Банальность, но местоположение недвижимости – это 90% ее стоимости. Согласитесь, что однушка на Тверской в Москве и такая же по площади квартира в прекрасном уездном городе Н. стоят по-разному. И это правило применимо практически к любому объекту.
Да, бывает, что два соседних участка на одной улице, одинаковые по площади и форме, оцениваются совершенно по-разному. Но базовый принцип остается неизменным. Почему так происходит? Расскажу, что я по этому поводу думаю.
Почему так?
А вот тут важны детали.
Если с жильем более-менее понятно (хороший вид, речка в трех минутах ходьбы, близость к метро, магазинам, экология и т.д.), то с коммерческой недвижимостью и землей нюансов гораздо больше. Однако и здесь ключевым фактором остается место.
Пример с коммерческой недвижимостью:
Подвал прямо у выхода из метро в Москве или у перрона центрального вокзала будет стоить намного дороже торговой площади на первом этаже дома, расположенного в тупиковой части улицы на окраине. Причина проста: поток людей, проходящих мимо такого подвала за час, несоизмеримо выше, чем мимо помещения на окраине за целый день. Если в таком подвале открыть кондитерскую, продажи булочек будут в разы выше, чем в удаленном месте. Соответственно, и арендную плату владелец сможет назначить выше. Вот почему такие локации ценятся на вес золота.
Пример с землей:
Если вы планируете построить склад, важно учитывать, как далеко участок расположен от коммуникаций, какое его назначение, насколько удобно до него добираться сотрудникам, есть ли хорошие подъезды, нет ли поблизости объектов, которые могут ограничить строительство (например, природоохранные зоны). Бывает, что два соседних участка, буквально примыкающих друг к другу, стоят в разы, а иногда и на порядки, по-разному.
Что делать?
Поэтому место – это первое, на что нужно обращать внимание! Уделите время, обязательно осмотрите объекты лично. Я сам никогда не покупаю «по картинке». Только осмотр, только личный взгляд. Изучите карты, маршруты подъезда, соседние объекты. Задайте себе вопрос: почему цена здесь в два раза выше/ниже, чем через дорогу или в 300 метрах?
Перспективы
Конечно, все течет, все меняется. Там, где раньше были лондонские порты и можно было купить объекты за гроши, теперь элитная недвижимость. Дубай 30 лет назад и Дубай сегодня – это два разных мира. Смотрите не только на то, что есть сейчас, но и на то, что будет через год или пять. Оценивайте перспективы развития… или создавайте их сами, если вам это по силам!
…но юридические риски и анализ никто не отменял.
Обязательно перед покупкой изучите все юридические аспекты и тонкости. Они тоже часто связаны с местом. Земля может быть под изъятие, местные власти установили существенные ограничение на строительство и пр. Все это можно увидеть только из градостроительной документации. Если вашей квалификации не хватает – наймите юриста обязательно. Я не делаю ни одной сделки без такого специалиста! То, что вам неочевидно, грамотный юрист увидит сразу же или задаст вопрос. Нередко низкая цена является следствием той или иной проблемы с документами. Это тоже не повод отказываться, но надо знать как вы будете эти проблемы решать. Не знаете как – не покупайте! Я считаю, что лучше НЕ КУПИТЬ хороший объект, чем КУПИТЬ проблему.
Что остается?
Я всегда смотрю первым делом место. Если объект хорошо расположен для своих целей – смотрю дальше. Если нет – отказ. Установите для себя четкие критерии месторасположения и начинайте отбор именно с них.