Рынок недвижимости Красноярска удивляет и поражает!
В начале года взяли в продажу квартиру интересную квартиру (по площади 2 комнатная, а на деле 3 ка), которую до этого собственник попробовал продавать самостоятельно. И даже кто-то приходил, смотрел, уходил - всё.
Задача была следующая, увеличить квартиру ещё на одну комнату. То есть, сделать из 2 (почти 3) комнатной 50кв.м. - 4 комнаты в квартире 80 кв.м.
В это же самое время в нашем же доме была квартира (аналог нашей, но без переделки) за 6 200 000 и 4 комнатная за 6 500 000 (но в таком состоянии и с такими документами, что её и за 6 000 000 не факт что кто-то захотел бы себе взять).
Начали как обычно с подготовки:
- документы (чтобы вам кто ни говорил, начинать нужно именно с подготовки документов. Ни с фото, ни с выхода в рекламу)
- квартира (предпродажная подготовка в этой квартире заключалась в переносе вещей с места на место, для получения красивой картинки) Открою вам тайну: визуалы - это люди, которые выбирают вашу квартиру по картинкам и готовы платить больше слухачей (которые квартиру слушают) и кинестетов (тех кому надо всё потрогать).
Поэтому, если вы прямо сейчас продаёте квартиру, посмотрите на свои фотографии (если конечно вашу квартиру продаёте вы или ваш агент (в единственном лице)). И если есть ощущение, что ваша квартира похожа на какое-то злачное место из неблагополучного района, то вывод однозначный: визуалы к вам не придут.
А кто к вам придёт?
1. Люди, которым очень нужен этот район 9если у них конечно хватает денег, на не квартиру с некрасивыми фото и нет конкурентов с красивыми)
2. Инвесторы. Ну а как вы думали, они пройдёт мимо квартиры, которая столько месяцев в рекламе и уже столько раз снизила цену?
Вы ещё не снизили? Ну погодите. Время лечит всех, даже не грамотных продавцов квартир...
В общем, вышли мы за 6 400 000 - что было максимальной ценой, с которой мы имели шанс увидеть покупателя. Так гласил сравнительный маркетинговый анализ, который я исполнил и презентовал на встрече с собственником, перед началом работы.
Вышли в пошаговую рекламу, чтобы не вспугнуть всех покупателей одновременно и протестировать цену.
Начались показы. По 20-30 минут квартиру смотрят.
Квартиру показывает мастер продаж Евгения Георгиевна В это время я не выпускаю соседа курить на площадку: не хватало ещё, чтобы он своей дурной привычкой нам покупателя испугал! 40 минут терпел (а может и бросил после такого стресса).
1й показ, второй, третий...
И вот пришла та самая, кого перепланировка не испугала, а скорее позабавила. При шла с риэлтором. С деньгами от СВО. Приняли задаток и разошлись каждый по своим делам:
- у нас задача найти 4 комнатную квартиру - передать задаток
- у покупателя - получить разрешение органов опеки и попечительства одного из близлежайших городов на покупку квартиры деньгами от СВО.
Наш поиск отличался от других поисков ничем:
- агенты (это такие люди, которых собственник нанимает для продажи квартиры дороже, чем он смог бы продать квартиру сам) - опаздывали, показывали квартиры в страшном состоянии. И было ощущение, что им очень нравится снижать цену на кварттиру и они всеми силами стараются, чтобы мы её не выбрали.
В этот раз, в битве за покупателя, победил собственник: который квартиру помыл, проветрил, все вещи убрал (спрятал, вывез), а на показе стоял и улыбался. (Мне очень стыдно об этом писать, но если квартиру продаёт агент, который не понимает как продать квартиру дороже, то он совершенно бесполезен. Для тех, кто хочет продавать дороже таких агентов мы подготовили курс Сам Себе Риэлтор)
А для тех, кто хочет понять: как выбрать риэлтора для продажи квартиры, мы подготовили Чек лист из 5 вопросов, которые нужно задать агенту, который, возможно, прямо сейчас выплясывает перед вами и рассказывает, какой он хороший, чтобы понять какой же он на самом деле?
То есть, мы с нашим клиентом за 3 недели:
- нашли квартиру
- передали задаток
- обрадовали риэлтора покупателя нашей квартиры и вот тут началось:
"А мы ещё в опеку не ходили. Мы не думали, что вы так быстро всё сделаете!"
В итоге, прошло 5 недель, а в опеку они так и не попали. Их кормили реальными завтраками. Потом они всё таки попали в опеку, но принесли не весь пакет документов. Оказалось, что риэлтор покупателя и сама с ними в опеку не пошла и готовность не проконтролировала. Конечно же люди, которые раньше этого никогда не делали, накосячили!
Через неделю донесли документы и им говорят: "Ну вот теперь ждите 15 дней!"
А у нас уже нет времени ждать, нас уже наш продавец квартиры теребит и плачет в трубку, а иногда даже переходит на угрозы: "мол не отдам задаток, я в интернете читал, что так можно!"
Но риэлтору нашего покупателя всё ни по чём. Тогда мы составляем письмо, в котором со всем жаром описываем ситуацию, что сделка срывается и вдова участника СВО не может пробиться через чиновничьи препятствия и что нам нужно одобрение уже сейчас, а не через 15 дней. И отправляем, от имени покупателя нашей квартиры, в соц.сеть администрации. В пятницу после 18.00. Ну кто там будет читать?
А в понедельник, в 9 утра, её уже вызвали в администрацию и вручили подписанное разрешение. Ещё и наругали, мол зачем она такие письма пишет! А её риэлтор её и говорит, что мол это всё эти риэлторы придумали из Спинч недвижимость. Это они вот такое этакие, делают за меня мою работу, потому что я вообще её делать не собираюсь, я люблю только деньги получать и орать ещё люблю громко! (Конечно она так не сказал, но по факту ситуация описанна на 100% реалистично).
В итоге, мы вышли на сделку по продаже 2 комнатной квартиры за 6 300 000 рублей (наша комиссия за оказанную услугу 130 000 рублей) и покупка 4 комнатной квартиры (наша комиссия по покупке 4 комнатной квартиры 175 000 рублей)