Покупать ли новостройку?
Если вы видите призывы застройщика «старт продаж», «осталось 3 квартиры» или «успейте до повышения цен» и у вас возникает желание срочно купить новостройку — остановитесь!
Помните, маркетологи — гении психологии. Они виртуозно включают у нас синдром упущенной выгоды (FOMO), заставляя паниковать и принимать решения на эмоциях;
Подробнее про FOMO прочитайте на досуге;
Пока рынок перенасыщен (вчера мы разбирали затоваренность сегмента новостроек), держите чек-лист, как трезво оценить «уникальное» предложение девелоперов:
1️⃣Золотая эпоха стартов продаж «на этапе котлована» прошла
С введением эскроу-счетов и ростом цен застройщики сразу закладывают всю будущую прибыль в первоначальную стоимость. Они больше не делятся прибылью с инвесторами. Вы покупаете квартиру по цене готовой, но получите ее только через несколько лет. В чем выгода? Ее нет.
2️⃣Старт и инвест не совместимы
Если вы рассматриваете строящееся жилье с целью перепродажи — подумайте. Вы просто не сможете конкурировать со сданными домами и самими девелоперами, которые будут демпинговать и предлагать покупателям субсидированные программы, которых у вас как у физлица нет.
3️⃣Ищите готовые квартиры от юрлиц
Из-за затоваренности девелоперы часто оформляют непроданное жилье на свои дочерние компании или рассчитываются ими с подрядчиками. Для вас это шанс купить абсолютно новую, сданную квартиру в готовом доме, но с возможностью поторговаться.
4️⃣Требуйте бесплатные «допы»
Не соглашаются на прямую скидку в деньгах? Отлично, просите в эту же стоимость включить чистовую отделку, кладовую или парковочное место. Для застройщика себестоимость этих объектов ниже, и он охотно пойдет навстречу, чтобы закрыть сделку.
5️⃣Переходите на беспроцентные рассрочки
Сейчас это главный инструмент в условиях дорогих кредитов. Выбирайте застройщиков, которые предлагают длительные рассрочки (на 2–3 года) без удорожания стоимости «квадрата». Спокойно копите деньги на спецсчете и вносите платежи без переплат.
6️⃣Посчитайте «налог на ожидание»
Застройщик обещает сдачу дома через 3 года. Посчитайте, сколько вы переплатите по ипотеке за эти 3 года (или сколько потеряете на аренде чужого жилья, пока ждете свое). Сложите это с ценой «котлована». В 90% случаев итоговая сумма окажется выше, чем покупка готовой квартиры в соседнем уже сданном доме прямо сейчас.
