Сегмент с высокой долговой нагрузкой почти вычеркнут из сделок.
ЦБ урезал лимиты по рискованной ипотеке на новостройки. С 2026 года Центробанк снижает долю выдач по рискованной ипотеке на новостройки, оставляя за бортом заемщиков с минимальным взносом и высоким ПДН. Новые ограничения могут ударить по продажам в самых уязвимых проектах.
В секторе новостроек стартует новый этап регулирования: с третьего квартала 2026 года Центробанк вводит более жесткие лимиты на выдачу так называемой рискованной ипотеки. Теперь банки смогут оформлять не более 5% таких кредитов от общего объема, а для заемщиков с особенно тяжелой долговой нагрузкой и минимальным первоначальным взносом - всего 1%. По данным телеграмм канал "Пятый угол", речь идет о тех, кто берет ипотеку с ПДН выше 50% и вносит менее 20% от стоимости квартиры.
Формально запрета нет, но на практике этот сегмент практически исчезает из сделок. Еще недавно банки могли выдавать 7 из 100 ипотек на условиях, близких к критическим. Теперь - только 5, причем для самых уязвимых заемщиков остается лишь одна сделка на сотню. Для многих проектов именно эти сделки позволяли дотянуть до нужных объемов продаж, особенно в условиях высокой конкуренции и стагнации спроса.
Ограничения ударят прежде всего по тем новостройкам, где значительная часть покупателей не может позволить себе крупный первоначальный взнос. Девелоперы, ориентированные на массовый сегмент, рискуют потерять часть аудитории, а банки - вынуждены будут тщательнее фильтровать заявки. По оценке регулятора, сейчас доля таких выдач не превышает 3%, а особо рискованных - всего 0,2%. Однако именно на этих крайних сделках держится баланс между планом продаж и реальностью.
Параллельно растет тревожная статистика: просрочка по ипотеке за последний год увеличилась с 0,6% до 1%. Пока цифры не выглядят критичными, но речь идет о кредитах, выданных в 2023-2024 годах - периоде, когда ставки были минимальными, а требования к заемщикам мягче. Теперь последствия прежней «дешевой» ипотеки начинают проявляться в виде роста невозвратов.
Риски для покупателей и банков
Для покупателей с невысоким доходом и минимальными накоплениями путь к новостройке становится еще сложнее. Банки, опасаясь роста просрочек, ужесточают скоринг и сокращают лимиты. В результате часть потенциальных клиентов уходит на вторичный рынок или вовсе отказывается от покупки. Девелоперы вынуждены пересматривать маркетинговые стратегии и искать новые способы стимулировать спрос.
Формально изменения выглядят незначительно - минус две сделки на каждые сто. Но в реальности именно эти сделки часто становятся решающими для выполнения квартальных планов. Особенно остро это ощущается в проектах, где продажи и так идут на грани рентабельности.
Ситуация на рынке новостроек остается напряженной: ужесточение условий по ипотеке совпадает с ростом просрочек и снижением доступности жилья для наиболее уязвимых групп. Анализ restate.ru указывает на то, что застройщики Петербурга уже отказываются снижать цены даже на фоне падения спроса и изменений в ипотечных программах, что лишь усиливает давление на покупателей и банки (подробности в материале о ценовой политике застройщиков).
В ближайшие месяцы рынок будет искать новые точки опоры: часть девелоперов может сместить акцент на проекты с более высокой маржинальностью, а банки - ужесточить требования к заемщикам. Для покупателей с нестабильным доходом и небольшими сбережениями окно возможностей стремительно сужается.
Консультация/Вопросы:
Телеграм: t.me/mortage_and_estate_bot или используйте контакты в описании группы.
ВК: https://vk.com/ipoteka_i_nedvizhimost
МАКС: ссылка
