Когда в 2024 году отменили массовую льготную ипотеку под 8%, многие ждали обвала цен на новостройки. Обвала не случилось - застройщики придержали объёмы, переключились на рассрочки и субсидированные ставки, и рынок устоял. Но вопрос не закрыт: государство постепенно уходит от массовых программ и делает акцент на целевые категории граждан, и этот процесс продолжается прямо сейчас.
Разберу, что происходит с льготной ипотекой в 2026 году, кто реально может ею воспользоваться и что будет с ценами, когда инструментов поддержки станет ещё меньше.
Что осталось от льготных программ
На долю льготных программ сейчас приходится более 80% всех выдаваемых ипотечных кредитов. Без господдержки взять ипотеку на покупку квартиры могут лишь единицы. Это важная цифра, которая объясняет, почему рынок новостроек так сильно зависит от государственных решений.
Сегодня реально работают три программы для московского рынка
Семейная ипотека под 6% - основной инструмент. С 1 февраля 2026 года правила её выдачи ужесточились: хотя бы один ребёнок не должен достигать возраста семи лет на дату заключения кредитного договора. Лимит для Москвы - 12 миллионов рублей, первоначальный взнос - от 20%, программа продлена до 2030 года. Это пока самый доступный инструмент для семей с маленькими детьми.
IT-ипотека недоступна в Москве и Санкт-Петербурге - это принципиальное ограничение программы, о котором многие не знают на старте. Специалист может работать в московской компании, получать зарплату на московский счёт, но купить квартиру по льготной ставке - только в другом городе.
Программа действует в городах-миллионниках и Московской области, но не в самой Москве и не в Петербурге. Для получения кредита доход должен быть от 150 тысяч рублей в месяц до вычета НДФЛ. Программа адресная и охватывает небольшую часть покупателей — и ещё меньшую, если речь идёт именно о столичном жилье.
Комбинированная семейная ипотека - до 30 миллионов рублей для Москвы, где льготная часть - 12 миллионов под 6%, остаток - по рыночной ставке. Это основной инструмент для квартир дороже 15 миллионов, о котором я уже писала отдельно.
Что меняется и почему это важно
С января 2026 года государство снизило размер компенсаций банкам по всем льготным ипотечным программам. Снижение компенсаций не означает автоматический рост ставок по льготной ипотеке, но напрямую влияет на требования банков к заёмщикам. На практике это означает одно: получить льготную ипотеку стало сложнее даже тем, кто формально под неё подходит. Банки стали строже смотреть на доход, кредитную историю и первоначальный взнос.
С февраля 2026 года закрыта «донорская» семейная ипотека - схема, при которой в сделку включали стороннего заёмщика с детьми, чтобы получить льготу. Также закрыта схема, когда супруги разводились, чтобы взять два льготных кредита. Дыры, которыми пользовались, закрываются одна за другой.
Что будет с ценами
Это главный вопрос, который я слышу от клиентов. И честный ответ такой: резкого обвала не будет, но давление на цены усилится.
Логика простая. Льготная ипотека искусственно поддерживала спрос на новостройки последние четыре года - именно она позволяла застройщикам держать цены и наращивать объёмы. По мере сужения льготных программ платёжеспособный спрос сокращается. Застройщики реагируют не снижением прайса, а скидками, рассрочками и субсидированными ставками - то есть скрытым дисконтом, который не отражается в официальной статистике цен.
Для покупателя это означает одно: сейчас хорошее время для входа в сделку, чем через год-два, когда ставка снизится и отложенный спрос вернётся на рынок. Окно открыто, но не навсегда.
Главное
Льготная ипотека в Москве в 2026 году есть, но она становится всё более адресной и всё менее доступной. Если вы подходите под семейную программу, это хороший момент для входа, который был за последние два года. Если не подходите - считать нужно рассрочку, комбинированную схему или 100% оплату со скидкой – варианты точно есть.
Если хотите разобраться, какой инструмент подходит именно вам и есть ли смысл покупать сейчас, напишите мне. Посмотрим на вашу ситуацию вместе, и я честно скажу, что работает в вашем случае.