Получить кредит под залог коммерческой недвижимости, такой как магазин, офис или склад, можно практически на одинаковые цели – развитие бизнеса, пополнение оборотных средств, рефинансирование долгов или инвестиции. Однако условия кредитования, сумма займа и требования банка могут существенно различаться в зависимости от типа коммерческой недвижимости. Основную роль играет ликвидность объекта, стабильность спроса на него и возможность быстрой реализации в случае необходимости.
Почему банки по-разному оценивают коммерческую недвижимость
Для банка коммерческая недвижимость является обеспечением по кредиту. Если заемщик перестанет выполнять обязательства, кредитору важно понимать, насколько быстро и по какой цене объект можно будет продать.
Поэтому оценивается:
- востребованность объекта на рынке;
- местоположение;
- техническое состояние;
- наличие арендаторов;
- назначение помещения;
- перспективы продажи.
Чем ликвиднее объект, тем более выгодные условия может получить заемщик.
Кредит под залог магазина
Магазины относятся к одним из наиболее востребованных видов коммерческой недвижимости.
Особенно высоко банки оценивают:
- помещения на первых этажах;
- объекты с отдельным входом;
- торговые площади в местах с высоким пешеходным трафиком;
- помещения с долгосрочными арендаторами.
Преимущества для заемщика:
- высокая ликвидность;
- хороший спрос на рынке;
- возможность получить более крупную сумму;
- более высокая оценочная стоимость.
- Что может снизить оценку
- удаленное расположение;
- слабый покупательский поток;
- устаревшее состояние помещения;
- сложности с доступом для клиентов.
Пример расчета:
- Стоимость магазина: 20 млн ₽
- Возможная сумма кредита: до 10 млн ₽
- Ставка: от 24,5% годовых
Кредит под залог офиса
Офисная недвижимость также активно используется в качестве залога.
Однако здесь большое значение имеет класс здания, район расположения, транспортная доступность и состояние бизнес-центра.
Наиболее ликвидными считаются офисы:
- в деловых районах;
- рядом с метро;
- в современных бизнес-центрах.
В последние годы рынок офисной недвижимости изменился из-за распространения удаленной работы, поэтому некоторые банки более внимательно оценивают такие объекты.
Пример расчета:
- Стоимость офиса:15 млн ₽
- Возможная сумма кредита: до 7,5 млн ₽
- Ставка: от 24,5% годовых
Кредит под залог склада
Складская недвижимость имеет свою специфику. Ранее банки относились к складам более осторожно, однако развитие интернет-торговли и логистики значительно повысило спрос на такие объекты.
Наиболее привлекательными считаются:
- современные складские комплексы;
- объекты рядом с транспортными магистралями;
- склады с удобной логистикой.
Для банка важны такие параметры как транспортная доступность, площадь, техническое оснащение, наличие арендаторов и класс склада.
Пример расчета:
- Стоимость склада: 30 млн ₽
- Возможная сумма кредита: до 15 млн ₽
- Ставка: от 24,5% годовых
Какие объекты банки считают наиболее ликвидными
В большинстве случаев рейтинг ликвидности выглядит следующим образом:
- Торговые помещения.
- Современные складские комплексы.
- Офисы в хороших локациях.
- Специализированные коммерческие объекты.
Однако многое зависит от конкретного региона и рыночной ситуации.
Как наличие арендаторов влияет на кредит
Для банка действующий арендатор часто является преимуществом. Это подтверждает востребованность помещения, стабильный денежный поток и ликвидность объекта.
Особенно положительно воспринимаются:
- долгосрочные договоры аренды;
- крупные сетевые компании;
- надежные арендаторы с хорошей платежной дисциплиной.
Какие документы потребуются
Обычно кредиторы запрашивают:
- документы о праве собственности;
- выписку ЕГРН;
- техническую документацию;
- сведения об арендаторах;
- оценочный отчет;
- документы заемщика.
Для юридических лиц дополнительно могут потребоваться:
- бухгалтерская отчетность;
- учредительные документы;
- информация о финансовой деятельности компании.
Что чаще всего становится причиной отказа
- Проблемы с документами. Ошибки в документах или наличие ограничений могут привести к отказу.
- Низкая ликвидность объекта. Специализированные помещения с узким назначением сложнее реализовать на рынке.
- Плохое техническое состояние. Изношенные объекты оцениваются значительно ниже.
- Судебные споры и обременения. Аресты, залоги и иные ограничения снижают вероятность одобрения.
Что выгоднее использовать в качестве залога
Если у собственника несколько объектов коммерческой недвижимости, выбор зависит от цели кредитования.
Для получения максимальной суммы чаще подходят:
- магазины;
- современные склады;
- офисы в центральных районах.
Перед обращением в банк рекомендуется провести предварительный анализ объекта и оценку его рыночной стоимости.
Пример сравнения объектов
Предположим, три объекта имеют одинаковую рыночную стоимость – 20 млн ₽.
В случае магазина вероятная сумма кредита составит до 10 млн ₽.
При залоге офиса вероятная сумма кредита – до 9 млн ₽.
Если заложить склад, то вероятная сумма кредита будет до 10 млн ₽.
Разница возникает из-за ликвидности, рыночного спроса и особенностей конкретного объекта.
Источник: https://bel-finance.ru/blog/kredit-pod-zalog-magazina-ofisa-ili-sklada-v-chem-raznica