Май на рынке новостроек Казани обошелся без оживления — продажи упали почти на 100 сделок, а цены продолжили расти. Застройщики предлагают акции, но их недостаточно — покупатели замерли в ожидании низких цен. На этом фоне набирают популярность апартаменты — аналог жилья бизнес-класса, но с сервисным обслуживанием. Вместе с экспертами разбираемся, почему сезон все еще «мертвый», кто из девелоперов смог нарастить продажи и что ждет рынок в июне на фоне слухов об изменении семейной ипотеки.
Продажи новостроек в Казани в мае обвалились
В мае, несмотря на ожидания участников рынка недвижимости, продажи в новостройках Казанской агломерации просели — было заключено 583 сделки, что почти на 100 меньше показателей апреля. Общая площадь реализованного жилья составила 28,2 тыс. кв.м (- 4 тыс.). В сравнении с прошлыми годами продажи упали еще заметнее: на 24% к 2025-му, 63% — к 2024-му и 27% — к 2023-му.
Аналитик Урбан Медиа, руководитель компании DyVa Марат Идиатуллин отмечает, что на казанском рынке недвижимости сложилась не характерная для сезона ситуация. Как правило, в мае объем продаж растет — покупатели стараются закрыть сделки до начала отпусков, но рынок демонстрирует противоположную динамику.
«Сейчас продажи проходят по нижней границе. При этом отдельного существенного фактора, который бы сдерживал спрос, не было. Сыграла совокупность причин: длительные выходные, затишье застройщиков по акциям и общее вымывание спроса, в результате все упирается в покупательскую способность», — комментирует эксперт.
С аналитиком согласен эксперт АН «Домотека» Ильназ Гизетдинов: «Я бы не связывал падение только с одним фактором. Примерно половина снижения может быть связана с майскими праздниками, остальное — охлаждение спроса. Покупатель стал осторожнее: смотрит дольше, считает платеж, сравнивает рассрочку, ипотеку, вторичку. Кроме того, не у всех застройщиков в мае были сильные акции, которые могли бы резко подтолкнуть спрос».
Специалист по новостройкам АН «Флэт» Елена Иванова назвала еще одну возможную причину снижения продаж — поведение застройщиков. По ее словам, девелоперы предлагают выгодные скидки, стоимость части лотов стала ниже, чем несколько месяцев назад. Это привело к тому, что потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию: надеются поймать тот самый минимум и ждут, что будет еще дешевле.
Выручка застройщиков за месяц упала несущественно: на 500 млн рублей, достигнув 7,5 млрд. Это связано с ростом стоимости квадратного метра, за месяц она увеличилась до 268 тыс. рублей (+20 тыс.). В среднем квартира в новостройке Казани в мае стоила 13 млн рублей, что на 1,1 млн больше показателей апреля. При этом средняя площадь квартиры почти не изменилась — 48,5 кв.м.
Такую динамику можно объяснить интересом к проектам бизнес-класса (со стоимостью «квадрата» от 350 тыс. рублей). Если в апреле на них приходилось 5% сделок, то в мае — 10%. Это подтвердил Ильназ Гизетдинов: «В Казани в целом высокая доля бизнес и премиум-проектов: на май из 165 строящихся ЖК 53 относились к бизнес-классу и 18 к премиум-сегменту. Это заметно влияет на средний чек рынка».
Основной драйвер роста цен — изменение структуры спроса, отметила руководитель отдела маркетинга компании «Этажи» в Казани Анна Куркина. Сегодня на рынке особенно заметны две категории покупателей: инвесторы, которые ищут защитный актив и заходят в высокобюджетные проекты, и семьи, готовые брать ипотеку и выбирающие более качественное жилье в выгодной локации даже при меньшем метраже. При этом эконом-класс (где сосредоточена основная масса студий и однокомнатных квартир) просел из-за заградительных ставок по рыночной ипотеке.
Самым дорогим объектом в мае оказалась квартира в ЖК «Заря». Здесь цена квадрата составила 727,2 тыс. рублей. Самое доступное жилье нашлось в ЖК «Иволга» (Зеленодольск), где можно было купить лот по цене 141 тыс. рублей за «квадрат».
Кроме того, 7% от общего объема продаж обеспечили проекты, вышедшие на рынок в последние месяцы: «Давинчи», «Атом», «Северный», «Яр Парк», «Иволга» «Максима», «Уникод на Залесной» и другие. «Новые проекты обычно дают всплеск интереса, но не всегда сразу показывают большой объем сделок. Многое зависит от цены старта, условий оплаты и узнаваемости застройщика», — поясняет эксперт АН «Домотека».
