24 апреля ЦБ снизил ключевую ставку до 14,5%. Следующее заседание 19 июня. Все ждут ещё снижения до 14% в июне и до 12% к концу года. Рыночные ставки по ипотеке уже реагируют. Средняя ставка по рынку на новостройки около 19,2%, на вторичку 18,8% (есть банки которые дают уже сейчас 16%).
И вот тут у людей включается два режима: «жду дешёвую ипотеку» и «надо брать, пока цены не улетели». Есть еще третий: «настроили кучу квартир, цены завышены, покупать не кому -этот пузырь скоро лопнет» Все понятны, но упускают кое-что важное. Покупать или ждать - готового рецепта нет, разберу каждый сценарий отдельно.
Сценарий «жду дешёвую ипотеку»
Логика простая: к концу 2026 рыночная ипотека может быть 15–17%, а то и ниже. Зачем брать под 19% сейчас?
Пока вы ждёте ставку, квартиры дорожают. Вторичка в Москве - уже 295 000 руб./м². В апреле цены выросли на 1,1%. После ужесточения семейной ипотеки спрос перетекает с первички на вторичку соответственно цены будут расти и дальше, новостройки, полагаю, тоже подратсут. Дорогой кредит рефинансировать можно, а вот купить дешевле не получится.
Сценарий «рынок схлопнется»
Есть и такие мнения - «пузырь лопнет, куплю за полцены».
Сейчас не распродано около 77 млн м² строящегося жилья по всей России. В Москве 51% непроданных квартир, да, звучит страшно, но на деле совсем не так. Все это жилё - не пустующий бетон, а стройка, которая завершится через 2-3-4 года. Затройщики в обнимку с банками не дураки и не будут строить столько, сколько не смогут продать. (В Москве за I квартал 2026 года вышло всего 5 новых проектов — против 98 в 2022-м.) Соответственно и массовых скидок не будет, будет меньше предложение.
Безусловно проекты разные и точечные скидки можно будет найти особенно на так называемый, комфорт сегмент, но на обвал цен не надейтесь.
Сценарий «брать сейчас»
Ипотека под 19%, да, дорого. Но, главный вопрос, купить зачем, с какой целью?
Если есть реальная потребность, не инвестиция с туманным горизонтом, а жильё для жизни. Стоит воспользоваться нынешним широким пока еще предложением и найти хороший объект, а потом рефинансировать кредит.
Рынок сейчас не для тех, кто хочет «поймать дно». Его не будет ни по ценам, ни по ставке одновременно. Пока ставка снижается, цены растут. Когда ставка упадёт сильно цены рванут ещё быстрее.
Правильный вопрос не "когда покупать?", а "зачем?". Для жизни, один разговор. Для инвестиций под аренду, совсем другой.
Если хотите разобрать свою ситуацию, просто напишите мне.
Дополнительно:
