ЗПИФы в недвижимости

Как превратить квадратные метры в ликвидный капитал и зачем это застройщикам и инвесторам в 2026 году.

Екатерина Авдеева, председатель совета директоров корпорации недвижимости «АСТОРИУС»

Новый язык финансовой архитектуры

Рынок недвижимости в 2026 году переживает тектонический сдвиг. Если ещё пять лет назад закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) воспринимались как экзотический инструмент для узкого круга профессионалов, то сегодня они стали одним из главных драйверов инвестиционной активности. Объём сделок с недвижимостью через ЗПИФы за последние четыре года вырос в 8 раз. Стоимость чистых активов розничных ЗПИФ недвижимости по итогам 1-го квартала 2026 года достигла 807 млрд. рублей – рост на 49% за год. По данным в СМИ, в 1-м полугодии 2025 года доля инвестиций в недвижимость, совершённых через ЗПИФы, достигла 25% от общего объёма вложений в Санкт-Петербурге.

Что стоит за этими цифрами? Почему застройщики всё чаще выбирают ЗПИФы вместо традиционных кредитов? И как частный инвестор может получить доступ к коммерческой недвижимости с порогом входа от 1000 рублей?

1. Что такое ЗПИФ и как он устроен

Простыми словами: совместная покупка с профессиональным управлением.

Можно ли превратить серверную стойку, складской терминал, офис или отель в источник регулярного дохода, не инвестируя напрямую в актив? Практика паевых инвестиционных фондов показывает, что да.

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) – это форма коллективных инвестиций, при которой деньги пайщиков объединяются для вложения в активы на заранее определённый срок. Если совсем просто, это совместная покупка, например, складского комплекса или офисного здания, из которого все участники получают свою долю арендной платы. Сегодня это один из форматов структурирования владения инфраструктурными активами – объектами, без которых не могут работать современная логистика, цифровая экономика, туризм, торговля и городская среда.

Главное отличие ЗПИФ от открытых фондов – «закрытость»: паи, как правило, нельзя погасить до окончания срока фонда. Именно эта особенность позволяет фонду вкладываться в низколиквидные активы – недвижимость, землю, девелоперские проекты. Имуществом фонда управляет лицензированная Банком России управляющая компания, её действия контролирует специализированный депозитарий, а активы перед покупкой изучает независимый оценщик.

Самый распространённый тип – рентные ЗПИФы, которые покупают готовую недвижимость для сдачи в аренду. Есть также девелоперские фонды с более высоким потенциалом доходности и рисками, а также смешанные и земельные.

Ключевая инновация 2026 года: классы паев.

В 2024 году Банк России анонсировал, а затем законодательно закрепил возможность подразделять паи ЗПИФ на классы – по аналогии с акциями в акционерных обществах. Это означает, что в одном фонде могут быть паи с разным набором прав:

• «Голосующие» паи – с правом участия в управлении, но с меньшим или отсутствующим текущим доходом – для якорных инвесторов.
• «Безголосые» паи – с правом на регулярный доход и возможностью досрочного погашения.

Максимальный срок жизни ЗПИФ для квалифицированных инвесторов увеличен с 15 до 49 лет, что позволяет синхронизировать сроки фонда с масштабными долгосрочными проектами. Кроме того, появилась возможность менять статус фонда с «квалифицированного» на «неквалифицированный» – якорные инвесторы могут выйти после завершения рисковой стадии проекта, а в фонд заходят розничные инвесторы для получения регулярного дохода от аренды.

2. Налоговые преференции: главный козырь ЗПИФ

Ноль процентов налога на прибыль внутри фонда.

Главное преимущество ЗПИФ – отсутствие налога на прибыль на уровне фонда. ЗПИФ не является юридическим лицом, а потому не платит налог на прибыль – он не взимается до момента ликвидации фонда или продажи паев. Это позволяет реинвестировать все доходы внутри фонда, ускоряя рост портфеля.

Как отмечают эксперты практики налогового права White Square, ЗПИФ позволяет «оптимизировать налогообложение и снизить риски санкций, защитить активы и при этом сохранить контроль».

При этом важно понимать: активы, принадлежащие фонду, продолжают платить все причитающиеся налоги – земельный налог, налог на имущество и т.д. Но сам фонд не платит налог на прибыль с арендных доходов или прироста стоимости активов до момента распределения прибыли.

Пайщик платит НДФЛ только в двух случаях:

1. При продаже или погашении пая – с положительной разницы между ценой продажи и покупки.
2. При получении промежуточного дохода (например, от аренды).

