Самые выгодные покупки — те, которые совершаются вовремя. Люди, которые вечно ждут лучших времен или слишком затягивают с покупкой недвижимости, в итоге оказываются в проигрыше — покупают объекты хуже, дороже, на менее выгодных условиях. А те, кто используют окно возможностей, становятся владельцами очень лакомых объектов. Вот как в сегодняшней истории, где мои клиенты успели запрыгнуть буквально в последний вагон и стали владельцами замечательной квартиры.
Клиенты — семья с двумя несовершеннолетними детьми. Они хотели купить инвестиционную квартиру и подыскивали подходящую локацию и ликвидные объекты, которые было бы легко сдавать как в краткосрочную, так и в долгосрочную аренду. На руках у них была скромная сумма в 1 млн рублей. По сути, они сами не знали, чего хотят. Представления о жилье были у них довольно размытые.
Под текущие условия семейной ипотеки они не подпадали — дети были старше 6 лет. И рассчитывали на субсидированные ставки по ипотеке в 5-7% — такие программы есть, например, в Московском кредитном банке и Альфа-банке. Вообще, низкие процентные ставки нередко таят в себе подводные камни. Вот тут я объяснял, чего следует остерегаться.
Я устроил клиентам допрос с пристрастием. Выяснилось, что они рассматривали преимущественно южные регионы — Краснодар, Анапу, Майкоп.
Подбором объектов занималась моя коллега — секретный агент 007, как я ее называю. Рынок первичной недвижимости и оценка инвестиционной привлекательности объектов — ее стихия. Анна умеет всё просчитать, разобраться в деталях и дать объективную оценку: будет доход или нет, стоит вкладывать деньги или не стоит. И вот ей досталась эта непростая задача — подобрать универсальное жилье, отвечающее сразу нескольким важным критериям.
Анна проанализировала рынок застройщиков, ипотечные программы, сделала подборку вариантов. И привела аргументы в пользу Калининградской области. Там по-прежнему доступна семейная ипотека для покупки квартиры в новостройке для семей с двумя детьми до 17 лет включительно.
В итоге остановились на готовом жилом комплексе в г. Гурьевск (15 км от Калининграда) от застройщика федерального уровня — группы компаний ССК. В первом приближении клиентов всё устроило. И тогда коллега отправилась непосредственно на место, чтобы воочию увидеть объект и собрать о нем полную информацию.
ЖК не разочаровал. Это не «человейники» на окраине города, а относительно невысокие дома с просторными дворами на закрытой охраняемой территории. Квартиры с очень удобной планировкой. Отделка — в подарок.
До исторического центра Калининграда — 10-15 минут езды на автомобиле или 20 минут — на автобусе. Легко попасть в Светлогорск и Зеленоградск — крупные популярные курорты на побережье Балтийского моря. С ж/д вокзала Калининграда в эти города ходят электрички, дорога занимает 40-50 минут. То есть квартиру можно сдавать как местным жителям, для которых важно удобное сообщение с Калининградом, так и туристам.
Первоначальный взнос составил 1 млн 200 тыс. руб. Ежемесячный платеж по ипотеке — 29 500 руб. Он будет спокойно перекрываться доходом от сдачи жилья в аренду. Сделка состоялась, клиенты очень довольны покупкой, выражают благодарность, в общем, абсолютно счастливы. До конца года корпус уже будет введен в эксплуатацию.
Это не единственный пример удачной покупки жилья в ипотеку. Недавно у нас была еще одна сделка по проекту «Москворечье» (застройщик ПИК). Тоже очень интересная локация недалеко от исторического центра Москвы — жилой комплекс бизнес-класса. Его планируют сдать в 2027 году, а ключи покупатели получат в 2028-м.
Наш клиент взял здесь квартиру площадью почти 60 м2 за 21 млн рублей. При том что однокомнатная квартира в аналогичном ЖК, который уже сдан в эксплуатацию и находится в пяти минутах ходьбы, стоит 24 млн рублей. Перспективы развития этого района самые радужные. Вокруг в основном старые дома, которые будут активно убирать в рамках программы реновации. Так что жилье здесь однозначно будет дорожать.
Оба клиента купили квартиры, воспользовавшись семейной ипотекой. Запрыгнули, можно сказать, в последний вагон, потому что с 1 июля 2026 года правила семейной ипотеки существенно меняются. Изменения затрагивают три ключевых аспекта: ставки, кредитные лимиты и количество детей в семье. Перечислю коротко основные пункты.
☑️ 1 ребёнок
Москва, Санкт-Петербург: ставка 12%, лимит до 12 млн рублей.
Регионы: ставка 10%, лимит до 6 млн рублей.
☑️ 2 ребёнка
Москва, Санкт-Петербург: ставка 10%, лимит до 15 млн рублей + привязка к площади.
Регионы: ставка 8%, лимит до 8 млн рублей + привязка к площади.
Минимальная площадь — от 33 кв. м.
Срок компенсации банкам — не более 15 лет.
☑️ Льготная ставка 6%
Доступна только при одном из условий:
— первоначальный взнос от 50%;
— в семье больше 3 детей (в регионах) / больше 4 детей (Москва и СПб).
☑️ Отменяются
Программы «Сверхлимит», «Комбоипотека» и другие со средневзвешенной ставкой или двумя кредитами.
🔥 Важно
В 35 регионах с низкими объёмами строительства из программы исключат семьи с двумя и более детьми, где старшему ребёнку больше 6 лет.
До 1 июля еще действуют текущие ставки по семейной ипотеке. Времени остается совсем немного. Так что если у вас есть несовершеннолетние дети или где-то пылится материнский капитал, а в планах — покупка жилья по семейной ипотеке, то лучше не затягивать.
Сейчас на фоне некоторой стагнации на рынке есть возможность приобрести квартиры у застройщиков на очень выгодных условиях. Окно возможностей вот-вот закроется, и, если не поспешить, можно упустить низкие ставки по ипотеке и столкнуться с неожиданными трудностями при её оформлении.
Одним словом, если вы еще размышляли о том, взять — не взять, то пора действовать! Таких выгодных условий, как сейчас, в ближайшем будущем точно не будет.
Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!
YouTube
ВК
Телеграм
Пикабу
VC
RuTube
MAX
Одноклассники