Скидка 28% — это не подарок

Скидка 28% — это не подарок.

Это сигнал тревоги.

Каждый низкий сезон повторяется одна и та же картина. Кто-то из застройщиков объявляет «ограниченную акцию». Вчера мне написали сразу несколько человек — мол, смотри, девелопер даёт скидки. Я посчитал. Скидка составила более 28%.

Немного

о цифрах.

Средняя маржа застройщика на Пхукете — 15–20%. Это не фантазия, это реальность рынка: земля, строительство, маркетинг, проценты по бридж-финансированию съедают всё остальное.

Скидка в 28% на этом фоне — это не просто «чуть меньше заработаем».

Конечно, может быть мы чего-то не то не знаем про их модель -может быть они купили землю много лет назад или их сотрудники работают «за еду», что вряд ли.

Это значит, что девелопер, скорее всего, работает в минус.

Каждая такая квартира продаётся себе в убыток.

Вопрос: зачем?

Ответ один — срочная потребность в кэше. В 90% случая это всегда так. Стройка стоит, подрядчик ждёт оплату, банк требует обслуживание кредита. Возможно, это попытка так пережить «низкий сезон»-когда продажи упали, а зарплаты сотрудников выплачивать нужно. Когда бизнес работает нормально — таких скидок в девелопменте не бывает.

Есть еще момент, про то, что никому нафиг не нужны эти квартиры и рынок их не оценивает, но пока оставим эту мысль.

Теперь про «ограниченное количество квартир».

Это любимая оговорка в таких акциях. Звучит красиво — создаёт ощущение дефицита и срочности. Но кто считает эти квартиры? Застройщик не показывает реестр проданных объектов. Он может полгода продавать «одни и те же десять квартир» по акции — и никто этого не проверит.

Я видел такие «ограниченные предложения», которые не заканчивались очень долго.

Представьте: вы купили квартиру за $200 000. Через несколько месяцев ваш знакомый покупает такую же за $144 000. Пусть даже «ограниченную партию». Вам от этого не легче. Ваш актив уже стоит дешевле на бумаге, и это будет давить при перепродаже.

Застройщик, который режет цены, подставляет прежде всего своих же клиентов.

Что в итоге получает покупатель скидки?

В лучшем случае — квартиру дешевле рынка у девелопера, у которого финансовые проблемы уже на этапе реализации. В худшем — долгострой или заморозку проекта. Потому что девелопмент — это бизнес с очень тонкими допустимыми отклонениями от плана. Любой серьёзный перекос — и проект под угрозой.

Как работают сильные игроки?

Я много лет на Пхукете и работаю только с лидерами рынка. У них тоже бывают низкие сезоны. Но они не ломают цену.

Laguna, например, дарит элитную визу при покупке, предлагает членство в пляжном клубе, бесплатное обслуживание на год, golf membership. Это подарки, которые не разрушают рыночную стоимость объекта. Т е компания «докручивает» свои продажи другим способом (не скидками).

Я неоднократно видел, как крупные покупатели приходили с серьёзным бюджетом и предлагали:

«Возьмём сразу несколько квартир, дайте 15%, даже оплатим их 100%».

Сильный застройщик отвечал: «Максимум 2,5–3% — и это наш потолок». Вот это здоровая позиция. Именно она защищает всех — и новых покупателей, и тех, кто уже вошёл в проект раньше.

Скидка 28% — это не выгодная сделка. Это красный флаг, как сейчас можно говорить.

И прежде чем гнаться за ней — стоит задать один простой вопрос: а почему этот застройщик вообще на это пошёл?

А еще лучше -не заниматься такими «исследованиями», а просто покупать там где изначально риска нет, либо он минимальный.