Ставка НДФЛ для резидентов – 13% с годового дохода до 2,4 млн. рублей и 15% сверх. Управляющая компания выступает налоговым агентом и удерживает налог при выплате.

Важный нюанс: если инвестор держит паи дольше трёх полных лет, действует льгота на долгосрочное владение – она позволяет освободить от НДФЛ до 3 млн. рублей дохода за каждый год удержания активов.

Для корпоративных пайщиков – российских организаций – ставка налога на прибыль при получении выплат по паям составляет 25% (а не 0% или 13%, как по дивидендам).

Помимо налоговой оптимизации, ЗПИФ обеспечивает мощную защиту активов:

• В ЗПИФ нет единоличного собственника – фонд владеет объектами, а инвесторы – паями.
• На активы фонда нельзя взыскать по личным долгам пайщика – проблемы в другом бизнесе не трогают недвижимость ЗПИФ.
• Риск рейдерства исключён: управляющая компания контролирует сделки, каждая проходит многоуровневую проверку через спецдепозитарий, инвесткомитет и нотариальный контроль.
• Обеспечивается полная конфиденциальность владения – информация о фонде и его пайщиках не раскрывается.

Как формулируют эксперты, модель ЗПИФ «отделяет актив от владельца и решает три задачи: оптимизацию налогообложения, защиту от поглощений и изоляцию личных рисков».

3. ЗПИФ для застройщиков: новый источник длинных денег

Рынок девелопмента уходит от модели «быстрого бетона»: дорогой и нестабильный капитал, фокус на ликвидность и операционный доход делают критичным разрыв между потребностью в длинных деньгах и тем, что готовы давать банки. ЗПИФы превращаются из «юридической оболочки» в рабочий инструмент финансовой архитектуры проекта.

Можно выделить три основных сценария использования ЗПИФ в девелопменте:

1. Запуск проекта без кассового разрыва. Внесение земли в контур ЗПИФ позволяет юридически обособить актив, снять кассовое давление на старте и получить гибкую логику расчётов после ввода объекта в эксплуатацию.

2. Партнёрский капитал для долгосрочных проектов. Для инфраструктурных или гостиничных объектов с длительной окупаемостью ЗПИФ создаёт прозрачную структуру, понятную для инвестора, заменяя собой дорогие кредиты.

3. Архитектура для капиталоёмкого актива. ЗПИФ позволяет выстроить контур владения и управления рентным доходом, привлечь капитал через паи и снизить зависимость от дорогого долга без корпоративных конфликтов.

Почему застройщики выбирают ЗПИФ?

Использование ЗПИФ позволяет привлекать инвесторов на ранних стадиях реализации проекта. Это даёт застройщику возможность оптимизировать структуру финансирования и снизить будущую стоимость заёмных средств.

Для инвесторов схема прозрачна: вход в фонд осуществляется по текущей стоимости активов, а выход – по рыночной цене на момент реализации. Доход инвестора формируется за счёт роста стоимости активов в течение срока существования фонда.

Важное преимущество для застройщика: ЗПИФ позволяет упаковать непроданные площади в фонд, обеспечить им профессиональное управление сразу после ввода объекта и предлагать инвесторам именно паи, где точка входа гораздо ниже, чем приобретение целого офиса или блока.

Реальные примеры:

• Складской комплекс «Адмирал» (108 тыс. кв. м) стоимостью 7,5-8 млрд. рублей вошёл в состав фонда «РД 2» под управлением УК «ВИМ Сбережения».
• Бизнес-центр «Примиум» был включён в тот же фонд в 1-М полугодии 2024 года.
• В 1-М полугодии 2025 года в интересах ЗПИФ было приобретено 15 объектов коммерческой недвижимости общей площадью 783 тыс. кв. м с объёмом вложений 56 млрд. рублей.

4. ЗПИФ для инвесторов: доступ к недвижимости без миллиардов

Одно из главных преимуществ ЗПИФ для частного инвестора – низкий порог входа. Пай биржевых ЗПИФ может стоить и 1000 рублей. Хотя при прямой покупке у управляющей компании может потребоваться несколько миллионов, средний чек неквалифицированного инвестора в ЗПИФ сейчас составляет около 2 млн. рублей.

По итогам 2025 года ЗПИФ недвижимости показали совокупную доходность в диапазоне 16-32%. За 2025 год сумма инвестиций в розничные ЗПИФы под управлением «СФН» составила почти 102 млрд. рублей, доходность фондов – 15,56-37,94% годовых.

Коммерческая недвижимость через ЗПИФ даёт инвестору доходность около 12% годовых против 5-6% аренды жилья. Индексация арендных договоров поддерживает чистый операционный доход (NOI).

