Один из самых острых земельных вопросов последних лет в Краснодарском крае связан с тем, что земельный участок относится к сельскохозяйственным угодьям. Такой статус ограничивает возможности строительства, существенно осложняет перевод земли в другую категорию и делает невозможным то использование участка, ради которого он приобретался.
Почему сельскохозяйственные угодья стали проблемой?
Этот вопрос стал болезненным по простой причине: еще двадцать–тридцать лет назад во всех муниципалитетах Краснодарского края земли сельскохозяйственного назначения, включая сельхозугодья, довольно свободно переводились в земли населенных пунктов, промышленности, рекреации и другие категории.
К этому рынку быстро привыкли. Земли сельхозназначения покупались за сравнительно небольшие деньги и впоследствии переводились под жилую застройку, туристические объекты, промышленное производство или добычу полезных ископаемых. Такая практика существовала десятилетиями и воспринималась всеми как нечто само собой разумеющееся.
Но с 90-х годов площадь сельскохозяйственных земель в России сократилась с 638 до 380 млн гектаров, то есть более чем на 260 млн гектаров. Это стало одной из причин ужесточения порядка и оснований перевода сельхозземель в другие категории.
При этом Краснодарский край, что парадоксально, не является регионом с существенным сокращением сельхозугодий. Хотя казалось бы – один только Краснодар за последние пятнадцать лет насколько увеличился за счет сельхозземель.
Их площадь уменьшилась всего на 27 тыс. гектаров – с 4 731,9 до 4 704,9 тыс. гектаров. Тем не менее ужесточение законодательства затронуло всю страну, включая Кубань.
Отдельную категорию проблем образуют особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья.
Во многих районах края перечни таких угодий были утверждены еще в 2000-х годах, после чего о них фактически забыли. Далее, следуя общему тренду тех времен, отдельные территории особо ценных угодий включались в границы населенных пунктов и использовались под застройку при утверждении генеральных планов. Кто-то успел построиться, а кто-то нет.
О существовании этих ограничений вспомнили только в 2022 году. После этого значительное количество земельных участков было исключено из границ населенных пунктов и возвращено в состав земель сельскохозяйственного назначения.
В результате десятки тысяч собственников по всему краю оказались в ситуации, когда приобретенная для строительства, туризма или производственной деятельности земля может использоваться исключительно для сельскохозяйственных целей. Одни изначально приобретали сельхозземли в расчете на последующий перевод в другую категорию, другие покупали участки как земли населенных пунктов для ИЖС, но впоследствии были вновь отнесены к сельскохозяйственным землям.
Сегодня все стремятся решить обратную задачу – перевести такие, уже сельхозземли, в иные категории.
При этом законодательство проводит важное различие между землями сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственными угодьями. Последние также относятся к сельхозземлям, но обладают особым правовым режимом и более высокой степенью охраны. Если перевод обычных сельхозземель уже связан с серьезными ограничениями, то перевод сельхозугодий – сложнее. Особо ценные сельхозугодия – еще сложнее.
На практике в Краснодарском крае большинство земель сельскохозяйственного назначения одновременно являются сельскохозяйственными угодьями.
Ниже последовательно разобрал, что представляют собой сельхозугодья, каким образом участки получали этот статус, как проверить его наличие и какие существуют способы его оспаривания.
Что такое сельскохозяйственные угодья?
Основное нормативное определение закреплено в части 1 статьи 79 Земельного кодекса РФ.
Так, к сельскохозяйственным угодьям относятся пашни, сенокосы, пастбища, залежи, а также земли, занятые многолетними насаждениями – садами, виноградниками и другими культурами.
И все, собственно. Основной кодифицированный нормативный правовой акт никаких подробностей не раскрывает.
Более подробное определение содержится в ГОСТ Р 59055-2020 «Охрана окружающей среды. Земли. Термины и определения».
