Тема пассивного дохода будоражит умы людей независимо от их финансового состояния. И если одним нужно 1 млн пассивного дохода, то другим и сумма в 60 тысяч кажется прекрасной. И это действительно возможно. Главное — понимать, с чего начать.
Еще 10 лет назад инвестировать в нежилую недвижимость можно было только при наличии значительного капитала, когда покупались помещения под последующую аренду банкам и магазинам. Но потом появились нежилые помещения небольших площадей (апартаменты), стоимость которых начиналась от 3 млн рублей, а с отделкой — от 4 млн. Низкая ключевая ставка позволяла брать большую часть денег в ипотеку, а аренда таких помещений была и остается сопоставимой со стоимостью аренды обычных 1–2-комнатных квартир.
Сейчас, конечно, времена изменились, но возможности инвестиций в недвижимость остались. С одной стороны, государство борется с апартаментами, с другой — разрешило оформлять в некоторых из них регистрацию, что тут же подняло их в цене.
Поэтому если просто идти шаг за шагом и покупать в год по одному апартаменту и сдавать его за 65 000 рублей (это средняя стоимость аренды 16–18-метровых студий), то уже через 10 лет их будет 10. И это совершенно консервативная стратегия.
Важный момент: окупаемость таких инвестиций составляет 8–9 лет, в отличие от жилой недвижимости, где стоимость аренды та же, а цена входа в два раза выше, поэтому и окупаемость — 13–18 лет. Почувствуйте разницу.
Если же немного отойти от консервативной стратегии и использовать ипотечное плечо (несмотря на высокую ключевую ставку), то после покупки и отделки можно продать это помещение, заработав на нем 25–30% годовых за 6–12 месяцев. Но нужно хорошо уметь считать, чтобы потом не было мучительно больно. Кроме того, из-за бокового тренда на рынке недвижимости в связи с высокими ставками по вкладам и высокой ключевой ставкой спрос сейчас умеренный, но как только начнется движение, цены пойдут вверх, тогда продажа будет быстрой и выгодной, ведь стоимость апартаментов значительно ниже квартир в аналогичных районах. И вот здесь вы сможете делать 2–3 сделки в год, тем самым увеличивая свой капитал гораздо быстрее.
Например: покупка за 5,5 млн с ипотечным плечом в 3 млн и своими 2,5 млн рублей, продажа за 7,0 млн, где 3 млн возвращаете банку, и у вас уже 4 млн собственных средств. Далее просто повторяете.
Можно это делать на свои средства, можно покупать сразу 2–3 объекта — это зависит только от вашего капитала, знаний и желания создать пассивный доход.
Здесь важно составить инвестиционный план и следовать ему, понимать рынок недвижимости и покупать перспективные объекты. Но также важно помнить, что рынок постоянно меняется, и учитывать возможные пути отхода, если что-то пойдет не так. Если на рынке спад продаж, мы должны дорого сдать в долгосрочную аренду; если долгосрочная аренда просела — в посуточную, и так далее. Считать всегда пессимистический вариант, так как если в этом варианте ваша окупаемость будет до 10 лет, то при нормальном ходе событий окупаемость составит 8 лет, и ваша сделка будет мегавыгодной. Если же наоборот, то разочарований не избежать.
И важно не забывать важность маленьких, но регулярных шагов к вашей цели. Это также как в спорте: вы не сможете накачать мышцы за 1 месяц. Первый результат будет виден через 6–8 месяцев, а на хороший результат потребуются годы. Поэтому и в создании пассивного дохода все происходит постепенно, но зато, когда вы его получите, вы скажете себе большое спасибо.