Многие собственники впервые за последние годы столкнулись с ситуацией, когда квартира не сдаётся неделями даже после снижения цены. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разобрал, почему снижаются арендные ставки, на какие объекты сейчас сложнее всего найти арендатора, почему даже дисконт не гарантирует быстрой сделки, а также вернётся ли рынок к прежним показателям. Кроме того, он затронул изменения в поведении арендаторов и собственников, обсудил рост конкуренции между похожими лотами и увеличение сроков простоя квартир.
В этой статье:
- Арендный рынок разворачивается: квартиры простаивают месяцами
- Почему предложение на рынке аренды продолжает расти
- Конкуренция выросла: почему студии дешевеют быстрее всего
- Рынок аренды меняется: почему покупать жилье становится все менее очевидным решением
Арендный рынок разворачивается: квартиры простаивают месяцами
Цены на аренду действительно идут вниз. Если вы снимаете квартиру, для вас это хорошая новость. А если сдаете — повод внимательно посмотреть на происходящее на рынке, потому что привычные правила больше не работают.
Многие связывают ключевую ставку только с ипотекой или фондовым рынком, но именно она во многом определяет ситуацию с арендой. Даже после небольшого снижения ставки на июньском заседании ЦБ рынок по-прежнему живет в условиях дорогой ипотеки, а значит, большинство людей не могут позволить себе покупку жилья и продолжают арендовать. С другой стороны, высокая ставка привела на рынок аренды и собственников: кто-то купил квартиры по льготной ипотеке и не хочет продавать их сейчас, кто-то ищет альтернативу другим инвестиционным инструментам. В результате предложение жилья для аренды в России выросло почти на треть.
Рост предложения неизбежно усиливает конкуренцию. Достаточно открыть объявления в типовой новостройке и увидеть десятки одинаковых студий и однокомнатных квартир, которые собственники выставляют, ориентируясь на цены соседей и зачастую добавляя несколько тысяч рублей «за то, что квартира лучше». При этом мало кто смотрит на даты публикации. Сегодня квартиры могут простаивать два-три месяца, а собственники теряют за это время больше, чем могли бы уступить в цене.
При этом рынок нельзя назвать кризисным. С 2023 года количество предложений последовательно растет, а вместе с ним увеличивается и число закрытых сделок. Если раньше ежеквартально сдавалось 40–50 тысяч квартир, то сейчас этот показатель достигает 70–80 тысяч. Люди продолжают снимать жилье, потому что альтернативы покупке по-прежнему ограничены. Но предложений становится больше, чем способен поглотить рынок, а значит, собственникам приходится конкурировать не только ценой, но и качеством объекта, скоростью принятия решений и реалистичностью ожиданий.
Почему предложение на рынке аренды продолжает расти
Почему вообще растет количество квартир в аренде?
- Во-первых, на рынок выходят владельцы жилья, купленного по льготной ипотеке. Пять-шесть лет назад многим говорили, что покупать недвижимость — ошибка и рынок вот-вот рухнет. Но по факту многие купили квартиры за 10–15 млн рублей, которые сегодня стоят уже 20 млн и выше, а за последние годы еще и получили хороший рост арендных ставок. Сейчас ожидания собственников стали выше: если вчера студия сдавалась за 100 тысяч рублей, то сложно принять, что сегодня ее реальная цена — 70 тысяч.
- Во-вторых, многие квартиры не продаются на вторичном рынке, и владельцы принимают понятное решение: «не продал — сдам». В этом и заключается одно из главных преимуществ недвижимости как инструмента сохранения капитала для непрофессионального инвестора.
- Есть и третья категория собственников — те, кто покупал квартиры без четкой стратегии: в рассрочку, в ипотеку или за наличные, рассчитывая потом разобраться, что с ними делать. Если объект не продается, его выставляют в аренду, пополняя предложение.
- Еще один фактор — отсутствие понятных альтернатив для получения стабильного пассивного дохода. Многие инвесторы не готовы брать на себя риски других инструментов и выбирают простой сценарий: купить квартиру и получать арендный поток, особенно если речь идет о долгосрочной стратегии или подготовке к пенсии.
- При этом рынок поддерживает высокий спрос. Из-за дорогой ипотеки арендаторы по-прежнему не могут перейти из съемного жилья в собственное. Получается своеобразный замкнутый круг: собственники не всегда готовы продавать квартиры и вынуждены их сдавать, а арендаторы не могут купить жилье и продолжают его снимать. Именно поэтому рынок аренды не рухнул, а лишь постепенно корректируется.
Интересно, что в 2026 году начал оживать вторичный рынок. Количество сделок уже превышает показатели 2025 года и сопоставимо с уровнем 2024-го, а сроки экспозиции квартир в Москве сокращаются. Это означает, что часть собственников, которых не устраивает доходность аренды или управление объектом, может снова переключиться на продажу. Если квартира плохо сдается и не приносит ожидаемой доходности, я бы как минимум задумался о ее продаже — сегодня вторичный рынок выглядит заметно более живым, чем еще год назад.
Конкуренция выросла: почему студии дешевеют быстрее всего
Если посмотреть на ситуацию по регионам, становится очевидно, что предложение растет практически везде. В Москве количество квартир в аренде увеличилось на 25%, в Санкт-Петербурге — на 20%, а в других городах-миллионниках — почти на 40%. По сути, сегодня у каждой квартиры появилось еще несколько конкурентов, и в некоторых регионах ситуация для собственников даже сложнее, чем в столице.
