🗞 Дом графа Мусина-Пушкина XVIII в. на Спартаковской улице был выкуплен на аукционе за 732,7 млн руб. при начальной цене 610,5 млн руб. Лот включает в себя здания общей площадью 11 300 кв. м и право аренды земельного участка на 0,79 га. Новому владельцу предстоит провести работы по сохранению и содержанию здания. Объект может быть переориентирован под офисы или многофункциональный комплекс.
Полина Митина, старший директор департамента оценки и консалтинга CMWP, прокомментировала сделку «Ведомостям»
Рыночная ли цена?
На первый взгляд, цена может показаться достаточно консервативной для объекта такого масштаба и расположения: покупатель получает комплекс зданий общей площадью около 11 300 кв. м в пределах ЦАО Москвы за 65 000 руб. за кв. м.
Но здесь ключевой момент — это статус объекта в качестве объекта культурного наследия. Инвестору предстоят существенные расходы на проектирование, согласования, реставрационные работы, инженерную модернизацию и дальнейшее содержание объекта в соответствии с охранными требованиями.
Поэтому цена в данном случае отражает одновременно высокую ценность локации и значительный объем будущих инвестиций и ограничений.
Доходность такого актива
Высокая доходность возможна скорее в долгосрочной перспективе.
Доходность таких проектов обычно формируется за счет роста капитализации актива и стабильного арендного потока. Кроме того, значительная часть инвестиционной модели будет зависеть от объема реставрационных расходов, которые на сегодня сложно предположить.
Инвестиционный проект или имиджевое приобретение?
В данном случае можно говорить о том, что сочетание инвестиционной привлекательности, уникальности предложения и исторического статуса стало главным фактором интереса покупателей.
Для многих инвесторов подобные активы относятся к категории «трофейной недвижимости» — объектов, которые появляются на рынке крайне редко и обладают ценностью, выходящей за рамки чисто финансовых показателей.
Риски и конкурентные преимущества актива
Преимущества:
- уникальная история объекта и его известность;
- расположение в исторической части Москвы;
- крупная площадь, позволяющая реализовать полноценный офисный, образовательный или многофункциональный проект.
Риски:
- ограничения, связанные со статусом объекта культурного наследия;
- длительные согласовательные процедуры;
- высокая вероятность обнаружения дополнительных затрат в процессе реставрации;
- невозможность значительной перепланировки и изменения исторических элементов;
- более высокая стоимость эксплуатации по сравнению с обычной коммерческой недвижимостью.
Интерес инвесторов к ОКН в Москве
За последние несколько лет интерес к объектам культурного наследия заметно вырос. Этому способствуют несколько факторов:
- дефицит качественных объектов в историческом центре Москвы;
- рост спроса на уникальные штаб-квартиры компаний и представительские офисы;
- развитие сегмента премиальной коммерческой недвижимости;
- государственные программы вовлечения объектов культурного наследия в хозяйственный оборот.
Хотите получить профессиональную оценку коммерческой недвижимости, инвестиционных проектов или бизнеса от наших экспертов? Оставьте заявку на консультацию на сайте.