Рынок электронной торговли в 2026 году фиксирует структурный сдвиг, которого девелоперы не закладывали в свои финансовые модели еще пять лет назад. Дарксторы и фулфилмент-центры активно занимают площади, которые недавно предназначались под торговые галереи, моллы и развлекательные комплексы, рассказали АБН24 опрошенные эксперты.
По оценке эксперта по торговле Дмитрия Вострецова, вытеснение ритейл-недвижимости достигло точки невозврата в городах с населением от 300 тыс. до миллиона человек.
«Арендные ставки в сегменте light industrial выросли на 28–35% за два года, тогда как ставки в стрит-ритейле и субаренде ТЦ стагнируют или снижаются. Маркетплейсы готовы переплачивать за квадратные метры, потому что их unit-экономика не зависит от трафика и витрин. Для них площадь — это не опыт», — отметил Вострецов.
Динамика подтверждается данными по вводу складских площадей: в 2025 году объем нового строительства в сегменте light industrial впервые превысил ввод торговых объектов.
Логистические хабы на окраинах и смерть «третьего места»
Концентрация складских мощностей на периферии городов разрушает концепцию третьего места в городе — пространства, где жители проводят досуг вне дома и работы. Региональные ТЦ десятилетиями выполняли эту функцию, особенно в моногородах и малых агломерациях, где альтернативных общественных пространств практически не существует.
Урбанист Елена Шарипова подчеркнула: «Когда маркетплейсы и региональные ТЦ вступают в прямую конкуренцию за потребителя, проигрывает не просто бизнес-модель — проигрывает ткань города. Человек перестает выходить из дома ради покупки, а значит, исчезает случайное социальное взаимодействие. Мы фиксируем падение посещаемости фуд-кортов и досуговых зон моллов на 40% в областных центрах за три года».
Промышленные гетто: цена складской экспансии
Новые логистические кластеры формируют зоны с запредельной нагрузкой на дорожную сеть, электросети и коммунальные системы, заверили специалисты. Фулфилмент-центры генерируют круглосуточный поток большегрузного транспорта, но девелоперы редко инвестируют в сопутствующую инфраструктуру, перекладывая издержки на муниципальные бюджеты.
«Города-склады — это территории без больниц, школ, парков. Там есть только парковки для фур и общежития контейнерного типа», — констатирует Вострецов.
Трудовая модель в этих зонах опирается на вахтовый метод и низкоквалифицированный труд мигрантов и студентов. Шарипова описывает механизм формирования промышленных гетто:
«Работник живет в бытовке, работает по 12 часов в зоне без общественного транспорта, не интегрирован в городскую среду. Это замкнутый контур эксплуатации, который создает колоссальное социальное напряжение».
Рыно 2026 года демонстрирует, что рост удобства для конечного потребителя имеет скрытую цену — деградацию городской среды, вакуум на месте бывших торговых центров и сегрегацию трудовых мигрантов в изолированных кластерах на периферии.