Самое заметное изменение произошло в сегменте студий. Если в 2023 году они занимали около 4% рынка, то сейчас их доля выросла почти в три раза. Именно поэтому студии сегодня сдавать сложнее всего. При этом двухкомнатных квартир, наоборот, не хватает: их доля сокращается как в Москве, так и в целом по России. Больших семейных квартир на рынке аренды тоже мало, поэтому снять качественную трех- или четырехкомнатную квартиру зачастую непросто.
Избыток предложения уже отражается на ставках. В Москве аренда студий снизилась примерно на 5%, однокомнатных квартир — на 2–5%, двухкомнатных — на 3–5%. И здесь важно понимать контекст. Еще несколько лет назад обычная студия в массовой новостройке сдавалась за 40 тысяч ₽, а сегодня многие собственники рассчитывают получать 60–80 тысяч. Поэтому нынешнее снижение ставок во многом выглядит скорее коррекцией чрезмерных ожиданий, чем серьезным падением рынка.
Это подтверждают и данные Smarent, основанные не на объявлениях, а на реальных сделках. Средняя ставка по студиям снизилась с 63–65 тысяч до 59 тысяч ₽, по однокомнатным квартирам — с 90 до 86 тысяч ₽. По двухкомнатным квартирам выраженного падения нет, скорее наблюдается плато на уровне около 125 тысяч ₽.
Еще один важный показатель — сроки экспозиции. По рыночным данным квартиру в Москве сейчас в среднем сдают за 26 дней, в Санкт-Петербурге — за 35 дней, в других городах — почти за 40 дней. По статистике ЦИАН сроки могут доходить и до двух месяцев, но я бы ориентировался именно на реальные сделки.
По данным Smarent, средний срок сдачи сегодня составляет около 18 дней против 7–10 дней в предыдущие годы. Это значит, что квартира по-прежнему может сдаваться достаточно быстро, но только если собственник адекватно оценивает рынок и не ориентируется исключительно на чужие «хотелки».
Рынок аренды меняется: почему покупать жилье становится все менее очевидным решением
Средняя ставка аренды по нашему портфелю сегодня составляет 76 тысяч ₽, но разброс очень большой. Студии в массовых проектах сдаются за 50–65 тысяч ₽, хотя есть и исключения: в отдельных ЖК арендаторы готовы платить 70–90 тысяч за студию. Однокомнатные квартиры в хороших проектах уходят по 90–115 тысяч ₽, причем некоторые сдаются буквально за неделю, а другие могут висеть на рынке полтора-два месяца. По двухкомнатным квартирам ставки доходят до 150–225 тысяч ₽, и именно этот сегмент я считаю наиболее интересным для формирования арендного портфеля.
При этом за МКАД ситуация заметно сложнее. Средняя ставка там составляет около 50–60 тысяч ₽, а срок экспозиции — порядка 26 дней. Особенно тяжело приходится собственникам студий и однокомнатных квартир в Новой Москве и Подмосковье. За последние годы многие купили такие объекты в льготную ипотеку, рассчитывая на легкий арендный доход, а теперь на рынке появились тысячи похожих объявлений, и конкуренция стала очень высокой. Если такие квартиры были приобретены не по льготной ипотеке, а за наличные или по дорогому рыночному кредиту, я бы серьезно задумался об их продаже и реинвестиции в более качественные объекты.
На мой взгляд, рынок жилья сейчас переживает структурные изменения. Если раньше была эпоха ипотечных покупателей, а сегодня мы живем в эпоху осторожных покупателей, то в 2027–2030 годах нас ждет развитие институциональной аренды. Дорогая ипотека сохранится надолго, мобильность населения растет, многие не готовы привязываться к одному городу или брать на себя долгосрочные обязательства. Жилье постепенно перестает быть просто товаром для продажи и становится доходной инфраструктурой.
Логика арендаторов здесь вполне понятна. Допустим, квартира стоит 20 млн ₽, у покупателя есть 5 млн рублей первоначального взноса, а оставшиеся 15 млн нужно взять в ипотеку под 16% на 30 лет. Ежемесячный платеж составит около 210 тысяч рублей с учетом страховок. При этом аналогичную двухкомнатную квартиру сегодня можно арендовать за 110–125 тысяч рублей в месяц. Поэтому для многих аренда становится не временным компромиссом, а рациональным финансовым решением, и именно этот тренд будет поддерживать спрос на съемное жилье в ближайшие годы.
Мы в Smarent тоже видим этот тренд и именно поэтому развиваем собственные арендные проекты. Логика простая: я понимаю, что рынок аренды будет только расти, поэтому мы заранее резервируем у застройщиков часть этажей и формируем полноценный арендный продукт. Например, в одном из текущих московских проектов за нами закреплены несколько этажей, которые будут работать исключительно под аренду. Дом планируют ввести уже в этом году, и мы рассчитываем начать его эксплуатацию сразу после завершения строительства.
Такой подход мы реализуем не только в Москве, но и в Санкт-Петербурге. В частности, в ЖК «Бульвар Грина» от ЛСР часть второго корпуса также отдана нам под аренду. Мы продаем эти квартиры инвесторам, которые сохраняют право владения квартирами, а Smarent берет на себя управление объектами, поиск арендаторов и сопровождение всего арендного процесса. Сейчас в петербургском проекте квартиры с чистовой отделкой стартуют от 11 млн ₽ (есть семейная ипотека). Если вам близка эта концепция, можно оставить заявку и посмотреть доступные варианты, пока они есть в экспозиции.