Самая дорогая ошибка при сделке домом
Регулярно вижу эту картину: открываешь договор купли-продажи, а там гордо написано: «Продается жилой дом в п.Салмачи с земельным участком за 8 000 000 рублей». И всё. Одной цифрой.
❓Какие последствия этой фразы?
Запомните: для закона и налоговой дом и земля под ним — это два абсолютно разных объекта:
у каждого свой кадастровый номер
своя кадастровая стоимость
Возможно разные сроки владения
стоимость приобретения и т.д.
⚠️И если вы свалили их стоимость в одну кучу, ждите «сюрпризов»:
1️⃣Покупатель лишается налогового вычета
Вы радостно идете в налоговую вернуть свои 13% или 15% , а ФНС смотрит на ваш ДКП с единой суммой и говорит: «А мы откуда знаем, сколько здесь стоил дом, а сколько земля? Отказать». И вы бегаете, заказываете отчеты об оценке или делаете доп.соглашение и т.д.
2️⃣Продавец попадает на жесткий налог (НДФЛ)
Мой «любимый» кейс. Землю купили 5 лет назад (налог при продаже уже 0%), а дом построили и зарегистрировали только в прошлом году. Если в ДКП стоит общая сумма, налоговая не будет разбираться — она может начислить налог на всю сделку. Разделили бы суммы — законно уменьшили бы налог до копеек;
Пример, Рустем продает дом с участком за 8 млн.₽, землю и дом не стал разделять. Налоговая начислила 1 002 000 рублей
3️⃣Судебные риски
Не дай бог вскроются скрытые дефекты фундамента, и придется расторгать сделку или требовать соразмерного уменьшения цены. Суд не будет «на глаз» определять, какую долю в этих 8 миллионах занимала разваливающаяся стена, а какую — хорошая земля;
❓Как надо?
Прописываем жестко и раздельно: «Участок стоит 5 млн рублей, дом — 3 млн рублей. Общая стоимость — 8 млн рублей». И следим, чтобы цена дома не была ниже 100% от его кадастровой стоимости. Иначе ФНС все равно доначислит налог по-своему.