По данным на 2025 год, доля неквалифицированных инвесторов в ЗПИФах недвижимости достигла 480 млрд. рублей – это 54% рынка, рост на 61% за год.

В 3-М квартале 2025 года рынок ЗПИФов недвижимости ускорил темпы роста: активы превысили 725 млрд. рублей, плюс 8% за квартал и более чем на треть год к году. Выплаты пайщикам достигли 21,7 млрд. рублей – вдвое больше, чем во 2-м квартале, и в 2,5 раза выше, чем год назад.

Аналитики Freedom Finance Global выделяют несколько ключевых факторов – драйверов роста:

1. Снижение доходности длинных банковских депозитов – на фоне смягчения денежно-кредитной политики.
2. Смена предпочтений частных инвесторов – переход от вкладов к альтернативным инструментам.
3. Ограниченный доступ к зарубежным инвестиционным инструментам.
4. Инфляционные ожидания – недвижимость как защитный актив.

По прогнозам экспертов при устойчивом снижении доходностей длинных депозитов ниже 12,5-13% годовые чистые привлечения в рыночные ЗПИФы недвижимости могут составить 180-220 млрд. рублей.

5. Риски: о чём нужно помнить

Основные риски:

1. Низкая ликвидность – паи ЗПИФ, как правило, нельзя погасить до окончания срока фонда. Выйти можно либо через продажу на бирже (при наличии спроса), либо дождавшись погашения.
2. Концентрация активов – фонды часто концентрируются на 1-2 объектах, что создаёт зависимость от одного арендатора или рыночной ситуации в одном сегменте.
3. Кредитное плечо – некоторые фонды используют заёмные средства. При высокой ключевой ставке это повышает риски: снижение арендного дохода или рост ставок могут сделать обслуживание долга непосильным.
4. «Бумажный» доход – значительная часть дохода может приходиться на переоценку стоимости активов, а не на реальные выплаты. При продаже пая реализованная доходность может оказаться ниже расчётной.
5. Длинный горизонт инвестиций – ЗПИФ – это инструмент с горизонтом от 3 до 15 лет. Выйти досрочно можно только через продажу на бирже (при наличии спроса) или дождавшись погашения фонда.
6. Налоговые риски при неправильном структурировании – это один из самых серьёзных подводных камней. Судебная практика последних лет показывает, что ФНС активно оспаривает схемы с использованием ЗПИФ, не имеющие реальной деловой цели. Аналитический центр Корпорации «АСТОРИУС» изучил ключевые споры, инициированные налоговыми органами. Вот два показательных примера:Дело № А56-22968/2024 (Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области, август 2024). Российская компания маскировала доход от сдачи недвижимости в аренду под «проценты по займу» в пользу кипрской взаимозависимой организации. Суд поддержал налоговый орган, признав, что под видом иных доходов фактически выплачивался доход от использования недвижимости в РФ, подлежащий налогообложению. Доначисления составили около 100 млн. рублей налогов, пеней и штрафов.
   Дело № А76-35948/2022 (Арбитражный суд Уральского округа, март 2025). Застройщик заключил с подконтрольным ЗПИФ (единственный пайщик – учредитель застройщика) договоры инвестирования на строительство жилья по заниженной цене (35-39 тыс. руб./кв. м), тогда как реальные продажи шли по 42-50 тыс. руб./кв. м. Разница почти в 300 млн. рублей не облагалась налогом, так как формально доход получал ЗПИФ. Суд признал схему нелегитимной, указав на взаимозависимость сторон, отсутствие экономической цели, управление с одного IP-адреса и формальность договоров. Постановлением АС УО от 11.03.2025 доначислено 14,5 млн. рублей только по налогу на прибыль (полная сумма с пенями и штрафами – значительно больше).
   

Эти кейсы наглядно демонстрируют: если ЗПИФ создаётся исключительно для налоговой оптимизации без реальной инвестиционной деятельности, налоговая может доначислить не только налог на прибыль, но и НДС, страховые взносы, а также применить ст. 54.1 НК РФ о необоснованной налоговой выгоде. Поэтому создание ЗПИФ требует привлечения профессионалов – юристов, финансистов и налоговых консультантов.

6. Как выбирать ЗПИФ в 2026 году

В современной экономике фонды недвижимости вышли за рамки классических офисов и торговых центров и складов. На мировом рынке они также активно формируют портфели из технологических активов: дата-центров, телеком-мачт и другой специализированной инфраструктуры, Инвестор может не пытаться угадать победителя среди ИТ-компаний, а участвовать в инфраструктуре, без которой ни одна из них не работает. Российский рынок движется в том же русле. Вместо пассивного удержания объектов отечественные комбинированные ЗПИФы используют стратегию динамичной ротации капитала: фонд инвестирует в дата-центры на этапе строительства, управляет ими, а затем выгодно продает крупные объекты ради фиксации прибыли и реинвестирования (ЦОДы Медведково и Домодедово).