В соответствии с ним сельскохозяйственные угодья представляют собой земли, которые систематически используются:
- для выпаса животных (пастбища);
- для выращивания сельскохозяйственных культур, включая многолетние травы и чистые пары (пашни);
- для заготовки сена путем кошения травы (сенокосы);
- под многолетние насаждения, предназначенные для получения плодово-ягодной, технической, лекарственной продукции либо для декоративного оформления территорий.
Слово «систематически» выделено жирным специально, потому что согласно ГОСТу ключевым элементом сельскохозяйственных угодий является именно систематическое использование для соответствующих сельскохозяйственных целей.
Проблема отнесения земельных участков к сельскохозяйственным угодьям
Из приведенных определений следует важный вывод: статус сельскохозяйственного угодья должен быть связан не только с характеристиками земли, но и с ее фактическим использованием.
Суды регулярно ссылаются на положения указанного ГОСТа при рассмотрении подобных споров.
Более того, Верховный Суд РФ еще в 2014 году (Определение от 21.11.2014 № 305-КГ14-4608 по делу № А41-59384/13) поддерживал подход, согласно которому земельный участок может быть отнесен к сельскохозяйственным угодьям только при наличии двух обстоятельств:
1. На участке фактически расположены пашни, пастбища или многолетние насаждения.
2. Это подтверждается актом обследования земельного участка, составленным с участием уполномоченных органов.
Следовательно, при отсутствии таких доказательств оснований для отнесения участка к сельхозугодьям не имеется.
Однако на практике, особенно в последние годы, ситуация складывается иначе.
Если территория, в границах которой сформирован земельный участок, когда-то в советский период была отнесена к сельскохозяйственным угодьям, органы власти зачастую исходят из того, что такой статус сохраняется и сегодня. Причем независимо от того, используется ли участок для сельского хозяйства в настоящее время и используются ли его земли вообще.
Как земельные участки становились сельскохозяйственными угодьями?
В советский период в отношении земель колхозов и совхозов регулярно проводились землеустроительные и земельно-оценочные работы. Их целью было определить наиболее эффективный способ использования каждой территории, чтобы получить максимальное количество сельхозпродукции.
Специалисты анализировали типы почв – черноземы, серые лесные, дерново-карбонатные и другие разновидности. Составлялись почвенные карты, проводились агрохимические исследования, оценивалось содержание фосфора, калия и иных элементов, влияющих на урожайность.
Проще говоря, государство определяло, какие земли лучше подходят для выращивания сельскохозяйственных культур, а какие – для выпаса животных или иных нужд.
Плодородные территории обычно относили к пашням. Менее продуктивные земли использовались как пастбища.
Именно в этот период формировались контуры сельскохозяйственных угодий.
Поэтому сегодня значительная часть земель бывших колхозов и совхозов считается сельхозугодьями целиком, несмотря на то что внутри таких территорий исторически располагались дороги, лесополосы, каналы, очистные сооружения, площадки для техники или объекты инфраструктуры, а не пашни, пастбища или сенокосы.
Иными словами, если сорок или пятьдесят лет назад территория учитывалась как пашня либо пастбище, то сегодня она зачастую продолжает считаться сельскохозяйственным угодьем независимо от ее фактического состояния.
Как проверить, относится ли участок к сельскохозяйственным угодьям?
Способ № 1. Анализ землеустроительной документации (основной способ)
Прежде всего нужно установить, в состав какого колхоза, совхоза или сельскохозяйственного предприятия ранее входила территория участка.
После этого нужно запросить документы из Государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства (ГФДЗ).
Среди таких документов:
- поконтурные ведомости земельных угодий;
- планы землепользования;
- материалы инвентаризации;
- карты, схемы и чертежи обследований;
- проекты территориального и внутрихозяйственного землеустройства;
- агроэкономические обоснования;
- материалы оценки земель;
- землеустроительные дела по установлению границ землепользователей;
- иные архивные землеустроительные документы.
