Это была не просто сделка. Это было фиаско.
Я юрист с пятнадцатилетним стажем, повидала за свою карьеру многое: поддельные завещания, брачные контракты, разорванные в клочья, корпоративные войны с выносом скелетов из шкафов. Но то, что произошло с семьей Игнатовых, заставило меня впервые за долгое время бессонными ночами смотреть в потолок и перебирать в голове юридические комбинации, как неумелый игрок — карты в проигрышной колоде. Игнатовы — молодые, амбициозные, с двухлетним ребенком на руках — стали жертвами идеально выстроенной ловушки, где роль приманки сыграла хрупкая, с идеально уложенными седыми волосами, семидесятипятилетняя женщина по имени Зинаида Петровна.
Все началось с объявления на «Циане». Квартира на юго-западе Москвы, семнадцать миллионов рублей. Цена была ниже рыночной на полтора-два миллиона, что уже должно было насторожить любого профессионала. Но риелтор Игнатовых, молодой, самоуверенный парень по имени Стас, убедил их, что это «вариант века». «Бабулька хочет быстрее продать и уехать к дочери в Испанию», — взахлеб рассказывал он по телефону. Игнатовы, наслушавшись страшилок о том, как хитрые старики оспаривают сделки через суд, подошли к вопросу с немецкой дотошностью.
Они потребовали полный пакет документов. Справки из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД) — чистые. Выписки из домовой книги, расширенная выписка из ЕГРН, история переходов прав собственности — все было идеально, как в учебнике юриспруденции. Юридическая проверка показала, что квартира принадлежит Зинаиде Петровне уже двадцать лет, она приватизирована, никаких арестов, залогов и обременений. «Чисто, как слеза младенца», — сказал Стас, потирая руки в предвкушении солидного вознаграждения.
Но они пошли дальше. Игнатовы, а именно глава семейства Андрей, был из тех людей, что верят в психологию и чистоту намерений. Они решили не просто проверить бумажки, но и «поговорить по душам». Андрей арендовал переговорную в бизнес-центре, пригласил Зинаиду Петровну, накрыл стол с чаем и печеньем. Он хотел лично услышать мотив продажи. Бабушка, одетая в элегантное платье в горошек и с жемчужным ожерельем, была сама любезность. Она с придыханием рассказывала о своей дочери, которая попала в трудную ситуацию, и о том, как хочет помочь ей деньгами. А оставшуюся сумму она планирует потратить на себя — любимую.
— На рестораны с живой музыкой, дорогая, — щебетала она, прижимая к груди салфетку, — на путешествия. Я никогда не была в Париже. Вы представляете? А еще я всегда мечтала о вставной челюсти из алмазного напыления. Шучу, конечно, но хочется же пожить для себя, а не для больниц!
Она была обаятельна, адекватна, остроумна. Она цитировала Бродского и смеялась над анекдотами Андрея. Проверка была пройдена на сто баллов. Стороны ударили по рукам. Сделку заключили у нотариуса. Деньги, о ужас, в наличной форме — восемь миллионов наличными и остальное на банковский счет, с которого Зинаида Петровна сразу же сняла все до копейки, по словам Андрея, для передачи дочери. Но это, как мы понимаем, была лишь красивая легенда.
Когда пыль от шампанского осела, а последняя подпись была поставлена в акте приема-передачи, Андрей с семьей стали планировать переезд. Они аккуратно позвонили Зинаиде Петровне, чтобы обговорить дату, когда она освободит жилплощадь. В трубке повисла ледяная тишина. А затем прозвучал голос, в котором не было ни капли от той милой старушки, что пила чай с печеньем.
— Я никуда не выселяюсь. Это моя квартира, — отчеканила она. — И я буду здесь жить.
Андрей опешил. Он начал говорить о договоре, о деньгах, об их общих договоренностях, но в ответ услышал лишь короткие гудки. Он перезвонил. Она не брала трубку. Тогда он вызвал риелтора Стаса. Вдвоем они отправились к дому. Квартира была заперта изнутри на все замки, и из-за двери доносился приглушенный звук телевизора.
— Зинаида Петровна, откройте! — стучал Андрей в дверь. — Это Андрей Игнатов, мы купили эту квартиру!
