История, которая может произойти с каждым.
Вы нашли квартиру. Цена хорошая. Продавец - приятный человек. Договор купли-продажи подписан. Вы отдаёте ему наличные - 5, 10, 15 миллионов рублей. Продавец пишет расписку. Вы едете в МФЦ подавать документы на регистрацию.
А через неделю Росреестр возвращает документы без регистрации. Оказывается, на квартиру наложен арест, о котором продавец «забыл» сказать. Или выясняется, что продавец - не единственный собственник, а согласия супруга нет. Или квартиру уже продали другому человеку в тот же день.
Вы пытаетесь найти продавца. Телефон не отвечает. По адресу квартиры его нет. Вы остаётесь и без квартиры, и без денег.
Такие истории, к сожалению, случаются. Особенно в регионах, где до сих пор распространены наличные расчёты при сделках с недвижимостью. Сегодня мы объясняем, почему наличные - самая опасная форма расчётов и как защитить себя с помощью безналичных инструментов.
Почему наличные - это зло
Казалось бы, что может быть проще: подписали договор, передали деньги, получили расписку. Но именно в этой простоте кроются колоссальные риски.
Риск №1. Продавец исчезает, а сделка не регистрируется.
Договор купли-продажи подписан, деньги переданы. Но право собственности переходит только после регистрации в Росреестре (ст. 131 ГК РФ, ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ). Этот процесс занимает обычно от 1 до 5 рабочих дней. Всё это время продавец уже имеет ваши деньги, а квартира ещё не ваша.
Если в этот период выяснится, что:
- на квартиру наложен арест;
- у продавца нет согласия супруга;
- продавец - мошенник и не является собственником;
- квартира уже продана другому покупателю -
Росреестр откажет в регистрации. Продавец с деньгами исчезнет. А расписка - это всего лишь бумажка. Её ещё нужно предъявить, найти продавца, выиграть суд, получить исполнительный лист, взыскать деньги через приставов (если у продавца что-то есть). Это годы, а не дни.
Риск №2. Продавец заключает договоры с двумя-тремя покупателями в один день.
Схема старая, но до сих пор работает. Мошенник выставляет квартиру, находит двух-трёх покупателей, назначает им встречи в один день. Каждому показывает квартиру (ключи есть - это не проблема). С каждым подписывает договор и получает наличные со всех.
Все три договора подаются на регистрацию в Росреестр. Росреестр видит несколько заявлений на один объект и по закону (ч. 8 ст. 36 Закона № 218-ФЗ) приостанавливает регистрацию по всем заявлениям, кроме того, что поступило первым. Остальные два покупателя получают отказ.
А продавец с деньгами исчезает.
Важнейший нюанс: в момент подачи документов в МФЦ сотрудники МФЦ не проверяют, нет ли других заявлений на ту же квартиру. Они просто принимают документы и отправляют их в Росреестр. Сигнал о мошенничестве срабатывает только через время, когда Росреестр начинает обработку. А продавца уже нет.
Риск №3. Расписку можно оспорить.
Даже если продавец не мошенник, но сделка сорвалась по независящим от вас причинам (например, суд признал сделку недействительной по ст. 177 ГК РФ из-за недееспособности продавца), расписка - это всего лишь один из документов. Продавец может заявить, что вы расписку написали сами, или что деньги он получал не за квартиру, а в счёт другого обязательства. Доказывать реальность передачи денег придётся через суд, с экспертизами и свидетелями.
Что предлагает закон:
Закон не запрещает наличные расчёты при сделках с недвижимостью между - валютными резидентами. Но практика показывает – есть гораздо более безопасные альтернативы. Безопасные как для покупателя, так и для продавца
Аккредитив
Банк блокирует деньги покупателя. Переводит продавцу после регистрации сделки Деньги не уйдут, пока не зарегистрировано право собственности, банк гарантирует платёж при выполнении условий
Если сделка не зарегистрирована (по любой причине: арест, запрет, отказ Росреестра), деньги возвращаются покупателю. Продавец их не получит. Никто никуда не исчезает с миллионами.
Что делать, если продавец настаивает на наличных
Встречаются продавцы, которые говорят: «Только наличные, я не доверяю банкам». Или «Наличными быстрее, я не хочу ждать аккредитив». Или - самая распространённая легенда - «Я должен срочно отдать наличные деньги другому человеку, а банки деньги могут заблокировать».
Наша рекомендация однозначна: отказывайтесь от сделки.
Спросите себя: почему продавец, вдруг начинает торопиться, когда речь заходит о безопасной форме расчётов?
Если продавец категорически против безналичных расчётов - это стоп сигнал. Он либо сам планирует исчезнуть после получения денег, либо его «чистая» квартира имеет обременения, которые всплывут при регистрации. Ему важно получить деньги сейчас, а что будет потом - его не волнует.
Золотое правило: никаких наличных при сделке
Запомните раз и навсегда:
- Передача наличных при подписании договора купли-продажи - самая неправильная, самая рискованная форма расчётов.
- Если сделка не зарегистрируется, продавец исчезнет с деньгами, и вы не сможете их вернуть.
- Если продавец продаст квартиру нескольким людям, - вы будете последним в очереди, а продавца уже не найдут.
- Росреестр не блокирует заявления в момент подачи - только при обработке. Мошенник успеет получить деньги от нескольких покупателей.
Наша позиция:
1. Никогда не отдавайте деньги до регистрации сделки. Исключение – аванс (задаток) в пределах 100–200 тысяч рублей, и то на основании договора аванса (задатка)( предварительного договора), пункта в основном ДКП и расписки.
2. Используйте только безналичные формы расчётов: аккредитив, СБР.
3. Если продавец настаивает на наличных - ищите другую квартиру. Не рискуйте миллионами.
Нужна помощь с юридической проверкой сделки любой сложности?
Мы знаем о недвижимости всё и даже немного больше. Каждый день помогаем клиентам купить и продать жильё - и делаем это хорошо. Именно поэтому к нам возвращаются во второй, третий раз и рекомендуют друзьям. Пишите, звоните, будем на связи!
По вопросам приобретения и продажи недвижимости в Москве:
📞 WhatsApp, Макс, Телеграмм: +79267797630