Многие владельцы квартир уверены: если жилье находится в ипотеке, сдавать его нельзя.
Именно поэтому тысячи квартир по всей стране стоят пустыми, хотя могли бы приносить доход и помогать выплачивать кредит.
Но есть и другая крайность.
⚡️ Новострой-М в MAX | Подписывайтесь
Некоторые собственники начинают сдавать ипотечную квартиру без изучения документов, а потом неожиданно получают претензии от банка, штрафы или другие неприятные сюрпризы.
Разбираемся, можно ли сдавать квартиру в ипотеке и какие ошибки чаще всего допускают владельцы.
Можно ли сдавать ипотечную квартиру
Короткий ответ — да.
Пока ипотека не выплачена, квартира находится в залоге у банка, но собственником все равно остается заемщик.
А значит, по общему правилу он имеет право пользоваться недвижимостью и получать от нее доход.
Именно поэтому тысячи россиян сегодня используют популярную схему: покупают квартиру в ипотеку и частично или полностью закрывают ежемесячный платеж за счет арендаторов.
Но есть важный нюанс.
Почему сначала нужно открыть ипотечный договор
Самая распространенная ошибка — вообще не читать условия кредита.
Во многих банках сдача квартиры разрешена без ограничений.
Но некоторые кредитные организации требуют:
• уведомить банк о сдаче жилья;
• получить письменное согласие;
• предоставить копию договора аренды.
Если подобное условие есть в договоре, а собственник его проигнорировал, банк может потребовать устранить нарушение или применить предусмотренные санкции.
Поэтому первое правило простое: прежде чем размещать объявление на сайтах аренды, внимательно изучите кредитный договор.
Почему нельзя сдавать квартиру "на словах"
Еще одна распространенная ошибка — устная договоренность с арендаторами.
Многие считают, что договор нужен только для налоговой.
На самом деле он защищает прежде всего самого владельца квартиры.
В договоре обязательно стоит прописать:
✔ срок аренды;
✔ размер ежемесячного платежа;
✔ порядок оплаты коммунальных услуг;
✔ ответственность сторон;
✔ условия досрочного расторжения;
✔ подробную опись имущества.
Именно наличие договора часто помогает избежать конфликтов, если арендаторы внезапно перестают платить или портят имущество.
Когда придется идти в Росреестр
Мало кто знает, но долгосрочная аренда требует государственной регистрации.
Если договор заключается на срок от одного года и более, его необходимо зарегистрировать в Росреестре.
На практике многие собственники оформляют договоры на 11 месяцев с возможностью продления, чтобы избежать этой процедуры.
Однако при долгосрочной аренде игнорировать требования закона не стоит.
Особый случай — квартира с маткапиталом
Здесь возникает дополнительный нюанс.
Если жилье приобреталось с использованием материнского капитала и в собственности есть доли детей, могут потребоваться дополнительные согласования.
В отдельных ситуациях необходимо учитывать позицию органов опеки.
Именно поэтому эксперты рекомендуют заранее уточнять особенности конкретной сделки, чтобы избежать юридических проблем в будущем.
Можно ли закрывать ипотеку деньгами арендаторов
Да, и именно так сегодня поступают многие инвесторы.
Особенно популярной такая стратегия стала в Москве и крупных городах, где стоимость аренды остается высокой.
Например, если ипотечный платеж составляет 70–80 тысяч рублей в месяц, а квартиру удается сдавать за 60–70 тысяч рублей, собственнику остается доплачивать лишь небольшую разницу.
В некоторых случаях аренда полностью покрывает кредитный платеж.
Именно поэтому многие покупатели рассматривают недвижимость не только как жилье, но и как инструмент сохранения капитала.
Чек-лист перед сдачей ипотечной квартиры
Перед поиском арендаторов проверьте пять пунктов:
✓ изучите условия ипотечного договора;
✓ уточните требования банка;
✓ заключите письменный договор аренды;
✓ составьте опись имущества;
✓ проверьте, нет ли особенностей, связанных с маткапиталом или детскими долями.
Что в итоге
Сдавать ипотечную квартиру можно — закон этого не запрещает.
Более того, для многих семей арендный доход становится серьезной поддержкой при выплате кредита.
Но одна невнимательность к условиям договора с банком способна превратить дополнительный доход в источник проблем.
Поэтому главный совет остается простым: сначала внимательно изучите документы, а уже потом ищите арендаторов.
❓А вы бы решились купить квартиру в ипотеку специально для сдачи в аренду или считаете такую стратегию слишком рискованной?