Замминистра финансов Иван Чебесков обозначил амбициозный ориентир: к 2030 году доля льготной ипотеки в общем объеме выдач должна снизиться с нынешних 90% до 25-30%. Для рынка жилья, который в последние годы фактически существовал за счет господдержки, такая перестройка выглядит весьма масштабной и резкой. Удастся ли государству снизить зависимость отрасли от льготных программ, не обрушив ее – в материале НКБ.
Цифры, которые говорят сами за себя
Российский рынок первичного жилья сегодня держится в основном за счет льготной ипотеки. По состоянию на начало 2026 года, около 90% всех кредитов на новостройки обеспечивают именно госпрограммы. В мае общая сумма ипотечных выдач составила 332 млрд рублей, и даже с учетом вторичного жилья доля госпрограмм достигала 55%. У ряда крупных банков этот показатель оказался еще выше, превысив отметку в 60-80%.
Государство фактически стало главным ипотечным агентом страны. И именно это, по мнению Минфина, является проблемой.
Минфин пытается выбраться из ловушки
За красивой ставкой в 6% скрывается тяжелая бюджетная арифметика. Механизм субсидирования устроен так, что государство возмещает банкам разницу между льготной и рыночной ставкой по формуле "ключевая ставка + 3,5%". При текущей ключевой ставке размер компенсации составляет около 18% годовых, тогда как заемщик платит лишь 6%. Получается, что 2/3 процентных расходов по каждому льготному кредиту ложится на бюджет.
При среднем сроке ипотеки свыше 26 лет каждая выданная ссуда превращается в многолетнее бюджетное обязательство. При этом объем таких кредитов продолжает расти, увеличивая нагрузку на бюджет. В 2025 году затраты на ипотечные субсидии достигли рекордных ~2 трлн рублей. На период 2026-2028 годов только на семейную ипотеку предусмотрено порядка 1,8 трлн, хотя фактические расходы уже систематически превышают плановые ориентиры.
Но проблема не только в растущих бюджетных расходах. Распространение льготной ипотеки, по сути, раздуло цены на недвижимость. С 2020 по 2024 год стоимость квартир в новостройках увеличилась примерно в 1,7 раза, а ценовой разрыв между первичным и вторичным рынком в Центральной России превысил 90%.
Для большинства покупателей ключевым ориентиром остается размер ежемесячного платежа, а не итоговая стоимость недвижимости. Застройщики быстро осознали это и начали встраивать субсидируемую ставку в цену квадратного метра. В результате льготы, призванные повысить доступность жилья, привели к обратному эффекту.
Задача на троечку: как срезать долю в три раза за три с половиной года
Цель Минфина не так проста, ведь снизить долю льготных выдач с 90% до 25-30% – значит изменить соотношение рыночной и субсидированной ипотеки примерно втрое. При этом сам Чебесков настаивает на постепенном снижении: по мере того, как ключевая ставка будет опускаться, а рыночные кредиты – дешеветь.
Проблема в том, что "плавность" и "к 2030 году" плохо сочетаются с реальностью. Средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке сейчас составляет 19,1%. Вице-премьер Марат Хуснуллин ранее обозначил условие массовой рыночной ипотеки предельно чётко: ключевая ставка должна опуститься ниже 10%. Сейчас она находится на уровне около 21% – и даже в оптимистичном сценарии снижения до 12-13% к концу года рыночные кредиты останутся проигрышными по сравнению с льготными.
По оценкам аналитиков, при ключевой ставке около 8% рыночные ставки могут выйти в диапазон 10-12% – и вот тогда конкуренция с программами, прежде всего на вторичном рынке, станет реальной. Но до этого уровня еще далеко, и даже тогда сегмент новостроек останется в значительной зависимости от господдержки.
Подведем итоги
Сокращение доли льготной ипотеки до 25-30% возможно, но лишь при стечении нескольких факторов одновременно: устойчивом снижении ключевой ставки, росте рыночного сегмента и последовательном сужении льготных программ. Ни одно из них не гарантировано в горизонте 3,5 лет.
Риск другой: если изменения условий программ будут восприниматься рынком как резкие, реакция может оказаться болезненной – особенно для застройщиков, которые строили бизнес-модели вокруг субсидированного спроса, и для покупателей, которые рассчитывали на прежние условия. Системная зависимость рынка от государства – это не просто статистика, это структура ценообразования, поведения банков и ожиданий миллионов семей. Выходить из нее без последствий не получится.