Ледокола не случилось: почему акции застройщиков не спасают продажи
Марат Идиатуллин отмечает, что в мае не было ярких акций и предложений, которые могли бы разогреть рынок. В числе инструментов, помогающих девелоперам хотя бы держаться на плаву, остаются дисконты до 15%, траншевая ипотека, рассрочка. Но, по словам аналитика Урбан Медиа, этого недостаточно для перелома тренда.
Эксперт АН «Домотека» Ильназ Гизетдинов добавляет, что сейчас лучше всего работают не скидки, а понятная финансовая модель — показательны предложения, при которых покупатель видит не абстрактную выгоду, а конкретно меньший ежемесячный платеж. Покупателю важно понять, сколько нужно внести сейчас, сколько — потом, и что будет через 1-3 года.
При этом рассрочка от застройщика без процентов, по мнению директора портала Всеостройке.рф Светланы Опрышко, остается одним из доступных способов покупки квартиры. Такое предложение расширяет круг клиентов примерно на 15%. Но, чтобы рассрочка не превратилась в системный риск, нужна стандартизация: регистрация обязательств в Росреестре, ограничение наценки в 30-40%, страхование жизни и трудоспособности покупателя, контроль ЦБ и ДОМ.РФ — эту работу нужно довести до отраслевого стандарта, считает Светлана Опрышко.
На фоне низких продаж застройщики в России задолжали агентам, которые продают их новостройки. Такая тенденция прослеживается с февраля 2026 года. В Казани ситуация массового характера не обрела, но такие случаи бывают. «Мы сталкиваемся с несвоевременными выплатами комиссионного вознаграждения со стороны некоторых застройщиков в Татарстане», — рассказала Урбан Медиа руководитель отдела маркетинга компании «Этажи» в Казани Анна Куркина.
«Проблема с выплатами — признак того, что у части девелоперов стало напряженнее с денежным потоком. Когда продажи идут хуже, застройщики начинают внимательнее относиться к расходам, в том числе к агентским выплатам. Для агентств это риск, поэтому сейчас важно работать по понятным условиям, фиксировать договоренности и смотреть не только на размер комиссии, но и на надежность выплаты», — говорит Ильназ Гизетдинов.
Апартаменты ворвались в пятерку популярных проектов
На фоне падения продаж и тревожных сигналов от застройщиков рынок все же показал новый тренд — рост интереса к апартаментам. Этот формат, еще недавно считавшийся редкостью для Казани, получил 7% сделок от общего объема.
Ярким примером стал проект бизнес-класса «Яр Парк», новичок ворвался в пятерку популярных ЖК с 28 реализованными лотами — здесь покупались коллекционные лоты, апартаменты выходного дня и для жизни. Средняя цена «квадрата» составила 506,6 тыс. рублей, а площадь объектов — 57,6 кв.м. «Яр Парк — новый продукт, аналога которому в Казани нет. Именно поэтому он вызвал такой спрос», — объясняет Марат Идиатуллин.
Еще один пример — многофункциональный комплекс «YES Горки», где в мае было реализовано 14 апартаментов — продажи за месяц подросли. Средняя цена квадрата в проекте ниже — 293 тыс. рублей, а площадь лотов компактнее — 30,6 кв.м.
По мнению руководителя компании DyVa Марата Идиатуллина, интерес к апартаментам в Казани — закономерный этап развития рынка: «Первые подобные проекты пытались запустить в городе 5-10 лет назад, но они не прижились и не стали массовыми. Сейчас ситуация принципиально иная — апартаменты набирают популярность. Это удобный инструмент для инвесторов и одновременно аналог элитного жилья с полным сервисом. По сути, это уже не просто недвижимость, а образ жизни».
Рынок апартаментов в Казани одновременно вырос в объеме и изменился качественно. Если раньше апартаменты воспринимались как компромисс для тех, кто не мог позволить себе квартиру, то сегодня это самостоятельный продукт со своей аудиторией. Среди покупателей можно заметить инвесторов, которые рассматривают апартаменты как доходный актив, так и тех, кто приобретает их для собственного проживания. Но для всех важна не только площадь, но и локация, архитектура, уровень обслуживания и атмосфера проекта.