Вторичное жилье в дефиците: почему купить квартиру в мегаполисе стало сложнее

В крупнейших городах России — Москве, Санкт‑Петербурге, Екатеринбурге и других миллионниках — количество предложений на вторичном рынке жилья достигло многолетних минимумов. Дефицит доступных квартир провоцирует дальнейший рост цен и делает жилье еще менее доступным для потенциальных покупателей. Риелтор Мария Кудреватых объяснила АБН24, почему ситуация на рынке неоднородна.

По словам эксперта, в инфраструктурно слабо развитых районах, где в последние годы шла массовая застройка, выбор у покупателей по‑прежнему есть. В то же время в престижных районах с хорошей транспортной развязкой, развитой инфраструктурой и новыми станциями метро или МЦД количество предложений резко сократилось.

«Если мы будем говорить про хорошие районы, транспортные развязки, где меняется ситуация, например, с метро или МЦД и так далее, то мы будем наблюдать, что да, вправду количество предложений на рынке очень сильно сократилось. При этом в районах с массовой новостройкой 2020–2024 годов выбор есть, а в старых спальных районах и центральной части города объем предложений практически не изменился», — отметила эксперт.

Ключевая причина дефицита — отложенный спрос. Многие владельцы не спешат выставлять квартиры на продажу, поскольку разрыв между ценой продажи старого жилья и стоимостью нового настолько велик, что покрыть его за счет накоплений сложно. При этом высокие ставки по ипотеке делают ежемесячные платежи неподъемными для большинства семей. В результате квартиры не попадают на рынок, а конкуренция среди покупателей растет.

По словам Марии Кудреватых, за последний год спрос сократился на 20–30%, но это не снижает цен — напротив, они продолжают расти. Покупатели сталкиваются с жесткой конкуренцией, так как на одну квартиру приходится сразу несколько претендентов.

«Последние 2–3 месяца прихожу на просмотр, и либо мы запускаем всех одновременно — видим два-пять реальных покупателей, либо люди стоят в очереди и смотрят квартиру по 15 минут. Это может привести к 8–10 просмотрам за один день. Из‑за этого торг теперь идет вверх, а не вниз. Если объект достойный, его готовы купить сразу, и покупатели порой предлагают сумму выше заявленной, чтобы выиграть в конкурентной борьбе», — рассказала риелтор.

Эксперт подчеркнула, времени на раздумья практически нет.

«Решение нужно принимать здесь и сейчас. У покупателя нет возможности долго взвешивать «хочу — не хочу», приходится моментально аргументировать, почему работать нужно именно с ним — будь то собственник или агент», — пояснила специалист.

Дополнительным фактором, усугубляющим ситуацию, становится взаимосвязь первичного и вторичного рынков. На первичном рынке застройщики строго контролируют объемы предложения. Они не выводят новые дома в продажу, пока не распродадут предыдущие, чтобы не создавать внутреннюю конкуренцию. Похожая логика работает и на вторичном рынке — владельцы не спешат продавать, видя растущий спрос и понимая, что выбора у покупателей все меньше.

Мария Кудреватых обратила внимание и на региональные перемещения капитала.

«Люди выкручиваются тем, что продают что‑то в регионах, покупают здесь, берут дорогие ипотеки, максимально быстро это закрывают. Кто‑то получает субсидии от горжилобмена, например, в Санкт‑Петербурге. И таким образом все равно вторичный рынок продолжает жить», — уверена Кудреватых.

При этом на рынке сохраняется определенная гибкость за счет квартир в разном состоянии.

«Огромное количество традиционных квартир, которые продаются, чаще всего реализуются ниже рынка, потому что не в самом лучшем состоянии. Благодаря этому у покупателя есть выбор взять жилье без ремонта дешевле и сделать все самостоятельно или переплатить за готовый вариант с отделкой. Но в любом случае рынок диктует свои условия», — рассказала риелтор.

Прогнозы, резюмирует эксперт, на ближайшие 1–2 года не внушают оптимизма. Если ставки по ипотеке снизятся вслед за ключевой ставкой ЦБ, спрос может вырасти еще сильнее, что подстегнет рост цен. Даже сложности с льготной ипотекой на первичном рынке играют на руку вторичке, так как переплачивать застройщику на 20–30% теряет смысл, и покупатели переключаются на готовые квартиры. В итоге дефицит предложения и высокий спрос продолжат толкать цены вверх, делая жилье еще менее доступным для большинства россиян.