Кредиты, ипотека. Когда брать в долг у банка?
Недвижимость – штука дорогая, а хорошая недвижимость – непомерно дорогая. И купить заветный объект, будь то квартира, дача, завод, земля, офис или магазин, без кредита в банке – практически невозможно.
Но когда стоит брать кредит, а когда лучше отказаться?
Расскажу о своем опыте.
Жилье.
Часто выбор стоит между арендой и покупкой. Давайте разберем подробнее. Кому я буду лучше арендовать, а когда буду задуматься о покупке в ипотеку?
Давайте сравним на конкретном примере:
Ипотека:
- Стоимость квартиры: 12 млн руб.
- Первоначальный взнос: 3 млн руб.
- Ставка: 10% (для простоты расчета, сейчас конечно дороже) на 15 лет → Ежемесячный платеж: 97 тыс. руб.
- Общая переплата: 8.4 млн руб.
- Рост цены за 15 лет (исторически 5-7% годовых): ≈22-30 млн руб.
Аренда + Инвестиции:
- Аренда: 50 тыс./мес. (экономия 63 тыс. vs ипотеки).
- Инвестируем 3 млн в акции (средняя доходность 7% годовых):
- Через 15 лет: ≈8.3 млн руб.
- Ежемесячный доход с дивидендов: 17 тыс. руб.
На первый взгляд аренда выгоднее с точки зрения затрат на старте и наличия свободных денег. Но при покупке в ипотеку вы получаете объект в собственность, которую можете сдавать, продать (и даже с прибылью).
Но всегда есть риски, на которые обязательно нужно обратить внимание!
Для ипотеки:
- Потеря работы. Важно оценить такой риск, а также сделать подушку безопасности, чтобы вы могли от 6 мес. до года жить без доходов.
- Риск плавающей ставки. При росте ставки в примере с 10% до 15% рост платежа составит +40%.
Для аренды:
- Внезапное расторжение договора (каждый 3-й арендатор сталкивался). Как правило рынок аренды жилья рынок Арендодателя. Зачастую договор аренды (найма) не заключают более чем на 11 месяцев. Вы всегда можете столкнуться с тем, что ваш договор не продлят.
- Рост цены аренды. При этом такое увеличение может быть на 20% за год и более.
- Потеря трудоспособности в долгосрочной перспективе. Когда вы выйдете на пенсию, отложенных средств может не хватить на покупку квартиры или на ее аренду. Да, при железной дисциплине вероятно вы сможете отложить деньги на покупку, грамотно инвестируя, но само по себе безотступное следование правилам и отсутствие ошибок при вложениях далеко не всем поддается.
Практика
- Платеж по ипотеке не должен быть более 30% от вашего свободного дохода. Я всегда стараюсь оценить свои силы объективно. Радость от покупки будет несколько месяцев, а финансовый груз – долгие годы.
- Обязательно создаю подушку безопасности от 6 месяцев для ипотеки и от 3 месяцев для аренды.
- Если возможно, то пользуюсь льготами (субсидии для молодых семей и пр.).
И еще
При аренде вы не получаете актив, который со временем может вырасти в цене. Вы остаетесь пользователем. При покупке в кредит вы, конечно, переплачиваете за счет процентов. Зато у вас будет своя крыша над головой. Вы знаете, что через определенное время станете полноправным владельцем жилья.
Лично мне ближе подход с покупкой. В конце концов, квартира – это не только жилье, но и актив, который со временем дорожает. Ее можно оставить детям. А бизнес может обанкротиться, акции – обесцениться, банк – лишиться лицензии. Покупая объект в ипотеку, я плачу за снижение риска остаться без жилья в будущем. Лично я смотрю на это с такой точки зрения.
Вместо итога
И аренда, и покупка жилья в кредит имеет право на существование. Каждый случай индивидуален. С точки зрения долгосрочной стабильности ипотека может быть предпочтительнее во всех аспектах. Аренда же лучше подойдет, если вы только приехали в новый для себя город, планируете перемещаться, расширять семью в краткосрочной перспективе или у вас пока нет четкого понимания своих финансовых доходов.