👉 Риски: коммунальные услуги, потребляемые арендатором, могут возмещаться арендодателю в составе арендной платы, сверх нее или в рамках посреднического договора. В зависимости от этого меняется и налогообложение НДС у арендодателя и арендатора.
Уплата НДС с перевыставленных коммунальных платежей зависит от того, каким способом организованы расчеты между арендодателем и арендатором:
- "коммуналка" оплачивается внутри арендной платы;
- "коммуналка" выставляется сверх арендной платы;
- "коммуналка" перечисляется в рамках посреднического договора.
Как арендодатель облагает НДС перевыставленные коммунальные услуги
НДС со стоимости коммунальных услуг, являющейся переменной частью арендной платы согласно договору
Если коммунальные платежи учтены в составе арендной платы в качестве ее переменной части, то арендодатель начисляет и уплачивает НДС с полной суммы арендной платы по договору, включая коммунальные услуги (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 154 НК РФ, Письмо ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@ (п. 1) (данным Письмом ФНС России рекомендует руководствоваться Минфин России в Письмах от 28.02.2025 N 03-07-11/19594, от 18.01.2024 N 03-07-11/3227)). Это наиболее простой способ возмещения расходов на "коммуналку" для целей расчета НДС.
На всю сумму арендной платы, включая переменную часть, арендатору выставляется счет-фактуру. Выделять отдельной строкой суммы коммунальных платежей не обязательно (п. 3 ст. 168 НК РФ, Письма Минфина России от 25.10.2021 N 03-07-11/85932, от 19.09.2006 N 03-06-01-04/175 (п. 2), ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@ (п. 1)).
"Входной" НДС, предъявленный поставщиками коммунальных услуг, арендодатель вправе принять к вычету в полном размере. Сделать это можно в общем порядке на основании выставленных "коммунальщиками" счетов-фактур (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ, Письмо Минфина России от 21.08.2020 N 02-08-10/73721).
НДС с коммунальных услуг, перевыставленных сверх арендной платы
Если коммунальные услуги не являются частью арендной платы и перевыставлены арендатору для возмещения затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений, то начислять НДС на их стоимость не нужно, поскольку объекта обложения не возникает. Операции по передаче арендодателем электроэнергии, воды, газа и пр. арендатору не относятся к операциям по реализации товаров для целей НДС. Соответственно, начислять на них налог и выставлять счет-фактуру не нужно (Письмо ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@ (п. 2) (данным Письмом ФНС России рекомендует руководствоваться Минфин России в Письмах от 28.02.2025 N 03-07-11/19594, от 18.01.2024 N 03-07-11/3227)).
По мнению контролирующих органов, арендодатель не может выступать поставщиком данных услуг для арендатора, так как сам выступает в роли покупателя (абонента). Это следует из Писем Минфина России от 21.08.2020 N 02-08-10/73721, от 31.12.2008 N 03-07-11/392.
В этом случае "входной" НДС, предъявленный поставщиками коммунальных услуг, принять к вычету арендодатель не вправе. Эту сумму налога надо включить в стоимость коммунальных услуг, которую арендодатель перевыставляет арендатору (Письма Минфина России от 03.03.2006 N 03-04-15/52, УФНС России по г. Москве от 21.05.2008 N 19-11/48675).
НДС с коммунальных услуг, перевыставленных в рамках посреднического договора
Если арендодатель заключил с арендатором посреднический договор (например, комиссии или агентирования), на основании которого заключены договоры со снабжающими организациями, арендодатель перевыставляет арендатору коммунальные услуги в рамках посреднического договора. Перевыставленные услуги облагаются НДС в том же порядке, что и при перевыставлении иных расходов по посредническим договорам.
Как арендатору принять к вычету НДС с перевыставленных ему коммунальных услуг
Вычет с коммунальных услуг, включенных в арендную плату
Если коммунальные платежи включены в состав арендной платы, то арендатор вправе принять к вычету всю сумму "входного" НДС, в том числе по коммунальным услугам. Сделать это можно в общем порядке на основании выставленного арендодателем счета-фактуры (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ, Письмо ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@ (п. 1) (данным Письмом ФНС России рекомендует руководствоваться Минфин России в Письмах от 28.02.2025 N 03-07-11/19594, от 18.01.2024 N 03-07-11/3227)).
Включение стоимости услуг в цену договора - наиболее простой способ возмещения расходов на "коммуналку" для целей НДС.
Может ли арендатор принять к вычету НДС с коммунальных услуг, перевыставленных сверх арендной платы
Если арендодатель перевыставил арендатору расходы на "коммуналку" сверх арендной платы, то принять НДС к вычету по такой операции нельзя. Ведь для целей НДС эта операция не признается реализацией. Арендодатель не предъявляет арендатору НДС и не выставляет счет-фактуру. Такой вывод следует из Писем Минфина России от 14.05.2008 N 03-03-06/2/51, ФНС России от 21.03.2006 N ШТ-6-03/297@.
Вычет с коммунальных услуг, перевыставленных в рамках посреднического договора
Если арендатор заключил с арендодателем посреднический договор (например, комиссии или агентирования), на основании которого он заключает для арендатора договоры со снабжающими организациями, то коммунальные услуги перевыставляются арендатору по посредническому договору. Порядок принятия к вычету НДС по "коммуналке" в этом случае такой же, как и при возмещении других расходов в рамках посреднических договоров.
👉 На заметку: также смотрите Готовое решение: Как арендатору учитывать возмещение по договору аренды коммунальных платежей: расходов на электроэнергию и иных эксплуатационных расходов (КонсультантПлюс, 2026).
* Статья содержит ссылки на правовые акты и аналитические материалы СПС КонсультантПлюс. Для полноценного изучения материала оставьте заявку на сайте и получите демо-доступ к системе на 48 часов.