный обзор о ЖК «Первое место» от ГК ТОЧНО в Краснодаре и рассказывали, сколько людей живет в проектах девелоперов.