Уже завтра состоится четвертое в этом году заседание Банка России по ключевой ставке. Сейчас она составляет 14,5%. Будет ли дальнейшее снижение показателя — как и всегда, мнения экспертов разнятся.
Никита Дронов, заместитель руководителя департамента исследований и аналитики CMWP, подробнее рассказал про экономический фон перед предстоящим решением ЦБ, влияние ключевой ставки на отдельные сегменты коммерческой недвижимости, а также на инвестиционную активность в условиях меняющегося рынка.
Факторы, влияющие на решение Центробанка
Замедление темпов инфляции в апреле-мае (главным образом в продовольственном и непродовольственном сегментах) связано как с сезонными, так и с временными дезинфляционными факторами. Укрепление курса рубля, связанное с геополитической нестабильностью на внешних рынках и ростом цен на энергоносители, повлияло на снижение цен импортных товаров, однако продолжительность действия этого фактора ограничена.
Минфин, возобновив действие бюджетного правила в мае, оставил за собой право скорректировать в дальнейшем цену отсечения за баррель нефти, что может несколько ослабить курс национальной валюты в будущем.
Ко всему прочему, рост потребительского спроса на фоне роста доходов и постепенного снижения сберегательной активности создает устойчивое инфляционное давление, для нивелирования которого необходимо сохранение жестких денежно-кредитных условий в экономике.
Прогноз на 19 июня:
Таким образом, несмотря на внешне позитивную инфляционную динамику по инфляции, баланс факторов указывает на скорее консервативное решение ЦБ о сохранении ключевой ставки на прежнем уровне или на незначительное ее снижение на заседании 19 июня 2026 г.
Зависимость рынка от ключевой ставки
Наиболее зависимым от динамики ключевой ставки является сегмент торговой недвижимости, где каждый шаг вниз по ключевой ставке конвертируется в потребительскую активность и рост оборотов ритейлеров (а в конечном счете – и доход арендодателя).
Во вторую очередь за ключевой ставкой, реагирует рынок складской недвижимости, спрос на которую растет с увеличением складских запасов и объемов производства, однако реакция этого сегмента в текущих условиях не будет оперативной, так как на рынке находится большое количество площадей, доступных для субаренды, существенно влияющее на рыночные условия в сторону снижения арендных ставок и ограничивающее девелоперский спрос на создание новых складских площадей.
Так или иначе, реакция всех сегментов недвижимости будет отложенной, и проявит себя при более значимых изменениях денежно-кредитных условий, чем те, что ожидаются на ближайшем заседании.
Как изменятся ставки по ипотеке после 19 июня?
Консенсусное мнение представителей банковской и жилищной сфер состоит в том, что качественный переход в рыночную ипотеку произойдет при уровне ипотечных ставок в районе 12-14% и ключевой ставки, соответственно, в 10-12%. Однако уже при текущих темпах с декабря 2025 года качественно растет портфель выданных ипотечных кредитов населению, что говорит о приближении уровня ставок к доступному.
Условия для «перетока» средств с депозитов в недвижимость
По состоянию на 1 мая 2026 года на счетах населения (без учета счетов эскроу) находилось 68 трлн рублей.
Массовый вывод средств с депозитов пока не наблюдается, но даже небольшой в относительных значениях «переток» средств с депозитов в альтернативные инвестиционные инструменты (такие как ЗПИФ и классические инвестиционные приобретения) может дать существенный стимул инвестиционной активности на рынке недвижимости.
Рынок коммерческой недвижимости в настоящий момент находится в состоянии перехода к новому равновесному уровню арендных ставок по всем сегментам.
Арендный спрос на коммерческую недвижимость находится на сниженном уровне под влиянием макроэкономической конъюнктуры, что усложняет прогнозирование доходности готового арендного бизнеса и влияет на темпы заключения инвестиционных сделок.
Однако при базовом экономическом сценарии уже в 2027 году ключевая ставка может опуститься ниже уровня ставок капитализации коммерческой недвижимости по всем сегментам, что создаст более оптимальные условия для «перетока».
А какую ставку на ближайшем заседании ожидаете вы?
Читайте проверенную аналитику по всем сегментам коммерческой недвижимости от экспертов CMWP: