В Татарстане растет доля нераспроданного жилья в новостройках. На какие уступки идут девелоперы и что будет с ценами дальше? Разбирался Inkazan.
Эпоха «бешенного» спроса осталась позади
На май 2026 года в Татарстане зарегистрировано 3,3 млн квадратных метров жилья в новостройках. Из них продано 1,1 млн квадратов — это всего 35%. Непроданной стоит 1,6 млн квадратов жилой площади, или 49% от числа всех квартир в новостройках, гласят данные сервиса «наш.дом.рф».
Для сравнения — пять лет назад, в мае 2021-го, из 2,1 млн квадратов жилья непроданными стояли 738 тысяч квадратов, или 35%. Проданной числились 1,1 млн квадратных метров жилой площади — это 54%.
У домов, которые должны быть сданы в нынешнем 2026 году, не продано 42% квартир. Татарстанские новостройки со сроком сдачи в 2027-м стоят непроданными на 56%. Возглавляют антирейтинг объекты с планом сдачи в 2028 году — в них пока не продано 57% жилья. К слову, средняя стоимость 1 квадратного метра в регионе достигла 209,7 тысячи рублей.
Все в том же взятом для сравнения 2021-м средняя стоимость 1 квадрата составляла 79,8 тысячи рублей. В объектах со сроком сдачи в тот же 2021-й непроданными оставались лишь 25% квартир.
Если смотреть на статистику конкретно по застройщикам, то лидерами как по объему строительства в республике, так и по количеству непроданных квартир в 2026-м остаются компании «Суварстроит», у которой 180 тысяч квадратных метров нереализованного жилья, что составляет 65% от всего объема, «Унистрой» (144 тысячи квадратов, или 63%) и «Ак Барс Дом» (155 тысячи квадратов, или 59%).
Таким образом, Татарстан занимает десятую строчку в России по соотношению объема строительства и непроданного жилья в новостройках. Главным на рынке постепенно, но уверенно становится покупатель.
Почему застыли продажи?
Ярослав Климов, ассистент кафедры гуманитарных наук Факультета социальных наук и массовых коммуникаций Финансового Университета при Правительстве РФ, подтвердил все более заметное положение проблемы нераспроданности квартир в новостройках. По его мнению, причины у этого следующие:
- Высокие ставки по рыночной ипотеке;
- ужесточение условий льготных программ
- общее снижение покупательной способности населения.
Застройщики продолжают выводить новые объемы на рынок, но спрос за ними не успевает, заявил эксперт в разговоре с Inkazan.
«Нормальным уровнем нераспроданности на этапе ввода дома считается показатель до 20–25%. При уровне выше 30–35% уже можно говорить о серьезных проблемах с ликвидностью проекта. В Татарстане ситуация чуть лучше средней по стране, но и здесь в ряде проектов комфорт-класса нераспроданность приближается к критическим значениям», — отметил Климов.
Напомним, что в России хотят пересмотреть механизм расчета семейной ипотеки. С 1 июля ставка в 6% может остаться только у родителей с двумя детьми, семьи с одним ребенком столкнуться с повышением ставки до 10-12%. Дополнительно ужесточаются требования к заемщикам: они коснутся, например, родителей, которые не состоят в браке.
По данным сервиса «наш.дом.рф», в Татарстане падает число оформления ипотек на новостройки — в апреле 2026-го зарегистрировано 814 таких кредитов, когда как в январе их было 1,7 тысячи. Снизился и средний срок кредита (24,3 года, -9% за месяц), и средняя сумма (4,3 млн рублей, -3% за месяц).
К слову, с «льготным» периодом может быть связано и самоисчерпание спроса: кто хотел купить квартиру, тот её уже купил. Кроме того, у жилья теряется инвестиционная привлекательность — покупка «для сдачи» перестает быть выгодной из-за растущих цен на её обслуживание.
Реакция застройщиков и угрозы рынку
В ближайший год резкого снижения цен на новостройки ожидать не стоит, уверен Климов. По его словам, застройщики предпочитают удерживать цены и стимулировать спрос через рассрочки и скидки, а не через прямое снижение стоимости квадратного метра.
