«А вдруг что-то пойдёт не так?» Кто вернет мне деньги? Отвечаем тем, кто боится сделок. Сегодня - про «если». Про желание в своих ошибках обвинить кого угодно кроме себя. (это и есть синдром Певицы)
В комментариях к нашим статьям часто спрашивают:
- А если вдруг что-то случится со сделкой - вы будете отвечать?
- Если продавец окажется мошенником, что тогда?
- А если через год объявятся наследники?
Вопросы правильные. Но они исходят из ложной посылки: будто в сделках с недвижимостью всегда есть место случайности, «вдруг», «а если», «авось пронесёт». Словно покупка квартиры - это лотерея, где можно выиграть, а можно и проиграть.
Мы отвечаем прямо: если все проверено полностью - ничего «вдруг» не случится.
И за всё время нашей практики - ни разу не случилось.
Почему? Потому что, если есть риски по результатам проверки, мы их обязательно находим. А если находим - не рекомендуем квартиру к покупке. Всё просто.
А позиция – проверять не буду пусть проверяет государство, или проверю сам как ни будь – это и есть Синдром Певицы наоборот. Кстати, его точно описан еще двести лет назад в своей басне Крылов. Помните волк и козленок. «Ты виноват лишь в том, что хочется мне кушать, казал и в темный лес козленка уволок.»
Сегодня рассказываем, почему разговоры про «если» - это разговоры ни о чём, и как работает настоящая, а не показная проверка.
У «вдруг» есть имя - это непроверенные документы
Когда человек говорит «а вдруг что-то пойдёт не так», он на самом деле имеет в виду: «а вдруг я что-то не проверил». И это честное признание.
Потому что случайностей в юридических сделках не бывает. Все сделки и все люди, когда-либо причастные к квартире, оставляют следы. Эти следы фиксируются в:
- реестрах Росреестра (ЕГРН);
- базах судебных решений (ГАС «Правосудие»);
- реестре ФССП (исполнительные производства);
- реестре ЕФРСБ (банкротства);
- архивных выписках из домовых книг;
- нотариальных реестрах (завещания, доверенности, согласия супругов);
- других источниках в зависимости от конкретных документов.
Всё это можно проверить. И если вы знаете, что искать, и понимаете, на что смотреть - вы либо находите проблемы, либо убеждаетесь в их отсутствии.
Третьего не дано.
Разговоры про «если» - это разговоры тех, кто не хочет или не умеет проверять. Тех, кто надеется, что «пронесёт». Но надежда на авось - плохая стратегия при покупке квартиры за миллионы рублей. А когда случится проблема – кричать что кто-то виноват.
Что значит «проверить полностью»?
Многие думают, что проверка квартиры - это заказать выписку из ЕГРН и посмотреть, нет ли арестов. Это не проверка. Это профанация.
Настоящая, полная проверка включает в себя пять уровней.
Уровень 1. Документы на квартиру- текущее состояние документов и права собственности.
Уровень 2. Проверка продавца.
- Паспорт (не утерян, не украден, не недействителен).
- Семейное положение (состоял ли в браке на момент покупки квартиры)
- Справки из ПНД и НД (не стоит ли на учёте).
- Банкротство (проверка - не банкрот ли и не собирается ли).
- Долги (проверка- нет ли исполнительных производств, которые могут привести к аресту).
- Судебные споры (проверка по картотеке судов - не является ли ответчиком по искам об оспаривании сделок или разделе имущества).
Уровень 3. История квартиры.
- Приватизация: не нарушены чьи-либо права
- Наследство: если квартира получена по наследству – особо тщательная проверка на обязательные доли и наличие других наследников
- Материнский капитал: выделены ли доли детям после погашения ипотеки (если нет - прокуратура оспорит сделку).
- Аресты, запреты, ипотека: проверяем старые и в актуальные.
- Зарегистрированные лица: кто прописан, есть ли среди них те, кого невозможно выселить (отказники от приватизации, заключённые и т.д.).
Уровень 4. Нотариальная составляющая – на чистоту сделки.
- Если продавец действует по доверенности - проверяем её действительность.
- Если покупаете долю в квартира в долевой собственности - проверяем уведомление остальных дольщиков (преимущественное право покупки).
- Если продавец в браке - требуется нотариальное согласие супруга.
Уровень 5. Финансовая безопасность.
- Никаких наличных расчётов. Только аккредитив или СБР
- Цена в договоре - только реальная. Занижение цены потенциально лишает вас возможности быть добросовестным приобретателем.
Проверить всё это - реально. Это работа, требующая времени и знаний. Но она не оставляет места для «вдруг».
Если есть риск - не покупаем. Точка.
Если в процессе проверки мы находим хотя бы один подтверждённый риск, который невозможно устранить до сделки - мы не рекомендуем квартиру к покупке.
Мы не скажем:
- «покупайте, но будьте осторожны».
- «вроде всё нормально, но есть нюанс».
- «может, пронесёт».
Нет. Просто скажем не покупаем.
Почему? Потому что риск - это не абстракция. Это конкретное обстоятельство, которое может привести к суду, оспариванию, потере денег и квартиры.
Почему с нами клиентами ничего «не случается»
Мы не экстрасенсы. Мы не гарантируем, что мир не рухнет. Но мы гарантируем, что все известные, проверяемые, документируемые риски мы выявим до сделки.
Потому что:
- Мы знаем, где искать. У нас есть чек-листы и соответствующие возможности.
- Мы понимаем, на что смотреть.
- Мы не верим на слово. Продавец говорит - мы проверяем
- Мы не экономим на проверках. Полная проверка стоит времени и денег
Результат нашей работы - сделки, которые не оспариваются. Потому что мы не допускаем до сделки квартиры с рисками.
Ни разу за всю 35-летнюю практику у нас не было случая, чтобы квартира, которую мы рекомендовали, была оспорена. Ни разу покупатель не потерял деньги. Ни разу не появились «внезапные» наследники или «скрытые» жильцы.
Почему? Потому что всё это мы проверяем до сделки.
А если негатив появится в процессе проверки?
Такое бывает. Мы нашли риск - например, супружескую долю- а супруг согласия не дает, или продавец оказался должником на сумму более 500 000 рублей или против него начата процедура банкротства. Или в истории приватизации - ребёнок без доли.
Что мы делаем?
1. Сообщаем покупателю: «Есть такой-то риск. Вероятность оспаривания - высокая. Устранить до сделки - невозможно».
2. Рекомендуем отказаться от покупки.
В таких случаях мы просто говорим: «Не покупайте. Есть другие, чистые варианты». И покупатель соглашается, потому что риски перевешивают. И подбираем ему другой вариант
Перестаньте бояться «если». Начните проверять. Или доверьте проверку тем, кто умеет это делать.
Нужна помощь с юридической проверкой сделки любой сложности?
Мы знаем о недвижимости всё и даже немного больше. Каждый день помогаем клиентам купить и продать жильё - и делаем это хорошо. Именно поэтому к нам возвращаются во второй, третий раз и рекомендуют друзьям. Пишите, звоните, будем на связи!
По вопросам приобретения и продажи недвижимости в Москве:
📞WhatsApp, Макс, Телеграмм: +79267797630