В Таиланде, и особенно на Пхукете, до сих пор существует миф: «если начать строить, а потом решить вопросы через связи — всё получится».
На практике это всё чаще заканчивается полным уничтожением инвестиций.
Тайская правовая система (в первую очередь National Park Act BE 2504, лесное законодательство и Foreign Business Act) жёстко ограничивает строительство в национальных парках, лесных заповедниках и на общественных землях.
👉Иностранцы не могут владеть землёй напрямую, а во многих видах бизнеса — превышать 49% доли без специального разрешения.
✅Любые попытки обойти эти правила через сомнительные титулы или номиналов при проверке часто заканчиваются сносом.
Несколько примеров, когда застройщики «не смогли договориться».
😰Anantara Si Kao Resort (провинция Транг) —
Один из самых громких кейсов последних лет.
Отель работал как полноценный люксовый курорт.
Суды установили, что часть территории — незаконный захват государственной земли (национальный лес / общественная зона). В 2018 году Верховный суд вынес окончательное решение: объект подлежит полному сносу.
Отель закрыли, начался демонтаж. Владельцем была крупная тайская компания Minor Group — далеко не мелкий игрок на рынке.
Даже наличие международного бренда Anantara и значительных инвестиций не спасло ситуацию.
😰«Ghost Hotel» внутри Sirinat National Park (Пхукет)
Почти завершённый 5-звёздочный курорт с номерами, имеющими собственные бассейны, и запланированным рестораном + бассейном на крыше. Строительство остановили, когда объект был уже близок к завершению.
Основная причина — земля находится внутри национального парка Sirinat, где крупное коммерческое строительство практически невозможно легализовать.
Почему «договориться позже» почти не работает?
❌Даже если на начальном этапе удаётся получить какие-то разрешения через местные инстанции, Верховный суд и административные суды при серьёзной проверке часто признают такие документы недействительными.
❌С 2024–2026 годов Пхукет стал пилотной провинцией по жёсткому контролю. Заявлено о «нулевой терпимости» даже к влиятельным фигурам.
❌Иностранные инвесторы часто используют тайских номиналов. Сейчас эти структуры активно выявляют и пресекают.
❌Даже если снос не происходит сразу, объект может годами стоять замороженным, пока идут суды. Инвестиции «замораживаются» на неопределённый срок.
⚡️⚡️⚡️⚡️Проблемы с незаконным захватом земель касаются как и крупных отельных игроков, так и небольших частных домов-резиденций.
Если документы были оформлены неправильно, власти могут изъять объект. Снос конструкций за счет инвесторов.
Единственный надёжный способ — проводить полноценную юридическую due diligence ещё до аренды земли и начала строительства:
🟡Проверка титулов (включая историю земли)
🟡Соответствие зонированию и статусу территории
🟡Получение всех необходимых разрешений (включая Foreign Business License, если требуется)
🟡Работа только в рамках Foreign Business Act и природоохранного законодательства.
Любые попытки «начать, а потом решить» сегодня — это высокорискованная стратегия, которая в большинстве случаев приводит к полной потере инвестиций.
1️⃣2️⃣3️⃣4️⃣5️⃣6️⃣7️⃣8️⃣9️⃣🔟
➡️ Задать вопрос
@nirah_business_asia или @alina_nirah
❗️❗️❗️❗️❗️ При поддержке Ассоциации по развитию бизнеса и торговли Таиланда ⤵️ и сообщества Wattana, направленного на юридическую поддержку
Фото: siampics