«При этом на вторичном рынке в некоторых регионах уже наблюдается стагнация и даже небольшое снижение цен, особенно на квартиры, которые долго не продаются», — добавил собеседник.
Среди скрытых инструментов по продаже новостроек на сайтах девелоперов можно заметить предложения по беспроцентной рассрочке. Например, «Унистрой» предлагает два таких вида оплаты: до окончания стройки и до семи лет. Есть и варианты траншевой ипотеки. Например, «Тектум» предлагает внести первоначалку, а затем до сдачи дома расплачиваться минимальными платежами без процентов.
Нередки и скидки на новостройки в Казани. К слову, «Суварстроит» и вовсе ввел программу по продаже квартир в ЖК «Станция Спортивная» по фиксированной цене — 130 тысяч рублей за квадратный метр. В акции могут участвовать учителя, медики, полицейские, участники СВО и сотрудники МЧС.
Антон Баксараев, генеральный директор архитектурно-проектной компании «Вектор Проект», в разговоре с Inkazan отметил, что в сегментах бизнес- и премиум-класса серьезных провалов не наблюдается. Там, по его словам, работает совсем другая поведенческая логика: для состоятельной аудитории недвижимость выступает способом консервации капитала.
«Субъекты с высокой долей бизнес-класса или статусом финансовых центров чувствуют себя устойчиво. А вот дотационные территории с невысокими доходами населения попадают в группу риска. Там стоит прогнозировать не только сжатие покупательской активности, но и остановку новых проектов», — заявил эксперт.
Семейная ипотека-2026: что изменится через 12 дней и как не переплатить
Говоря о 2026 годе, рынок, скорее всего, ожидает затишье, считает Баксараев. Он уверен, что как только ЦБ перейдет к поэтапному уменьшению ключевой ставки, отрасль начнет подавать признаки оживления.
«У нас уже был схожий опыт. В 2014 году ипотека под 12–14% воспринималась как шок, но затем стала привычной реальностью. Адаптация к текущим условиям также неизбежна. Люди продолжат решать свои жилищные задачи. Да, сделки будут заключаться по повышенным ставкам, однако с четким планом рефинансирования через год-два», — подчеркнул собеседник.
Баксараев заключил: реальное пробуждение ипотечного рынка и сектора жилой недвижимости в целом стоит ожидать не ранее 2027 года.
Прогнозы на будущее: что будет с ключевой ставкой и вашими деньгами
Советы покупателю: ждать или брать?
По словам Баксараева, рыночные эксперты сходятся на цифре как минимум 15-процентного роста стоимости жилья по итогам 2026 года. Если еще недавно до 80% операций с новостройками замыкались на кредитные ресурсы. Теперь, когда льготные ипотечные программы сократились до минимума, основной удар пришелся на наиболее массовую аудиторию — покупателей «эконома» и «комфорта», заявил эксперт.
«Но рынок динамичен, и мы видим переориентацию покупательского спроса. В фокусе — индивидуальное жилищное строительство. В ИЖС цена квадрата заметно ниже, к тому же там еще можно задействовать сохранившиеся ипотечные инструменты, например семейную ипотеку. Те же деньги позволяют семье приобрести полноценный дом с прилегающим участком», — объяснил собеседник.
Климов, в свою очередь, считает, что покупать квартиру в новостройке в настоящее время имеет смысл только в том случае, если есть доступ к льготной ипотеке (семейная, IT) и жильё действительно нужно в ближайшее время.
«Если же покупка не срочная, то в текущих условиях вторичный рынок в большинстве регионов выглядит привлекательнее: там можно найти более низкую цену за квадрат и большую свободу в торге. Ждать дальнейшего снижения ключевой ставки и цен на первичку имеет смысл только тем, кто готов отложить покупку минимум на год-полтора», — заключил эксперт.
Деньги в обмен на жилье: стоит ли России копировать армянскую «обратную ипотеку»