Про фонды недвижимости и историю «Арендного потока»

Ранее я уже делился своим мнением о фондах недвижимости, которые считаю наиболее интересными. За прошедшее время взгляд почти не изменился: по-прежнему выделяю Парус Логистику, Нордвей и Сбер Современный 7. К ним, пожалуй, можно добавить Парус Макс и Рентный доход ПРО.

Но сегодня речь не о фаворитах

Тогда же я упоминал фонд «Арендный поток» и писал, что перспективы у него выглядят довольно неопределёнными. К сожалению, дальнейшие события подтвердили эти опасения. История фонда завершилась значительно менее удачно, чем у другого ликвидированного фонда недвижимости от ПНК.

Для начала немного теории

У любого ЗПИФ недвижимости есть расчётная стоимость пая (РСП). Её определяет независимый оценщик, работающий по заказу управляющей компании. При оценке учитываются будущие арендные потоки, рыночные аналоги и иногда стоимость воспроизводства объекта. Именно эта цифра попадает в официальную отчётность фонда.

Отдельно существует биржевая цена пая. Она зависит уже не от оценщиков, а от спроса и предложения на рынке, ликвидности и ожиданий инвесторов. Поэтому пай может торговаться как с премией к РСП, так и с дисконтом.

Но есть ещё одна цена — самая важная. Это реальная стоимость, по которой объект удастся продать. И выясняется она только в момент сделки. На практике она может заметно отличаться как от РСП, так и от биржевых котировок.

Что произошло с «Арендным потоком»

ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток» завершил работу в 2025 году. После ликвидации пайщики ожидали продажи объектов и получения средств на брокерские счета.

Фонд инвестировал в помещения формата стрит-ритейл, где основным арендатором выступала «Пятёрочка». На первый взгляд всё выглядело довольно надёжно: понятный сегмент недвижимости, крупный арендатор из группы X5 и регулярные выплаты.

Однако в апреле 2026 года управляющая компания завершила продажу всех шести объектов фонда. По мере проведения сделок РСП начала снижаться: с 334 тыс. рублей в феврале до 318 тыс. рублей в марте. После закрытия последних сделок в апреле показатель рухнул до 236 тыс. рублей. От февральского максимума снижение составило около 29%.

Фактически одна серия сделок перечеркнула несколько лет роста стоимости паёв.

Инвесторы, покупавшие паи на размещении в 2020 году по 305 тыс. рублей, в итоге получили меньше вложенной суммы. Даже с учётом всех промежуточных выплат итоговая доходность за пять лет составила примерно 4% годовых в рублях. Формально это не убыток, но если вспомнить инфляцию за этот период, результат выглядит уже совсем иначе.

Особенно показательный момент

Один из объектов фонд приобрёл за 162 млн рублей, а спустя пять лет продал за 135 млн.

При этом ещё в октябре 2025 года оценщик определял его стоимость примерно в 220 млн рублей. Получается, что реальная продажа состоялась всего через несколько месяцев, но почти на 39% дешевле оценки.

Номинальный убыток по объекту составил около 27 млн рублей. Неплохая иллюстрация к популярному тезису о том, что недвижимость якобы всегда и везде только дорожает, а потом идут ссылки на хотелки продавцом с Авито или Циан.

Какие выводы можно сделать

История получилась неприятной, но весьма показательной. Кейс «Арендного потока» напоминает о главном риске фондов недвижимости: расчётная стоимость активов в отчётах и фактическая цена продажи — далеко не одно и то же.

Особенно внимательно стоит смотреть на фонды с ограниченным сроком жизни, где ликвидация уже не за горами. И ещё осторожнее — на те, чьи паи торгуются на бирже с заметной премией к РСП. Ведь если сама оценка активов окажется завышенной, то покупка с премией превращается в двойную переплату.

Минимум, который полезно делать каждому инвестору, — открывать отчёты оценщиков и смотреть, какими методами определялась стоимость объектов, насколько реалистичны арендные ставки и соответствуют ли оценки рыночным аналогам.

Даже такой консервативный на первый взгляд инструмент, как фонд недвижимости, имеет свои риски. Подробнее о рисках в других инструментах

«Ставьте лайки и подписывайтесь на канал, и конечно же оставляйте свое мнение в комментариях!»