В ответ — тишина. А затем резкий старческий голос, искаженный домофоном:
— Убирайтесь отсюда, мошенники! Хотите лишить старую женщину жилья! Я вас по судам затаскаю!
Это был первый звоночек, от которого у Андрея похолодело в груди.
Дальше — больше. Игнатовы и Стас поехали в полицию. В отделении на них посмотрели с сонным недоумением. Дежурный офицер, попивая чай из кружки с надписью «МВД России», сказал: «Мошенничество? Тут скорее нарушение условий договора. Это гражданско-правовые отношения. Идите в суд». Однако заявление приняли, так как факт отказа от выселения налицо. Зинаиду Петровну вызвали на допрос.
И вот тут начался театр абсурда. На допросе бабушка явилась во всем величии своей праведной скорби. Она сидела напротив следователя, вытирала глаза кружевным платочком и настаивала на том, что ее обманули, что деньги, полученные за квартиру, она перевела «хорошим людям», которые обещали ей помочь вложиться в «духовный фонд» — и она, будучи введенной в заблуждение, отдала все до последней копейки. Она рыдала, причитала и повторяла как заклинание: «Я не понимала, что подписываю. Меня загипнотизировали. Я старая больная женщина, у меня склероз!»
Однако, как впоследствии выяснилось в ходе оперативных мероприятий (о которых мне как адвокату стало известно из закрытых источников), бабка дала еще одно показание, уже в частной беседе со следователем, когда думала, что диктофон выключен. Она «раскололась». Призналась, что деньги перевела не на «духовное развитие», а в руки профессиональных мошенников, которые позвонили ей по телефону, представились сотрудниками безопасности банка и убедили, что ее счета атакуют хакеры. Она должна была срочно продать квартиру, перевести все средства на «безопасный счет» и ждать звонка. Звонка, конечно, не последовало. Мошенники испарились с двадцатью миллионами (с учетом проданного гаража).
И что вы думаете? Она признала, что все это время, подписывая договор с Игнатовыми, ОНА ОСОЗНАВАЛА, ЧТО ДЕЛАЕТ. Но она надеялась, что, отдав деньги «охранникам из Центробанка», она их вернет с процентами и сможет купить себе дом в теплых краях. Но когда она поняла, что ее кинули, она решила сыграть свою последнюю карту — карту безумной, невменяемой старухи. Она забаррикадировалась в квартире, которая уже принадлежала Игнатовым, и заявила суду, что сделка была совершена в состоянии заблуждения и под давлением.
На финальное подписание документов о передаче ключей и полный расчет (в оговоренный срок) Зинаида Петровна, естественно, не явилась. На пороге ее квартиры теперь висели не замки, а буквально баррикады из старой мебели, которые она, по словам участкового, двигала с помощью соседа-алкоголика. Соседи подтвердили, что она металась по коридору, кричала, что «не даст себя съесть бандитам из риелторской конторы».
И вот тут мы подходим к самому главному — к суду. Судебные заседания длятся уже несколько месяцев. Андрей Игнатов платит за ипотеку (он взял кредит, чтобы купить эту квартиру), платит за съемную двушку в соседнем районе, где ютится с женой и ребенком. Его психика дала трещину. Он звонит мне каждый день в надежде на чудо.
Перспективы, прямо скажем, — так себе. Суды в Москве, как показывает практика, действительно чаще становятся на сторону пенсионеров, руководствуясь принципом социальной защиты. Аргумент Зинаиды Петровны: «Я пенсионерка, я не понимала, что подписываю, я находилась под влиянием обмана (со стороны телефонных мошенников, а не Игнатовых, но для суда это звучит как "заблуждение относительно природы сделки")». И хотя у нас есть чистые справки из ПНД, которые доказывают, что она не состоит на учете, суд может назначить посмертную (или прижизненную) психолого-психиатрическую экспертизу, которая часто показывает пограничные состояния у лиц пожилого возраста. И даже если она в момент подписания была вменяема, доказать это в суде будет очень сложно, потому что деньги ушли, и у нас нет четкого документа, подтверждающего, что она понимала суть сделки и последствия именно в тот самый момент, когда она ставила подпись.
И самое страшное, что ничего с бабки не взыщешь, даже если суд встанет на сторону Игнатовых и признает сделку действительной. Приставы придут к ней в квартиру с мебельными баррикадами, опишут её допотопный холодильник «ЗИЛ» и телевизор «Рубин» — и что? Она нищая. Деньги ушли в неизвестном направлении (следствие по факту мошенничества против телефонных мошенников пока тупиковое). Андрей останется и без квартиры, и без денег, если только не выиграет суд о взыскании убытков, а постановление суда будет висеть мертвым грузом, потому что у ответчика ничего нет, кроме этой самой квартиры, которую она не отдает.
Глядя на эту драму, я, как юрист, пересмотрела свои взгляды на безопасность сделок. Все эти «стандартные» проверки — справки из диспансеров, юридическая чистота — они не защищают от главного: от осознанного, хорошо спланированного мошенничества или, наоборот, от глупого, но панического поведения человека, потерявшего свои деньги и пытающегося вернуть свое жилье любым путем.
Я хочу дать вам рекомендации, которые на первый взгляд прозвучат странно. Но, поверьте моему опыту, эти «странности» могли бы спасти Игнатовых от того ада, в котором они сейчас находятся.
Во-первых, и это самое главное — экспертиза вменяемости на момент подписания.
Да, это звучит унизительно. Заказывать платную экспертизу психического состояния продавца, даже если он выглядит адекватно, — это как приглашать экзорциста на крестины. Но в нынешних реалиях — это необходимость. Я не предлагаю вести бабушку к психиатру с сачком. Достаточно привлечь аккредитованного в судебной системе эксперта-психолога или психиатра на сделку (например, в формате видеосъемки с его участием). Эксперт задает продавцу стандартные вопросы, проверяет его ориентированность в пространстве, времени, собственной личности. Он составляет заключение, в котором черным по белому написано: «На момент подписания договора Зинаида Петровна отдавала отчет своим действиям, понимала суть договора купли-продажи и осознавала юридические последствия. Признаков аффекта или бредовых расстройств не выявлено».
Если бы у Игнатовых было такое заключение, заявление бабки о том, что она «ничего не понимала», разбилось бы о профессиональное мнение эксперта с высшим медицинским образованием, проведшего исследование непосредственно в день сделки. Суд может, конечно, назначить свою экспертизу, но уже по старой базе, спустя полгода, и она может быть смазана, а вот заключение независимого эксперта, датированное днем сделки, имеет колоссальный вес. Сейчас основной аргумент всех бабок, оспаривающих сделки, это «я была в состоянии, когда не понимала значения своих действий». Экспертиза рушит этот аргумент в пух и прах. Судья будет видеть перед собой документ, а не рыдающую старушенцию, и у него будет меньше оснований проявлять «социальную жалость».
Во-вторых, фиксировать мотив продажи письменно. Именно так, как я сейчас говорю, звучит странно, но это работает.
Запомните: суд всегда анализирует цель отчуждения имущества. Если мотив продажи расплывчатый («просто надоело»), это играет на руку продавцу, который говорит, что его обманули. Если же мотив четко прописан в договоре и дополнительном соглашении — это железобетонный козырь.
Что я рекомендую делать?
1. Включить в текст основного договора купли-продажи раздел «О цели отчуждения». Например: «Продавец подтверждает, что отчуждает квартиру по собственной воле, в связи с намерением приобрести жилое помещение меньшей площади в целях получения дополнительных денежных средств на содержание и покрытие личных нужд, а также в связи с желанием переехать в другой регион». У Игнатовых бабка говорила про «рестораны и путешествия». Это надо было вписать дословно!
2. Составить дополнительное соглашение к договору, где продавец собственноручно, разборчивым почерком, пишет историю своей мотивации. Например: «Я, Зинаида Петровна, продаю свою квартиру семье Игнатовых, потому что хочу помочь дочери деньгами, а себе оставить на комфортную старость. Я осознаю, что после подписания договора лишаюсь права собственности на данную квартиру и обязуюсь освободить её в течение 10 дней. Я не нахожусь под давлением, я не введена в заблуждение».
И этот документ нужно заверить у нотариуса. А еще лучше — записать на видео процесс его написания или прочтения, где бабушка четко, глядя в камеру, произносит этот текст. Это будет «высший пилотаж». В суде, когда она скажет «я не понимала», мы предъявим этот документ, подписанный ее рукой, и видеозапись, где она читает его с листа, улыбаясь. Тогда аргумент о «заблуждении» или «давлении» просто рассыпается, потому что она сама, собственноручно и вслух, подтвердила свою осознанность.
