«Кредитная стена»: как рост ставок осложняет рефинансирование ипотеки

За последние два года россияне сталкиваются с необходимостью рефинансировать триллионы рублей ипотечных кредитов, оформленных в период рекордно низких ставок 2020–2023 годов. На фоне выросших процентных ставок это создает серьезную угрозу. Председатель комитета по недвижимости Союза пиарщиков России Наталья Перескокова в беседе с АБН24 рассказала, почему те, кто рассчитывал на дальнейшее снижение ставок или быстрый рост доходов, сегодня оказались в уязвимой ситуации.

По словам специалиста, большинство ипотечных кредитов выдается с фиксированной процентной ставкой на весь срок — в отличие от ряда зарубежных стран, где наступает окончание льготного периода. Тем не менее риски сохраняются в отдельных сегментах.

«Риски действительно существуют в сегменте кредитования субсидированными схемами, с рассрочками со стороны застройщиков, а также со стороны клиентов, которые рассчитывали на последующее рефинансирование или брали дополнительные кредиты на фоне низких ставок», — пояснила эксперт.

По словам Перескоковой, в 2020–2023 годах часть населения максимально использовала свою долговую емкость для покупки жилья. Многие семьи оформляли ипотеку на предельном уровне допустимой долговой нагрузки, рассчитывая на дальнейший рост доходов или снижение ставок.

Еще один фактор риска — масштабные программы льготной ипотеки, которые, хотя и поддержали строительную отрасль и повысили доступность жилья, одновременно ускорили рост цен на новостройки. В результате часть покупателей приобрела жилье по более высокой стоимости, чем в условиях полностью рыночного финансирования.

Особую настороженность вызывают маркетинговые инструменты от застройщиков.

«Очень опасны были рассрочки от застройщика с определением стоимости объекта. Потому что уже в момент покупки покупатель заплатил за объект гораздо больше, чем была его рыночная стоимость. Например, объект стоит 10 миллионов, рассрочка с удорожанием — и клиент сразу покупает по цене 13 миллионов. Если потом он вынужден продавать квартиру, то может не вернуть даже вложенные деньги, потому что рынок не дает 13 миллионов за то, что стоит 10 миллионов», — подчеркнула Наталья Перескокова.

Эксперт дала несколько рекомендаций для снижения личных финансовых рисков. В первую очередь стоит заранее оценить устойчивость к изменениям экономических условий, обеспечить финансовую подушку безопасности на 6–12 месяцев, направить свободные средства на частичное досрочное погашение кредита и ограничить накопление необеспеченной задолженности.

«Со стороны регулятора хотелось бы видеть жесткий контроль за качеством ипотечного портфеля без послаблений по показателю долговой нагрузки и размеру первоначального взноса. Также стоит ограничить выдачу кредитов клиентам с повышенным риском», — отметила собеседница.

При этом специалист считает российский ипотечный рынок в целом более устойчивым, чем рынки с преобладанием кредитов с плавающей ставкой.

«Риск возникновения волн дефолтов остается очень ограниченным, я думаю, что он ничтожно мал. Однако повышенное внимание следует уделить сегментам рассрочек, субсидированных программ и клиентам с высокой долговой нагрузкой», — добавила эксперт.

В завершение Наталья Перескокова обратила внимание на важность адресности льготных программ.

«Правительство делает их более ориентированными на семьи с детьми, социально значимые категории граждан и регионы, где это действительно необходимо», — добавила специалист.

При этом эксперт отметила, что до сих пор отсутствуют специальные программы поддержки для одиноких матерей — категории граждан, остро нуждающейся в помощи при решении жилищного вопроса.