ЦБ отказался предоставлять застройщикам досрочный доступ к деньгам дольщиков

На пресс-конференции по итогам заседания совета директоров Банка России Эльвира Набиуллина предельно четко обозначила позицию регулятора:

"Вот получил квартиру – эскроу раскрываются. Мне кажется, это базовый принцип, который мы должны соблюдать".

Эта фраза прозвучала не случайно. Накануне замминистра строительства Никита Стасишин на форуме "Движение" заявил, что вопрос поэтапного раскрытия эскроу-счетов для девелоперов "в каком-то виде точно надо будет решать". Еще дальше пошел вице-премьер Марат Хуснуллин, предложив рассмотреть возможность передачи части средств застройщикам сразу после получения итогового заключения государственного строительного надзора, не дожидаясь передачи жилья покупателям.

Сегодня на эскроу-счетах сосредоточено около 4 трлн рублей, которые стали яблоком раздора между ведомствами.

Зачем ввели защиту дольщиков и почему застройщики хотят ее изменить?

С 1 июля 2019 года застройщики лишились права напрямую привлекать деньги дольщиков. Средства покупателей поступают на специальные счета в банках и остаются там до момента ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры владельцу. Девелоперы финансируют строительство за счет банковских кредитов - так называемого проектного финансирования.

Основной целью реформы было исключение появления новых обманутых дольщиков. До этого именно прямой доступ застройщиков к деньгам покупателей порождал тысячи заброшенных объектов и разрушенных судеб.

Однако теперь отрасль оказалась в принципиально иных условиях.

Высокая ключевая ставка делает проектное финансирование крайне дорогим, а замедление продаж в крупных городах бьет по эскроу-счетам – денег на них поступает все меньше. Девелоперы оказались зажаты между дорогими кредитами и падающим спросом и требуют доступа к замороженным средствам дольщиков, чтобы рассчитаться с банками и довести проекты до конца.

По оценке профессионального объединения строителей, каждый пятый застройщик, работающий по схеме проектного финансирования, рискует не погасить кредит. Цифры ЦБ это подтверждают: в первом квартале 2026 года поступления на эскроу-счета составили 1,3 трлн рублей – на 33% меньше, чем в рекордном четвертом квартале 2025-го.

Аргумент Минстроя апеллирует к банковской логике: средства на эскроу учитываются в нормативах достаточности капитала банков. Банки на этой системе хорошо заработали - значит, настало время скорректировать условия в пользу девелоперов.

Почему ЦБ против?

Центробанк дважды отверг эту идею – сначала на заседании президиума Госсовета, затем на пресс-конференции по ключевой ставке. Позицию регулятора поддержали президент страны и Минфин.

Аргументы ЦБ сводятся к трем ключевым тезисам:

Деньги принадлежат гражданам, а не девелоперам. Дольщик либо получает квартиру, либо возвращает себе средства – третьего не дано. Любое промежуточное раскрытие создает риск, при котором человек не получит ни того, ни другого.

Система доказала свою эффективность. По оценке регулятора, механизм проектного финансирования и эскроу действительно стабилизировал рынок жилья. За несколько лет действия реформы новых массовых историй с обманутыми дольщиками не возникло.

Любая уступка создает опасный прецедент. Получив доступ к деньгам дольщиков до завершения строительства, застройщики снова начнут строить на чужие средства без гарантий результата. Именно эта модель и породила многолетний кризис с обманутыми дольщиками - и возвращаться к ней регулятор не готов.

Что будет дальше

Компромисс пока не найден, но пространство для него есть. Минфин допустил частичное раскрытие счетов в случаях, когда дом построен, но благоустройство территории еще не завершено. Госдума заявила о готовности обсуждать механизм поэтапного раскрытия - при условии, что интересы дольщиков останутся защищены.

Теоретически возможен вариант с раскрытием счетов только при высокой степени готовности объекта, под контролем независимых аудиторов и с банковскими гарантиями завершения строительства. Но пока такого решения нет, рынок живет в режиме неопределенности.

Тем временем, на 1 июля 2026 года запланировано очередное ужесточение условий семейной ипотеки. Льготная ставка для семей с одним ребенком в Москве и Санкт-Петербурге может вырасти с 6% до 12%. Эксперты ожидают кратковременный всплеск спроса на жилье в последние дни июня, однако уже в июле рынок ощутимо просядет. Для застройщиков, которые уже балансируют на грани дефолта, это дополнительный удар.