Майская статистика, обнародованная Росреестром и проанализированная экспертами "Метриум", зафиксировала окончательное возвращение ипотечной активности в Москве к значениям пятилетней давности. Если рассматривать динамику в целом, то количество кредитных сделок (7,8 тыс.) практически зеркально отражает показатели первой половины 2019 года. Однако за этой общей стабилизацией скрываются кардинально разнонаправленные тренды в первичном и вторичном сегментах: рынок готовых объектов демонстрирует уверенный рост (+18% год к году), в то время как новостройки продолжают нести потери, показав падение на 28%.
Контрасты первички и готового жилья
Сектор строящегося жилья переживает не лучшие времена. В мае 2026 года столичные девелоперы зарегистрировали лишь 3,6 тыс. договоров долевого участия. Это не только на 28% уступает результатам мая прошлого года (5 тыс.), но и на 12% проигрывает апрельским показателям текущего года (4,1 тыс.). Хотя стоит отметить, что темпы падения замедлились: если в феврале и марте снижение достигало 40%, то сейчас оно сократилось до 28%. Тем не менее, "красная зона" на графике продаж новостроек сохраняется уже пятый месяц подряд.
В противовес этому рынок уже готового к заселению жилья (включая "вторичку" и недавно сданные ЖК) чувствует себя гораздо увереннее. Здесь в мае прошло 10,4 тыс. сделок купли-продажи, что на 18% больше, чем годом ранее (8,8 тыс.). Правда, относительно апрельского всплеска (13,5 тыс.) наблюдается сезонная коррекция в минус 23%, но годовая позитивная динамика сохраняется второй месяц подряд, что делает этот сегмент главным "локомотивом" рынка.
Мнение экспертов: Портрет современного покупателя
Девелоперы отмечают, что текущая ситуация сильно дифференцирована по классам жилья. Самую высокую устойчивость к кризисным явлениям демонстрирует бизнес-класс, где решения покупателей меньше привязаны к колебаниям банковских ставок. Однако и внутри этого сегмента есть свои лидеры.
Игорь Сибренков (ГК "Основа"): "Сегодня покупатели голосуют рублем за проекты с безупречным качеством, продуманным маркетингом и гибкой ценовой политикой. Например, в нашем комплексе "Наметкин Тауэр" спрос в мае этого года оказался более чем вдвое выше (в 2,2 раза), чем в аналогичном периоде прошлого года. Это доказывает, что при правильных параметрах проекта можно кратно наращивать продажи даже на падающем рынке".
Что касается структуры ипотечных сделок, то здесь наблюдается четкий сдвиг в сторону надежности. Заемщики массово отказываются от рисков долгостроя в пользу объектов, которые можно "пощупать".
Лариса Швецова ("Ривер Парк"): "Мы видим, что рынок полностью переварил ажиотажный спрос 2020–2024 годов, когда кредиты были дешевыми. Сейчас покупатели предельно рациональны. Основной прирост идет за счет "новой вторички" – только что сданных комплексов с развитой инфраструктурой. Люди не хотят ждать годами, они готовы платить за возможность немедленного въезда и реальной оценки объекта, что и отражается на статистике".
Прогноз: Ожидание снижения ставок как драйвер восстановления
Несмотря на то, что общее число ипотечных сделок снижается третий месяц подряд (в мае минус 15% к прошлому году и минус 20% к апрелю), эксперты связывают надежды на оживление с макроэкономическими факторами.
Юлия Иванова ("Метриум"): "Интенсивность падения постепенно идет на спад. Главный триггер для разворота тренда — это динамика ключевой ставки. Мы прогнозируем ее снижение до 13% к концу года. В таком случае рыночные ставки по ипотеке могут откатиться до 15–16%, что станет психологически приемлемым уровнем для массового сегмента. Пока же рынок живет в режиме ожидания: второе полугодие будет целиком и полностью зависеть от скорости смягчения денежно-кредитной политики регулятора".