Банки начнут считать риски по всей группе компаний.
ЦБ готовит новые правила: девелоперам грозит ужесточение резервов. С 2027 года проектное финансирование в строительстве может стать недоступным для части девелоперов: ЦБ предлагает пересчитать резервы по новым критериям, что ударит по региональным компаниям и проектам с длинными согласованиями.
В российском строительном секторе назревает очередная волна изменений: Банк России вынес на обсуждение проект указания, который может радикально изменить подход к резервированию по проектному финансированию. Как пишет телеграмм канал «Пятый угол», документ уже получил неофициальное прозвище «новый 214-ФЗ» и вызывает тревогу у большинства игроков рынка.
Суть инициативы - ужесточение требований к банкам при выдаче проектного финансирования. Теперь кредитные организации будут оценивать не отдельный жилой комплекс, а всю группу компаний, к которой относится застройщик. Это означает, что даже успешные проекты могут оказаться под угрозой, если у материнской структуры есть проблемные активы или слабая отчетность.
Особое внимание уделяется стандартам отчетности: без МСФО и кредитного рейтинга не ниже A девелопер не сможет рассчитывать на минимальный уровень резервов. Для многих региональных компаний, не имеющих доступа к международным аудиторам и высоким рейтингам, это станет серьезным барьером для получения финансирования.
Еще одно нововведение - рассрочка для покупателей теперь будет рассматриваться как отдельный фактор риска. Банки будут вынуждены увеличивать резервы по таким сделкам, что может привести к удорожанию или даже исчезновению рассрочек на рынке новостроек.
Для регионов с затяжными согласованиями и сложной бюрократией стартовые резервы могут стать практически непреодолимым препятствием. Особенно остро это почувствуют компании из Санкт-Петербурга и Ленинградской области, где сроки получения разрешений традиционно затягиваются.
После ввода объекта в эксплуатацию надзор со стороны банка не прекращается. Если продажи квартир идут медленно, резерв под проект не снижается, а наоборот - может увеличиться. Это создает дополнительное давление на застройщиков, вынуждая их ускорять реализацию, иногда в ущерб цене или качеству.
Документ пока находится на стадии публичного обсуждения, однако большинство экспертов скептически оценивают возможность существенных изменений по итогам консультаций. По данным телеграмм канала «Пятый угол», девелоперы опасаются, что новые правила приведут к сокращению числа игроков, особенно среди средних и небольших компаний.
Анализ restate.ru указывает на то, что ужесточение условий финансирования уже сейчас заставляет застройщиков пересматривать свои стратегии. Например, в недавнем материале о ценовой политике в Петербурге отмечалось, что девелоперы не готовы снижать стоимость квадратного метра даже на фоне падения спроса и изменений в ипотечных программах - подробнее об этом можно узнать в разборе ситуации на рынке новостроек Петербурга.
Введение новых резервных требований может привести к тому, что банки начнут более тщательно выбирать проекты для финансирования, а девелоперы - сокращать объемы строительства или уходить с рынка. В результате покупатели рискуют столкнуться с уменьшением предложения и ростом цен, особенно в регионах с высокой административной нагрузкой.
Пока проект указания ЦБ обсуждается, участники рынка пытаются донести свою позицию до регулятора. Однако, как показывает практика, влияние профессионального сообщества на итоговый текст подобных документов минимально. Большинство изменений, скорее всего, будут реализованы в изначально предложенном виде.
В ближайшие годы девелоперам придется адаптироваться к новым реалиям: усиливать прозрачность, повышать качество отчетности и искать альтернативные источники финансирования. Для части компаний это станет стимулом к укрупнению и объединению, для других - поводом задуматься о смене сферы деятельности.
Консультация/Вопросы:
Телеграм: t.me/mortage_and_estate_bot или используйте контакты в описании группы.
ВК: https://vk.com/ipoteka_i_nedvizhimost
МАКС: ссылка
