Ипотека в Москве падает уже пятый месяц подряд. Что происходит с рынком жилья на самом деле?

Еще недавно многие ждали, что снижение ключевой ставки быстро вернет покупателей на рынок недвижимости.

Логика казалась простой.

⚡️ Новострой-М в MAX | Подписывайтесь

Ставки идут вниз — ипотека становится доступнее — спрос растет.

Но реальность оказалась гораздо сложнее.

Свежая статистика показывает: ипотечный рынок Москвы продолжает сжиматься.

И это происходит несмотря на то, что Банк России уже несколько раз снижал ключевую ставку.

Цифры выглядят тревожно

В мае 2026 года в Москве зарегистрировали около 7,8 тысячи ипотечных сделок на первичном и вторичном рынках жилья.

Это:

• на 20% меньше, чем в апреле;
• на 15% меньше, чем год назад.

Если посмотреть на ситуацию с начала года, картина становится еще интереснее.

За первые пять месяцев в столице зарегистрировали чуть более 40 тысяч ипотек.

Год назад за тот же период показатель приближался к 50 тысячам.

Падение составило около 20%.

Для крупнейшего рынка недвижимости страны это очень заметное изменение.

Почему ипотека больше не работает как раньше

Главная причина очевидна.

Даже после снижения ключевой ставки кредиты остаются дорогими.

Многие покупатели, которые рассчитывали на быстрое удешевление ипотеки, столкнулись с неприятной реальностью.

Да, ставки постепенно снижаются.

Но ежемесячный платеж по кредиту на квартиру стоимостью 15–20 миллионов рублей по-прежнему остается серьезной нагрузкой для семейного бюджета.

Особенно если речь идет о покупке без льготных программ.

Поэтому все больше людей занимают выжидательную позицию.

На рынке появился новый покупатель

Интересно другое.

Покупатели никуда не исчезли.

Они просто изменили поведение.

Если раньше человек приходил в банк за ипотекой, то теперь он чаще смотрит на другие варианты.

Например:

• семейную ипотеку;
• рассрочку от застройщика;
• трейд-ин;
• покупку за собственные средства после продажи предыдущего жилья.

Фактически рынок начал перестраиваться под новые условия.

И многие девелоперы уже признали это открыто.

Почему новостройки пока не рухнули

Самый популярный вопрос последних месяцев звучит так:

Если ипотека падает, почему не обваливаются продажи новостроек?

Ответ кроется именно в рассрочках.

За последние два года застройщики научились продавать квартиры без участия банков гораздо активнее, чем раньше.

Некоторые компании предлагают рассрочки на несколько лет.

Другие субсидируют ставки.

Третьи запускают специальные программы с минимальным первоначальным взносом.

В результате часть покупателей просто ушла из банковской ипотеки в альтернативные инструменты.

Поэтому статистика ипотечных сделок снижается быстрее, чем общий объем продаж жилья.

Что беспокоит экспертов

Сейчас рынок оказался в необычной ситуации.

С одной стороны, катастрофы нет.

Новостройки продолжают продаваться.

Строительство идет.

Новых массовых заморозок проектов не наблюдается.

С другой стороны, ипотека исторически была главным двигателем рынка жилья.

Когда количество кредитов падает на 20%, это невозможно игнорировать.

Особенно если тенденция продолжается несколько месяцев подряд.

Когда спрос начнет восстанавливаться

Здесь мнения экспертов расходятся.

Оптимисты считают, что дальнейшее снижение ключевой ставки постепенно вернет покупателей на рынок.

Пессимисты напоминают, что люди оценивают не саму ставку ЦБ, а ежемесячный платеж.

И пока этот платеж остается высоким, массового ажиотажа ждать не стоит.

Есть и третий фактор.

Многие покупатели сегодня сознательно откладывают сделку.

Они надеются либо на дальнейшее снижение ставок, либо на дополнительные скидки от застройщиков.

И чем дольше продолжается такая пауза, тем сильнее накапливается отложенный спрос.

Самый неожиданный парадокс 2026 года

Получается любопытная картина.

Ключевая ставка снижается.

Банки постепенно улучшают условия.

Но ипотечных сделок становится меньше.

Причина проста: рынок уже изменился.

Покупатели перестали реагировать на каждое движение ставок так, как это происходило раньше.

Теперь они сравнивают десятки вариантов, считают риски и внимательно следят за тем, что будет дальше.

Итог

Падение ипотечных сделок в Москве на 20% за месяц показывает, что полноценного восстановления рынка пока не произошло.

Покупатели остаются осторожными, а высокая стоимость кредитов продолжает сдерживать спрос.

При этом говорить о кризисе рано.

Новостройки по-прежнему продаются, но все чаще — через рассрочки, льготные программы и другие инструменты, которые постепенно вытесняют классическую ипотеку.

И главный вопрос второй половины 2026 года звучит так:

что вернется раньше — доступная ипотека или массовый покупатель?

Посмотреть актуальные предложения, сравнить жилые комплексы и изучить аналитику рынка можно на сайте Новострой-М, где собрана подробная информация по новостройкам и условиям покупки в 2026 году.