Вместе с тем, чем сложнее актив, тем выше цена ошибки. Мировая практика показывает: проблемы фондов недвижимости чаще возникают из-за ошибок в анализе трендов, актива, арендаторов, долга и ликвидности.

Динамика рынка США наглядно иллюстрирует, что даже очевидные мегатренды требуют осторожности: лидеры 2024 года (дата-центры, +25,2% по данным Nareit) в 2025 году показали результат около -14%. При этом менее очевидный, но демографически устойчивый сектор медицинской недвижимости (health care) стал лидером 2025 года с доходностью около 28,5%.

Иногда риски кроются не в макротрендах, а в операционной модели конкретного фонда. Так, британский Home REIT строил привлекательную для инвесторов историю вокруг востребованного социального жилья. Однако критическими уязвимостями фонда стали низкое качество пула арендаторов, проблемы с собираемостью арендной платы, неудовлетворительное состояние самих объектов и, как следствие, завышенная оценка реальной стоимости портфеля активов.

Главный вывод для инвестора прост: в ЗПИФ выигрывает не самый громкий или модный тренд, а жесткая математика: цена входа, ликвидность, долговая нагрузка, надежность арендаторов и четко просчитанный сценарий выхода. Поэтому выбор ЗПИФ начинается не с заявленной о доходности, а с анализа конструкции фонда: что лежит в основе портфеля фонда, как устроена ликвидность паёв, кто и в какой стратегии управляет активом, насколько прозрачно раскрывается информация и за счёт чего формируется доход.

Поэтому важно анализировать не только ожидаемую доходность, но и качество базового актива, структуру арендного потока, концентрацию арендаторов, сроки договоров, долговую нагрузку, комиссии управляющей компании, параметры правил доверительного управления и реальную возможность выхода без существенного дисконта.

В одних случаях фонд действительно даёт доступ к качественному активу с предсказуемой экономикой, а в других – лишь переносит внутрь ЗПИФ неликвидность, зависимость от одного сценария и слабую управляемость риска.

Именно поэтому профессиональный подход к инвестированию в ЗПИФ начинается с анализа архитектуры фонда, насколько она соответствует задаче инвестора, его горизонту, требованиям к ликвидности и допустимому уровню риска. И на этом этапе особенно важна независимая аналитическая оценка.

7. Перспективы: куда движется рынок

Эксперты единодушны: рынок ЗПИФ недвижимости продолжит расти. В 1-м квартале 2026 года стоимость чистых активов розничных ЗПИФ достигла 807 млрд. рублей, а по оценкам некоторых экспертов – более 950 млрд.

Принятые в 2024-2026 годах законодательные новации открывают новые горизонты:

• Классы паев – гибкость в настройке прав инвесторов.
• Срок жизни до 49 лет – синхронизация с долгосрочными проектами.
• Смена статуса фонда – переход от «квалифицированного» к «неквалифицированному» после завершения рисковой стадии. Интерес к инструменту растёт даже при все еще высокой ставке ЦБ и непростому периоду на рынке недвижимости. Дополнительным драйвером становится ограниченный доступ к зарубежным инструментам и более осторожное поведение инвесторов на долговом рынке.

ЗПИФ как новая реальность

ЗПИФы в недвижимости перестали быть уделом избранных. Сегодня это:

• Для застройщиков – инструмент привлечения длинных денег, оптимизации финансирования и упаковки непроданных площадей в ликвидные паи с низким порогом входа для инвесторов.
• Для инвесторов – доступ к коммерческой недвижимости с порогом от 1000 рублей, доходностью выше депозитов и аренды жилья, налоговыми льготами и защитой активов.
• Для рынка в целом – драйвер прозрачности, профессионализации и роста инвестиционной активности.

ЗПИФ сегодня работает как единый центр управления, принятия и исполнения решений – это позволяет легче контролировать активы, находящиеся в разных регионах или даже странах. Но важен комплексный подход, профессиональное структурирование сделки с использованием ЗПИФ, чтобы обеспечить растущий капитал.

Рынок ЗПИФ недвижимости только в начале пути. И те, кто войдёт в него сегодня, получат доступ к инструменту, который в ближайшие годы станет стандартом для инвестиций в недвижимость.

.

Перейти на сайт Finversia.ru

👉 Подписывайтесь на канал Finversia на платформах YouTube, Telegram, Rutube и ВКонтакте.