Особое значение имеют графические материалы – карты, схемы, планы и чертежи. Именно на них отображаются контуры угодий, их вид и площадь.
Сопоставив архивные материалы с современными границами участка, можно установить, относилась ли конкретная территория к сельскохозяйственным угодьям.
Способ № 2. Проверка сведений ЕФИС ЗСН
С 1 марта 2026 года полномочия по определению границ сельскохозяйственных угодий переданы Министерству сельского хозяйства РФ.
До 1 января 2028 года министерство должно утвердить границы угодий по каждому региону и внести соответствующие сведения в ЕГРН.
Однако в отношении Краснодарского края такие приказы пока не приняты, поэтому сведения ЕФИС ЗСН не всегда позволяют получить однозначный ответ.
По этой причине основным источником информации по-прежнему остается землеустроительная документация ГФДЗ.
Как снять с участка статус сельскохозяйственного угодья?
Как я уже говорил ранее, на практике органы власти признают участок сельскохозяйственным угодьем исключительно потому, что он когда-то находился в границах колхоза, совхоза или сельскохозяйственного предприятия.
Между тем внутри таких хозяйств существовали территории, которые никогда не использовались для сельскохозяйственного производства. В своей практике неоднократно сталкивался с участками, занятыми дорогами, лесами, каналами, очистными сооружениями, отстойниками, болотами, площадками для спецтехники и различными объектами инфраструктуры.
В подобных ситуациях или же в случаях, когда территория земли реально относилась к сельхозугодьям, существуют два основных способа защиты.
Способ № 1. Доказать ошибочность отнесения участка к сельскохозяйственным угодьям (если не относился к ним).
Если исторически территория использовалась под дорогу, лес, канал, очистное сооружение либо иной несельскохозяйственный объект, это является основанием для оспаривания присвоенного статуса.
Основной инструмент – заключение кадастрового инженера, подготовленное на основании анализа материалов землеустройства.
Дополнительно позицию может усилить заключение о непригодности почвы для ведения сельскохозяйственной деятельности, подготовленное с учетом архивных материалов о почвах и агрохимических характеристиках территории (чтоб наверняка).
Способ № 2. Доказать непригодность почвы для сельскохозяйственного использования (если относился).
Данный подход давно применялся в судебной практике, а в настоящее время получил прямое нормативное закрепление.
Постановление Правительства РФ от 28.11.2025 № 1943 «Об утверждении Положения о порядке установления и изменения границ сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения» прямо предусматривает, что наличие типов и подтипов почв, непригодных для использования в качестве сельскохозяйственных угодий, является основанием для изменения их границ (хотя пока таких приказов нет, но в будущем это будет являться основанием).
Основным доказательством в данном случае выступает заключение по результатам почвенного обследования земельного участка, содержащее вывод о непригодности соответствующих земель для сельскохозяйственного использования.
Способ № 3. Перевести в земли иных категорий.
Для этого нужно пройти процедуру перевода земельного участка в другую категорию.
Схематично процедура выглядит следующим образом:
Как видно, потребуется положительное заключение Минсельхоза России. Поэтому, также нужно готовить заключение о почвенном обследовании земельного участка, по которому почва будет непригодна для сельхоздеятельности.
Также конкретно ваш случай перевода сельхозугодий в другую категорию должен подпадать под определенные законом основания.
Сейчас, до 1 января 2027 года оснований больше, а с нового года станет меньше:
Вопрос на практике довольно непростой, легкой прогулки точно не будет. Нужно глубоко и детально исследовать все документы из государственного фонда данных, понимать, реально ли участок относился к сельхозугодьям, по какой причине, к какому типу почв, современное состояние и использование как самого участка, так и территории вокруг и иные обстоятельства.
Сайт - https://ushakovlaw.ru/
Телеграм канал - https://t.me/zemlya_ushakov
Канал в Max - https://max.ru/id81600849984_biz