Настоящие риелторы, почти как саперы, — не имеют права на ошибку. В сделках с недвижимостью на кону стоят большие деньги — миллионы и десятки миллионов рублей. «Маленькая» ошибка или опечатка в договоре купли-продажи или других документах, пропущенное слово или перепутанные местами цифры могут обернуться большими проблемами. Так что правильный договор без ошибок в нашем деле — не простая формальность.
В отличие от бесполезных агентов-однодневок и бестолковых агентов-дилетантов, я очень скрупулёзно изучаю каждый документ, проверяю каждое слово и каждую запятую. Потому что отвечаю за успешный исход сделки, и моя задача — уберечь клиентов от неприятностей. Коллегам и стажерам тоже транслирую эту идею.
Даже работая с солидными банками, нужно держать ухо востро. Они зачастую проверяют документы весьма поверхностно. Мы с коллегой недавно проводили сделку со встречной покупкой. Он занимался непосредственным сопровождением сделки. А потом поведал, как обстоят дела с проверкой документов в одном известном банке с названием из трех букв. Далее рассказ от его лица.
Клиент покупал объект, который был в ипотеке. Это была трехсторонняя сделка: моя клиентка покупала квартиру, а продавец, в свою очередь, приобретал себе «встречку». У банка были определенные требования к договору купли-продажи. Мы с Алексеем Калашниковым подготовили проект договора, и я отправил его в чат банка на согласование. Документ был еще «сырой» — предполагалось, что банк проверит его и даст корректировки. Но никакой обратной связи мы не получили. В течение трех следующих недель мы с Алексеем вносили правки, изменения — в общем, шлифовали и доводили всё до ума. Накануне сделки я отправил итоговый договор руководителю ипотечного отделения банка.
В назначенный день все участники сделки собрались в банке — три клиента со своими риелторами. Принесли нам договор и заявление на открытие счета аккредитива в банке. Я начал читать и сразу понял, что это договор трехнедельной давности — с ошибками. И заявление на открытие аккредитива тоже с ошибками: сотрудники банка, не мудрствуя лукаво, скопировали в него кусок из договора. Я свою клиентку предостерег, чтобы не подписывала никаких бумаг.
Два других риелтора с умным видом изучали текст договора. Но в суть не вникали — никто даже не взял документы на квартиру, чтобы сверить данные. Все понадеялись на банк. И просто ждали, когда вся процедура закончится. Один из этих агентов по недвижимости — типичная «тётя Каша», второй — молчун. За все время он не сказал практически ни слова. А «тётя Каша», как потом выяснилось, уже и комиссию свою получила и вообще не напрягалась. Зачем люди к таким деятелям обращаются, за что платят им деньги — непонятно.
Прошло немного времени и прискакал менеджер банка: «Ну что, всё готово, подписали? Отправляем?». Я указал на ошибки в договоре, в частности, одна цифра в кадастровом номере была неверной. Росреестр бы однозначно регистрацию перехода права собственности приостановил, и вся цепочка продаж и покупок затормозилась бы. Неприятная ошибка.
Менеджер пожал плечами: «Что мне дали, то я и напечатал». Позвали начальницу, которой за день до сделки я отправлял финальную версию договора. Та напустила на себя важный вид: «Что вы мне прислали, то я и напечатала». Все переводили стрелки на кого-то другого, пытаясь снять с себя ответственность.
Я показал руководительнице отправленное сообщение, где большими буквами в теме было указано «ДКП финальный». То есть я прислал ей готовый многократно проверенный нами договор — без единой ошибки. Та смутилась, поняла, что накосячила, и отправила менеджера переделывать документы. Через 15 минут он принес новый договор. Но я на слово ему не поверил и опять начал вычитывать текст с самого начала. Оказалось, в одном месте он исправил ошибку, а в трех других местах она осталась. Опять пошел переделывать. С грехом пополам уладили это дело. Потеряли час времени, но это уже мелочи по сравнению с тем, что нас всех ожидало бы, не прояви я бдительность.
Впоследствии, когда регистрация прошла и настал день подписания акта приема-передачи в квартире, «тётя Каша» (риелтор нашего продавца) даже не соизволила там появиться. А продавцы мне сказали, что только теперь поняли, как должен работать настоящий риелтор. Выразили мне искреннюю благодарность за то, что я не пустил дела на самотек и всё контролировал. Что, конечно, приятно.
А еще сказали, что никакого риелтора у них, по сути, и не было. «Тётя Каша» свои обязанности явно не выполняла — в документы не вчитывалась, ошибки не выискивала, интересы клиентов не защищала. Тогда-то я и узнал, что комиссию она с них потребовала заранее. Денежки получила и, думаю, что к тому моменту уже и потратила. Так что на клиентов «забила» и просто самоустранилась. В общем, типичное «привидение с портфелем».
Вот такую историю поведал мне мой бывший стажер, а ныне матерый риелтор и коллега. Как видите, ни риелторы, ни банк не обратили внимания на ошибки в договоре. Но я опытный «сапер». И знаю, что своевременное обнаружение ошибок в документах устраняет правовые «мины» с часовым механизмом, которые могут сработать через годы. Вот почему я всегда копаю, как крот, и не жалею ни денег, ни сил, ни времени на тщательные проверки всего и вся. Если вопросы сложные, привлекаю специалистов. У меня в команде очень квалифицированные кадры.
По нотариальным вопросам или нестандартным сделкам я консультируюсь со специалистом, который почти десять лет проработал помощником нотариуса. А теперь руководит центром, где проводят сделки с недвижимостью. Она помогает мне готовить договоры, акты, расписки, проверяет документы, «пробивает» по своим каналам клиентов и недвижимость.
Когда возникают сложные юридические вопросы или сомнения в формулировках, подключаю адвоката. Наши профессии в чем-то схожи: я работаю на продавца или покупателя, а он защищает интересы истца или ответчика. Благодаря его опыту многие спорные моменты и риски удаётся выявить заранее, до выхода на сделку.
Если речь идёт о покупке дома или земельного участка, обращаюсь к юристу по земельному праву. Он в свое время занимался земельными вопросами в администрации Архангельской области, а потом работал у крупного застройщика. Он анализирует градостроительный план и оценивает риски.
В общем, я отношусь к своей работе серьезно. Беру на себя ответственность за успешное проведение сделки, поэтому не оставляю без внимания ни одну мелочь. Несогласованное приложение, размытая формулировка или нечёткое описание позволяют каждой стороне трактовать условие в свою пользу. Описки и опечатки могут приводить к тому, что сделка будет оспорена и признана недействительной, или же начнутся затяжные споры. И я знаю, что по судам потом придется ходить мне. Но пока таких прецедентов не было, значит, я все делаю правильно.
Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!
YouTube
ВК
Дзен
Пикабу
VC
RuTube
MAX
Одноклассники