Что может быть приятнее, чем зайти в свою новую квартиру? Вы ждете этого момента! Согласитесь, долгий выбор, просмотры, переговоры, юридические проверки, согласования, переезд, у кого-то ожидание завершения строительства, приемка, устранение недостатков, и, в конце концов, трата больших денег – все это элементы стресса и переживаний.
И вот он – долгожданный момент поворота ключей и первый шаг! Ура!
Я вспоминаю как искал новую квартиру для семьи более 2 лет. А потом еще почти год ремонта. Переезд был невероятным событием.
Но знаете, что еще мне доставило и доставляет не менее приятное ощущение? Знание того, что я купил то, что я могу быстро, дорого и спокойно продать!
А что мне дает это ощущение?
Может это мои сугубо личные чувства, а на самом деле все не так? Давайте разбираться.
Юридическая чистота
Ничто так не снижает стоимость вашей недвижимости как юридические пороки.
Поговорите обязательно обсудите вопрос с вашим юристом при покупке, но это точно прямой договор, прозрачная форма оплаты, полная стоимость в договоре.
Если вы купили квартиру, но продавец вас уговорил на непрозрачную сделку, то у будущего покупателя возникнет вопрос почему была именно такая сделка. При наличии у него выбора, скорее всего, он купит другой вариант.
Я смотрел разные квартиры, мне попадались очень хорошие варианты, но часть из них я не рассматривал, потому что продавец хотел нестандартные условия сделки. Пусть даже я и мог структурировать их так, чтобы у меня не возникало рисков, но объяснить это рядовому покупателю мне было бы сложно, не используя слово «схема». А «схемы» 90+% людей покупать не хотят.
Перепланировка
Если вы захотите что-то сделать, когда будете жить, обязательно проверьте последствия на предмет их законности. Условную ненесущую стену убрать можно, но вот делать отопление на балконе или перемещать кухню на место спальни я бы не стал. Это точно будет проблемой для будущего покупателя. Ему нужно будет либо возвращать все в исходное состояние, либо смириться с тем, что его могут к этому понудить (и такие решения сейчас – не редкость). А покупатель с ипотекой не сможет купить вашу квартиру, т.к. указанные примеры – незаконная перепланировка. Банк не даст кредит на такую квартиру.
Я точно не рассматривал те варианты перепланировок, которые я не смогу узаконить в новой квартире. Для меня критически было важно узаконить перепланировку, не делать никаких нарушений в процессе покупки.
А прошлую квартиру я смог продать в том числе потому, что перепланировка была узаконена. Покупатель имел одобренную, но уже истекающую ипотеку на хороших условиях, но никак не мог найти квартиру с узаконенной планировкой. В итоге я продал квартиру за 3 дня за нужную мне цену.
Документы, история
Я сделал себе отдельную папку, куда складываю все документы о квартире в нужном порядке. От копий (или оригиналов) документов, доставшихся от прошлого хозяина до испытания электролаборатории. В ней есть все: договор купли-продажи, факты об оплате, проекты перепланировки, заключения, планы БТИ до ремонта, планы БТИ после ремонта, данные о счетчиках.
Если вам сложно сделать такой архив, то просто складывайте по принципу «все без исключения» в любом порядке в отдельную коробку. Любой профессиональный юрист сможет выбрать то, что ему нужно.
Не забудьте также взять документы на строительство и ввод в эксплуатацию у застройщика, если покупаете в новостройке.
Когда я продавал нашу прошлую квартиру, то обязательно на просмотре показывал аналогичную папку. Это всегда производило удивление и запоминалось. Особенно это приятно удивляло юристов. Так я сразу снимал все вопросы и аргументы в части юридической проверки и повода для скидок по этой части. При этом не всегда даже само содержание впечатляет. Сама папка и ее показ сразу же настраивает покупателя на позитивный лад.
Почему это важно
Все, что я рассказал выше – мои действия, которые выделяют меня из огромной массы предложений, даже когда я еще не начал продавать.
И что еще крайне важно: все это нужно выполнить до и во время сделки по покупке, а также в самом начале владения. Сделав это, я уже готов к продаже, даже если я не намерен продавать. И моя цена будет точно выше, чем средняя по рынку. А это дает мне и запас к торгу.
Именно так я сформировал в себе это приятное и уверенное чувство.
Что еще важно, но не сказано.
Для меня такой алгоритм – база. На ней уже я могу «строить» продажу. Тут я не рассказываю о том, как продавать. Это уже «совсем другая история».
Но согласитесь, если вы сделали кучу красивых фото, дали везде дорогую рекламу, привлекли риэлтора, но при этом у вас незаконная перепланировка, вы не знаете, что было до вас, а где-то «у бабули в родном городе» лежит БТИ, за которым поедете летом, то потенциальный покупатель либо выберет другую квартиру или будет просить скидку. На и при срочной сделке нужную вам скорость вы или не получите или получите за очень большой дисконт.