Еще несколько лет назад рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга был ориентирован преимущественно на крупные площади. Компании арендовали целые этажи и офисные блоки, закладывая запас под будущий рост бизнеса. Сегодня структура спроса заметно изменилась.
В 2025–2026 годах одним из самых востребованных форматов стали компактные офисы площадью от 20 до 100 м². Этот тренд подтверждают крупнейшие консалтинговые компании рынка недвижимости. Более того, девелоперы уже закладывают небольшие офисные лоты в новые проекты как базовый формат предложения.
Почему именно компактные офисы сегодня считаются наиболее ликвидным продуктом на рынке коммерческой недвижимости Петербурга?
Бизнес переходит к эффективному использованию площадей
За последние годы компании стали гораздо внимательнее относиться к затратам на содержание недвижимости.
Гибридный формат работы, развитие цифровых сервисов и рост арендных ставок заставили бизнес пересмотреть подход к выбору офисов. Если раньше дополнительные квадратные метры воспринимались как резерв для развития, то сегодня они становятся прямыми издержками.
Современным компаниям чаще всего нужен офис, который решает конкретные задачи:
- находится рядом с метро;
- имеет качественную отделку;
- расположен в современном бизнес-центре;
- обеспечивает комфорт для сотрудников и клиентов;
- не требует переплаты за неиспользуемые площади.
В результате спрос смещается в сторону компактных, функциональных помещений.
Спрос формирует малый и средний бизнес
Основными арендаторами небольших офисов сегодня выступают:
- IT-компании;
- юридические и консалтинговые фирмы;
- маркетинговые агентства;
- онлайн-сервисы;
- финансовые компании;
- сервисный бизнес;
- представители малого и среднего предпринимательства.
Для таких арендаторов важнее качество локации и инфраструктуры, чем размер помещения.
Офис площадью 30–60 м² в современном бизнес-центре зачастую полностью закрывает потребности команды и обеспечивает необходимый уровень представительности для работы с клиентами и партнерами.
Рынок испытывает дефицит качественных офисов
Дополнительным фактором роста ликвидности небольших офисов остается ограниченное предложение.
По итогам 2025 года уровень вакантности на рынке качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга находится на уровне около 4%, что считается крайне низким показателем для крупного города. При этом арендные ставки продолжают расти, а количество качественных помещений в востребованных локациях остается ограниченным.
Для арендаторов это означает сложность поиска альтернативных вариантов, а для собственников — высокий уровень спроса на качественные объекты.
Особенно востребованы офисы:
- рядом со станциями метро;
- в Центральном, Петроградском, Московском и Василеостровском районах;
- в новых бизнес-центрах классов А и В+;
- с готовой отделкой и современной инженерией.
Именно такие помещения быстрее всего находят арендаторов и покупателей.
Девелоперы делают ставку на компактные лоты
Интересно, что тренд поддерживается не только спросом, но и предложением.
На рынок офисной недвижимости активно выходят девелоперы, ранее специализировавшиеся преимущественно на жилом строительстве. Используя опыт продаж квартир, они формируют линейку офисных помещений по схожему принципу — с большим количеством небольших лотов.
По данным аналитиков, в новых проектах основу предложения все чаще составляют офисы площадью до 100 м².
Это делает рынок более доступным для инвесторов и расширяет круг потенциальных покупателей.
Почему небольшие офисы выгодны инвестору
Главное преимущество компактного офиса — высокая ликвидность.
Такой объект имеет более широкий круг потенциальных покупателей и арендаторов по сравнению с крупными офисными блоками.
Небольшой офис проще:
- продать;
- сдать в аренду;
- использовать для собственного бизнеса;
- включить в инвестиционный портфель.
Кроме того, порог входа в сделку существенно ниже. Это особенно важно в условиях высокой стоимости заемного финансирования и осторожного поведения инвесторов.
Чем больше потенциальных пользователей объекта, тем быстрее совершается сделка и тем ниже риск длительного простоя помещения.
Именно поэтому компактные офисы сегодня рассматриваются многими инвесторами как один из наиболее устойчивых сегментов коммерческой недвижимости.
Что будет дальше
Аналитики отмечают, что рынок продолжит пополняться новыми офисными проектами, значительная часть которых будет представлена именно небольшими помещениями. При этом сохраняющийся дефицит качественных площадей поддерживает высокий интерес со стороны бизнеса и инвесторов.
Парадоксально, но у этой тенденции есть и обратная сторона. Если рынок продолжит насыщаться преимущественно компактными офисами, крупные компании в перспективе могут столкнуться с дефицитом больших офисных блоков для аренды и покупки.
Вывод
Компактные офисы стали самым ликвидным форматом не просто из-за своей площади.
Их популярность формируется сразу несколькими факторами:
- бизнес сокращает избыточные расходы на недвижимость;
- на рынке сохраняется дефицит качественных офисных площадей;
- девелоперы активно выводят небольшие офисные лоты;
- инвесторы предпочитают объекты с широким кругом потенциальных покупателей и арендаторов.
В результате офисы площадью от 20 до 100 м² сегодня становятся одним из самых востребованных и ликвидных продуктов на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, сочетая устойчивый спрос, высокую скорость реализации и инвестиционную привлекательность.