Одна цифра в модели: минус 210 млн ₽ и пересчёт 1 036 объектов

Одна цифра в модели: минус 210 млн ₽ и пересчёт 1 036 объектов

#кейсы

В кадастровой оценке иногда достаточно одной неправильной цифры в файле, чтобы у большого количества собственников глаза полезли на лоб.

Мы проверяли кадастровую стоимость одного крупного нежилого помещения в центре Петербурга. Адрес и номер не называю, но первоначальная кадастровая стоимость была больше 1 млрд ₽.

На этапе обсуждения проекта отчёта ГКО 2025 года мы заметили странность в факторе «влияние локальных центров».

Это один из параметров, через который модель учитывает близость объекта к метро, железнодорожным станциям, деловым точкам, съездам с КАД и прочим местам, которые могут влиять на стоимость недвижимости. В нашем случае ключевым локальным центром была станция метро «Адмиралтейская».

Что мы увидели?

Для нашего объекта значение этого фактора составляло 3,953.

При этом для помещения, расположенного буквально в здании, где находится станция метро «Адмиралтейская», значение было 3,282.

То есть объект, который находится дальше от метро, почему-то получил более сильное «влияние локального центра», чем объект, расположенный прямо у станции 🤷‍♂️

Немного странная география 🤔

Мы указали на это ещё при обсуждении проекта отчёта ГКО. Тогда нам ответили: ошибки нет.

Но миллиардная кадастровая стоимость — плохой повод заканчивать разговор после первой отписки.

После утверждения отчёта подали заявление об исправлении ошибки. И ГБУ в итоге признало: в файле с параметрами модели была опечатка.

ГБУ признало техническую ошибку при расчёте самого фактора «влияние локальных центров» по нашему объекту и другим помещениям, на которые влияет эта станция метро.

Результат исправления ошибки по нашему помещению:

было: 1 006 817 599,79 ₽;

стало: 797 122 526,74 ₽.

Минус 209 695 073,05 ₽, или почти 21% кадастровой стоимости.

И это не история одного объекта.

Ошибка оказалась системной. В проекте приказа о корректировке результатов оценки мы насчитали 1 036 объектов, кадастровая стоимость которых тоже снизится 💪

Короче, кадастровую стоимость нельзя проверять на глаз по принципу «дорого, конечно, но это же центр Петербурга».

Надо лезть в модель. Сопоставлять факторы. Смотреть соседние объекты. Проверять, не получилось ли так, что помещение рядом с метро оценили хуже или лучше, чем помещение внутри самого метро.

И да: ответ «ошибок нет» на этапе обсуждения проекта отчёта — не всегда конец истории.

Иногда это просто первая серия 😉