В-третьих, никаких наличных денег. Категорически. Даже если продавец настаивает. Особенно если продавцу за семьдесят.
Это кажется очевидным, но многие до сих пор пытаются экономить на комиссии за перевод или идут на поводу у бабушек, которые «не доверяют банкам». Игнатовы пошли на поводу. Они отдали часть денег наличными. И теперь в суде бабка заявляет: «Они дали мне конверт, а там были газеты. Или я не помню, я отдала эти деньги мошенникам. Или я их потеряла по дороге». Проследить путь наличных невозможно.
Используйте только безналичные транзакции с полным документированием. Аккредитив, банковская ячейка с участием нотариуса, или, что еще надежнее, — расчеты через нотариальный депозит. Нотариус проверяет сделку, получает деньги от покупателя на свой счет и переводит их продавцу только после регистрации перехода права собственности и получения выписки из Росреестра. Это гарантирует, что деньги ушли именно продавцу, а не «мошенникам» или в «безопасную ячейку». В суде будет бесспорное доказательство того, что продавец получил деньги лично. А раз получил — значит, сделка для него была «осознанной», так как он потратил эти средства (на что — неважно, но факт получения подтвержден банковской выпиской, где стоит его подпись или подтверждение перевода на его счет).
В-четвертых, развейте себе и покупателям иллюзию безопасности справок.
Я вижу, как риелторы тычут покупателям в нос справки из ПНД и НД, говоря: «Видите, все чисто, мы все проверили». Это самообман. Справки о том, что бабка не состоит на учете, защищают только от ситуации, когда она стояла на учете и лечилась от шизофрении. Но защищают ли они от ситуации, когда она абсолютно вменяема, но совершает сознательное мошенничество? Нет. Или когда она в момент подписания договора была под воздействием аффекта? Тоже нет.
Юридическая проверка недвижимости защищает вас от третьих лиц, от старых залогов и прочих обременений. Она не защищает от воли самого продавца, которая может измениться в любой момент. Вы проверяете «чистоту камня», но не проверяете «чистоту мыслей» человека, который на этом камне сидит.
Значит, повторюсь: единственная защита — это комплекс мер, направленный на фиксацию именно волеизъявления и осознанности в момент сделки. Вы должны собрать «досье на сознательность» продавца. Это как набор доказательств, которые будут кричать в суде: «Он знал, что делал! У него был мотив! Он получил деньги безналом, и это видно по банковской выписке! Его психика на момент сделки была проверена экспертом!».
Я вижу, что российские суды, действительно, часто встают на сторону слабых — пожилых людей, инвалидов, ветеранов. Правовая система склонна к гуманизму, и это прекрасно. Но оборотной стороной этого гуманизма является беспомощность добросовестного покупателя, как Андрей Игнатов, который вложил все свои сбережения, ипотечные деньги и надежды в эту квартиру. Он стал заложником ситуации, где моральный облик (жалкая бабушка) перевешивает материальный ущерб и юридическую формальность.
Я не говорю, что все бабушки — мошенницы. Нет. Большинство — честные продавцы. Но тень телефонных аферистов, толкающих пенсионеров на безумные поступки, исказила рынок. Вы должны помнить, что покупаете квартиру не у «документа», а у человека. И у человека этого есть страхи, иллюзии, мнительность и, к сожалению, способность к осознанной лжи или к паническому самосохранению, когда он понимает, что его обманули более хитрые мошенники, чем вы.
Ситуация Игнатовых — кровавый урок для всех нас. Я, Юлия, в своей юридической практике отныне ввожу эти правила как обязательные для всех своих доверителей. И я советую вам, если вы находитесь на пороге покупки квартиры у пожилого человека, не стесняйтесь. Закажите экспертизу. Зафиксируйте мотив в письменном виде. Откажитесь от наличных. И не верьте в магическую силу справок. Помните, что главная ваша защита — это не бумажка от государства, а созданные вами же неопровержимые доказательства того, что в момент истины продавец был в своем уме и твердой памяти.
Ибо, как показывает моя практика, суд может признать сделку действительной, но если продавец останется жить в этой квартире, а денег у него нет, то жизнь покупателя превратится в ад судебных тяжб, съемных квартир и безмолвного вопроса: «А зачем я вообще это делал?